新城发展（01030.HK）2026年中期管理层讨论与分析

证券之星消息，近期新城发展（01030.HK）发布2026年中期财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

业务回顾：

2026年上半年,国内房地产与消费市场呈现差异化发展态势。住宅地产层面,政策重心从「控风险」向「稳预期、促修复」深度演进,核心逻辑围绕城市更新、住房消费与资产属性重塑三大支柱展开,行业整体呈现「量缩价稳、结构分化」的显着特征,核心城市率先显现企稳迹象,而全国层面仍处于深度调整后的磨底阶段。商业消费层面,2026年作为「十五五」开局之年,全国范围内正通过政策规划与系列活动同步驱动,积极促进消费扩容提质。中国国务院已批覆《扩大消费「十五五」规划》,作为未来五年全国促消费的总纲领。同时,国家重点推动西部地区消费政策落地,区域消费韧性逐步显现,为持有商业资产的本公司在区域消费升级浪潮中获得价值重估契机。
      2026年上半年,本公司确立资管战略方向下的高质量发展路径,把握行业转型机遇,各业务板块稳健经营、协同发力,整体经营基本面稳中提质。
      商业运营方面,2026年上半年成功新开业3个吾悦广场,分别位于山东泰安、重庆、浙江台州湾,新增商业建筑面积合计达27.22万平方米。截至2026年6月30日,全国在营吾悦广场已增至181座。本公司的商业地产运营质量持续提升,2026年1至6月,旗下已开业吾悦广场实现商业运营收入人民币71.12亿元,同比增长2.42%;实现零售总额人民币520亿元(不含车辆销售),同比增长0.97%;实现客流总量10.33亿人次,同比增长8.74%。
      住宅开发方面,本公司坚守「保交付、去库存」核心策略,集中资源推进存量项目建设交付。2026年上半年本公司顺利完成超万套物业交付。销售端坚持稳健去化、强化利润导向的运营逻辑,全力加速资金回笼,提升运营效率。2026年1至6月,本公司累计实现合约销售金额约人民币63.57亿元,实现全口径资金回笼人民币75.30亿元。
      代建业务方面,依托本公司在主体信用、资产底盘与全国化布局方面的综合优势,新城建管已构建起穿越周期的核心竞争力,在代建赛道上稳扎稳打,业务稳步拓容。2026年1至6月新签代建项目规划建筑面积553万平方米,代建项目总计交付面积70万平方米。新城建管以专业能力兑现市场价值,有效丰富本公司营收结构。
      2026年上半年,本公司持续推进债务结构优化,通过精准把握市场窗口期,实现融资工具的多元化布局与期限结构的合理延展,提高财务韧性。子公司新城控股年内成功发行3.55亿美元境外债、人民币7.5亿元境内中期票据,完成人民币21.46亿元全国首单消费类机构间REITs扩募发行,实现8.958亿元第一期资产支持专项计划(CMBS)在回售期后全额存续,有效补充经营性现金流,筑牢财务安全防线。本公司积极响应政策导向,成功完成商业不动产REIT(s定义见下文)申报,标志着公司成为首批主动拥抱政策红利的民营商业运营主体之一。
      2026年5月,标准普尔调升新城发展评级展望由「负面」至「稳定」。2026年8月,新城发展MSCIESG评级提升至AA级,标志着本公司在环境、社会及治理领域的综合表现获得国际资本市场高度认可,进一步夯实了本公司的长期信用与品牌价值。

业务展望：

展望下半年,行业存量转型趋势将进一步深化,本公司将坚持以「稳」为先、以「质」取胜的发展策略,持续协同多板块业务发力:商业板块深化专业建设,以自身的确定性,推动经营业绩实现持续领先的可同比增长;住宅板块优化资产结构,加速存量价值释放,全面支持经营发展;建管板块拓展外部市场,放大轻资产竞争优势;资管板块全力推进REITs落地,激活存量资产价值;融资板块依托政策工具,优化负债结构、巩固信用优势。全体新城员工立足岗位深耕实干,诚实做人、踏实做事,围绕新目标、新方向而奋斗。

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