外高B股（900912）2026年半年度管理层讨论与分析

证券之星消息，近期外高B股（900912）发布2026年半年度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

发展回顾：

一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明

    （一）公司所属行业情况

    报告期内，公司作为外高桥区域的重要开发主体，积极响应国家战略机遇，打造外高桥国际贸易城，围绕上海自贸区保税区域“十五五”规划产业体系，持续做强国际贸易业务，夯实生物医药、集成电路、智能制造、汽车及零配件四大特色产业，固基强链，聚焦未来产业加大布局。

    园区开发运营，正处于行业变革与发展的关键阶段。政策端，多地积极推动产业园区高质量发展，通过空间规划、土地供给、政策支持等多方面协同发力，为产业入驻提供指引与保障；市场端，行业规模仍在持续扩大，在前几年开发建设惯性下，园区空间供给仍保持着较强的上升趋势；运营端，市场化发展加速，国有控股园区运营商、民营园区运营商、产业方、基金方等多元主体纷纷参与，基础设施公募REITs打通金融渠道，为行业发展注入新活力。整体而言，园区开发运营行业在政策推动与市场变化中不断调整、创新，向着高质量、精细化、市场化方向迈进。

    贸易服务，行业同样处于动态变化与革新进程之中。政策层面，各国为推动贸易便利化，不断优化关税政策、简化通关流程，我国持续推进自贸区建设，为贸易服务创造宽松环境；市场层面，全球贸易规模虽受地缘政治冲突、贸易保护主义等因素冲击，但数字化转型加速，跨境电商蓬勃发展，行业竞争愈发激烈，传统贸易服务企业面临新兴电商平台与物流巨头跨界竞争挑战，客户对贸易服务的高效性、定制化需求日益提升；运营层面，企业纷纷拓展增值服务，从单纯货物买卖延伸至供应链金融、贸易风险管理等领域，以增强竞争力。总体而言，贸易服务行业在政策利好与市场需求驱动下，积极变革，在数字化浪潮中不断探寻新的增长路径，朝着高效、多元、创新方向前行。

    （二）公司主营业务情况

    外高桥集团秉承“自由贸易与科技创新融合生态的领航者”的战略定位，以开放为底色、创新为动能、生态为载体、引领为目标，目前涵盖产业园区开发、城市更新运营、贸易服务、生物医药、专业服务等业务板块。

    1、产业园区开发：公司在外高桥保税区、外高桥港综合保税区、外高桥物流园区、外高桥（集团）启东产业园从事开发、招商、运营和管理，为客户提供物业租赁及管理服务。截至2026年6月底，集团持有各类物业约460万平方米，出租率近78%，为集团经营和区域经济稳增长发挥了固底盘、挑大梁作用。公司围绕形成符合产业发展趋势的物业结构，加大物业迭代升级力度，外高桥大健康创新产业社区正式启用。

    2、城市更新运营：森兰区域已基本形成功能齐全、品质高端的城市功能体系，森兰岛住宅项目、森兰A4-2商业项目如期推进，并依托保税区域产业资源与森兰区域生态景观的叠加优势，创新“文化+商业”“体育+商业”等模式，促进文体旅商融合发展，基本建成宜居、宜业、宜购、宜游的森兰地区中心，打造浦东北部产城融合示范标杆。

    3、贸易服务：专注于为客户提供包括自营进出口、进出口代理等全球化综合贸易服务解决方案。配合推进进口化妆品电子标签试点工作，助力浦东成为全国首批试点区域；“全球汇”与“全球鲜”建立深度战略合作伙伴关系，“全球鲜”项目首批海外优质企业同步入驻外高桥“全球汇”。

    4、生物医药：积极推动药品经营许可证的创新试点和临床急需药品中心仓建设。发挥外高桥保税区内研究型医院优势，为创新药企提供临床试验及跟踪服务，加速研发成果转化，并依托生物医药产品注册指导服务工作站，为药械产品从研发到上市提供全过程服务。外高桥产业基金为落地自贸区保税区域的生物医药产业项目提供“资金+方案”服务，努力当好“房东+股东”。

