保利物业（06049.HK）2026年中期管理层讨论与分析

证券之星消息，近期保利物业（06049.HK）发布2026年中期财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

业务回顾：

本集团是中国一家规模领先、具有央企背景的物业管理服务综合运营商,根据中国指数研究院2026年的中国物业服务百强企业排行榜,本集团在中国物业服务百强企业中排名第二,在国有物业服务企业中排名第一。本集团秉持‘善治善成、服务民生’的企业使命,致力于为客户提供满足美好生活需求的品质服务,并赢得良好的行业口碑,2025年度的品牌价值约人民币295亿元。本集团锚定‘城市全域综合治理首席运营商’战略定位,管理业态覆盖住宅社区、商业及写字楼以及公共及其他物业。于2026年6月30日,本集团的合同管理面积与在管面积分别约为1,018.4百万平方米与893.7百万平方米,遍布全国31个省、直辖市及自治区的186个城市。
      本集团收入来自三项主要业务板块,即(i)物业管理服务;(ii)非业主增值服务;及(iii)社区增值服务。
      物业管理服务-占总收入约80.2%
      截至2026年6月30日止六个月,本集团源自物业管理服务的收入录得约人民币7,080.2百万元,较2025年同期上升约11.9%,主要由于本集团在管项目面积的扩大及在管项目数量的增长。
      发展控股集团股份有限公司及其附属公司、合营企业及联营企业独立开发或与其他方共同开发的物业。
      定管理面积的项目,而随着本集团加大市场化拓展,部分第三方项目合同仅约定合同总价而非管理面积。
      控股股东保利发展控股集团稳健的经营基础与优质项目资源,为本集团业务发展提供了有力支撑。近年来,保利发展控股集团持续强化核心城市深耕,2025年核心城市拓展总地价占比达99%,推动本集团新承接项目的物业管理费单价及项目品质稳步提升。保利发展控股集团已连续十六年获评‘中国房地产行业的领导公司品牌’,期内实现销售签约金额约人民币1,351.1亿元,位居行业首位。于2026年6月30日,来自保利发展控股集团的合同管理面积约为365.9百万平方米。
      本集团坚持‘有质量、有利润、有现金流’的高质量市场拓展导向,围绕城市密度、业态能力、客户质量及经营回报持续优化拓展结构。期内,本集团市场拓展规模保持行业前列,新拓展第三方项目的单年合同金额约人民币1,406.0百万元,位列行业第一梯队。与此同时,拓展结构进一步优化,单年合同金额超千万元的新拓展第三方项目占比达55.1%,分布在住宅、金融后勤、工业园区、商业门店、城镇景区、医院等多种业态;位于核心50城的新拓展第三方项目单年合同金额占比达80.8%,其中北京、广州、天津期内拓展业绩均超过人民币1亿元。于2026年6月30日,来自第三方项目的合同管理面积约为652.6百万平方米,占总合同管理面积约64.1%。

业务展望：

伴随国家持续推进安全、舒适、绿色、智慧的‘好房子’建设,实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动,并将物业服务质量提升列入扩大消费‘十五五’规划,物业服务的民生属性、专业价值与长期运营价值进一步凸显。与此同时,行业仍面临房地产市场调整、客户支付意愿分化及市场竞争加剧等挑战,企业经营重点进一步转向服务品质、现金流安全与组织效率的协同提升。在机遇与挑战并存的市场环境下,本集团坚持审慎经营与长期主义,以品质服务与精益运营赢得市场,期内实现业务规模稳步增长、管理效益不断提升。面对行业新阶段,本集团将围绕品质筑基、专业化发展、精益管理与科技赋能协同发力,持续构建穿越周期的核心竞争力。
      以品质筑基,持续强化客户信任与服务价值。本集团坚定践行‘以客户为中心’的核心价值观,以‘三维标准化’管理体系为服务底座,推出‘高保真’质选好社区计划,夯实业务标准化、标准流程化与流程数字化。将通过工单中心、客户响应中心及400热线等数字化中枢,强化服务标准及服务过程透明化,完善客户诉求闭环、主动预警与服务评价机制,促进客户满意度、物业费收缴率与项目续约率协同提升。
      以专业化发展做强,塑造高质量增长曲线。我们持续深化专业化组织体系建设,加强核心业态产品能力。在横向空间维度,住宅业态聚焦核心城市存量市场,以模块化、透明化产品适配差异化需求;商企业态深化大客户策略及IFM综合设施管理能力,围绕战略新兴产业客户拓展生产性服务;公服业态深耕景区、医疗、教研及交通等核心赛道,推动基础服务与专业运营融合。在垂直场景维度,集中资源打造到家服务、资产运营及工程服务三大核心板块,提升服务覆盖率与渗透率,并加强与基础物业服务的协同效率。
      以精益管理守经营底线,强化现金流韧性。本集团将持续完善项目全周期经营管理体系,全面深化‘一盘一策’经营机制,依托项目三张报表形成‘诊断-决策-验证’闭环,强化拓展测算、应收账款管理及低效项目治理,提升项目差异化经营与服务能力。同时,本集团将深化片区化组团管理、供应链集采、节能改造及组织扁平化,推动资源集约共享与成本结构优化,坚持利润与现金流并重,强化业务回款举措,持续提升经营性现金流转化能力。
      以科技赋能重塑作业流程,培育长期效率优势。本集团聚焦清洁、巡检、客服及工单调度等核心业务场景,自上而下统筹科技应用的顶层设计与价值评估,让科技替代重复,让人力回归服务。在机器人应用方面,本集团已在超百个项目的地下车库、大堂及高空外墙清洗等场景试点引入清洁机器人,未来将加快人机协同的作业流程重塑,推动机器人与物联网终端应用的规模化复制。在AI应用方面,本集团将持续迭代管家数字化工作台、深化AI视频巡检,并加快上线AI客服,构建‘AI敏捷响应+工单自动调度+智能辅助回答’的人机协同模式,促进服务响应效率与客户体验协同提升,推动物业服务由劳动密集型向专业化、数智化运营持续升级,让品质服务稳定兑现。

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