    5、专业服务：紧紧围绕区域企业需求，坚持“产品+服务”，顺应数字化智能化绿色化趋势，打造全生命周期、全产业链的专业服务体系。在投资咨询领域，双向服务跨境投资“引进来”“走出去”，并积极引导“走出去”资本返程投资。在商务咨询领域，形成了以企业票税服务为核心的“匠岭”产品。在信息服务领域，开发了适应海关特殊监管特点的“智贸桥”“AEO智引”等数字化产品。同时，推动集团轻资产服务品牌走出去，积极推进新的运营管理项目落地。

    二、经营情况的讨论与分析

    （一）上半年经济指标完成情况

    截至2026年6月末，公司资产总额为467.25亿元，较期初减少1.99%；2026年上半年，实现营业收入31.97亿元，同比增加14.26%，归母净利润1.1亿元，同比增加7.3%。

    （二）上半年重点工作推进情况

    1.聚焦产业组织服务商战略定位，着力提升园区产业能级与经营效益

    公司坚持产业链思维精准招商，持续深化平台功能建设，分层推进项目招引与企业培育，推动园区产业集群集聚度持续提升，产业规模持续扩张。

    （1）贸易服务与专业平台能级持续提升

    持续扩容“丝路电商”合作版图，全球汇平台新增越南、阿联酋国家中心正式运营，“丝路电商”伙伴国国家馆及商品中心总量达20家，全面织密“一带一路”贸易合作网络。依托平台完善“准入、展示、销售、仓储、配送”全链条服务体系，助力海外品牌深耕中国市场。“全球汇”平台与“全球鲜”项目建立战略伙伴关系，国际优质蛋白资源落地外高桥。化妆品平台配合上海海关、市药监推进进口化妆品电子标签试点工作，浦东成为全市乃至全国首批试点区域。二手车平台基础建设全面落地，公共服务体系日趋完善，创新租赁车转出口业务模式，引进10家产业链重点企业。

    上半年，保税区域新增6家市级贸易型总部，进一步巩固贸易总部集聚优势。同步深化数字贸易与跨境数据创新，国际商务合作区跨境数据创新实验室获授牌，聚焦生物医药领域探索产业数据合规流通路径。持续夯实“区港联动”功能，通过进一步优化作业流程、提升通关时效、降低企业运营成本，持续扩大政策覆盖面和业务规模，上半年区港联动进出境直通业务货量同比增长12.32%。

    （2）生物医药产业生态持续完善

    生物医药产业从“集聚发展”迈向“生态引领”新阶段。继阶梯医疗、神复科技之后，又引入穹顶科技、曜同科技等脑机项目，在脑机接口赛道形成集聚优势；外高桥脑机接口应用研究基地顺利揭牌，联动上海市第七人民医院落地多项出海临床研究项目，打通“技术研发—临床验证—产品迭代”的闭环模式；外高桥大健康创新产业园揭幕，引入中国药科大学上海转化研究平台，创新搭建“高校+地方国企+临床研究与转化运营主体”协同机制，有效破解医药创新成果转化堵点。

    同时，精准服务存量外资企业，为英佰达品牌全国焕新提供政策咨询、合规运营、市场准入全流程支撑，助力跨国医企深耕国内市场。成功举办亚洲轻医美产业大会、上海临床转化生态论坛等高端行业活动，下属生物医药公司获评论坛“最佳合作奖”。

    （3）高端制造与跨国总部加速集聚

    高端制造领域，蔡司大中华区总部综合园区正式启动建设，系蔡司在华最大单笔基础设施投资；全球工业技术巨头阿特拉斯·科普柯首个本土化市场主体落地，打造在华业务新增长极。汽车产业领域，恩坦华物业扩租，进一步强化企业亚太供应链枢纽功能；小米汽车外高桥交付中心落地运营并实现新车首批交付；区域集聚多品类汽车品牌，形成集展示、销售、交付、售后于一体的全链条汽车服务矩阵。智能制造产业园，引进瑞士费尔曼、德国哈缪尔2家高端机床龙头，园区机床企业集聚度进一步提升。总部经济持续扩容，上半年安捷伦科技、艾伯维医药等7家企业获颁跨国公司地区总部证书。

    （4）资本助力产业加速成长

    充分发挥产业基金引领撬动作用，构建“投资+招商+孵化”一体化模式，助力优质科创项目落地发展。投资跃赛生物，支持企业实验室扩容与产能升级；完成对惠永药物出资，助力生物医药研发企业技术迭代与规模化发展；入股曜同科技，支持企业对接产业链资源和加速临床推进。通过资本精准赋能，有效破解科创企业融资难、落地慢等痛点，推动优质产业项目扎根外高桥持续壮大发展。

    （5）专业服务质效稳步提升

    领航咨询、科创服务等业务实现较快增长，“匠岭”自研产品加快迭代，落地一批标杆客户项目，武宿、湖州等外拓项目成效显现。出海服务布局提速，依托浦东新区企业“走出去”综合服务中心平台优势，持续完善企业出海全周期服务体系，聚焦境外投资、跨境合规、市场拓展、知识产权保护等重点领域，举办多场出海专题赋能活动，累计服务企业超200家次，有效助力本土企业稳健出海、深耕海外市场。返程投资成果稳步积累，上半年累计促成9个返程投资项目落地，实到注册资本约1.23亿美元，年内在谈项目预计新增实到注册资本超1.6亿美元，持续为区域导入优质外资资源，激活外向型经济发展动能。

    2.聚焦城市开发运营责任使命，做好森兰区域城市运营与品牌提质工作

    （1）森兰地标性住宅项目即将开盘

    森兰绿城翡翠岛项目主体工程已完成，正在加速推进外立面、景观及精装工程；样板房及地库精装样板展示段已对外开放，并同步启动对外接待与蓄客。海天名筑、航荟名庭全力续销。

    （2）商业消费业态提质升级

    森兰商都成功引入2万平方米荟品仓城市奥莱项目，开业三日实现销售额970万元、客流17.7万人次，带动森兰区域客流同比增长114%，区域商业、服务业营收大幅提升。森兰A4-2商业主体工程基本完工，截至6月底总体招商完成率达38.34%。举办森兰国际红酒咖啡节，以双品类、跨业态的创新模式，刷新都市休闲消费场景，打造文商旅体展深度融合样板，持续提升浦东北部区域商业活力。

    森兰品牌系列公寓酒店出租率保持稳定，存量项目平均出租率达92.56%，盛捷新展城公寓酒店及森兰星遇新展城店等新开业项目出租率快速上升至79.71%和62.95%。

    3.聚焦转型升级的发展方向，持续提升综合管理能力

    积极推进机构间REITs扩募项目，完成项目公司设立及资产重组，7月预申报至上海证券交易所。启动现有外高桥私募股权基金扩募工作以及新基金管理人设立工作。修订董事会专门委员会议事规则，董事高管薪酬管理、离职管理等治理制度，完善企业制度体系建设。加大对重点内控流程设计及执行情况的自查自纠，促进各级公司强化对合同、授权、用印等的合规审核，守住企业风险管控底线。

    （三）下半年经营工作计划

    下半年，公司将锚定战略方向，做强主业、做实转型，不断夯实发展根基，推动公司高质量发展。

    1.全力以赴提升物业出租率，稳住收入基本盘

    （1）抢抓政策项目机遇，打通招商“源头活水”。一是紧密对接市区两级职能部门，动态跟踪招商线索，实现招商信息转化，靠前介入重大项目洽谈推进，全力推动优质项目落地见效。二是用足各级惠企扶持政策，充分发挥政策导向作用，推动区域招商引资。三是依托区产业调度会、“三高一桥”联席会等平台，主动争取产业布局、资源统筹等方面的支持，进一步拓宽招商信息渠道、扩大招商覆盖范围。

    （2）深化内外协同联动，构建全域招商“一张网”格局。一是深化对外战略合作。发挥与各区属国企的战略合作机制，充分嫁接区属兄弟企业的平台载体、活动赛事、文旅消费等优势资源，为园区入驻企业提供全生命周期综合服务，用心用情做好安商稳商工作，切实提升企业归属感、获得感。二是强化内部资源整合。建立健全公司层面“1+N”综合服务体系（即：1个统筹调度中枢+N个专业化服务模块），打通跨部门协作堵点，构建响应迅速、运转高效的服务保障机制，全面提升招商服务效能。

    （3）筑牢产业项目底盘，交出招商“硬核答卷”。一是深耕产业链式招商，聚焦特色产业招商，抓好招后服务，提高综合效益，形成“生态组织-拓展伙伴-引商落地-物业去化-助企发展-繁荣生态”的闭环飞轮。一方面立足脑机接口领域现有集聚优势，持续强链补链、做优品牌，巩固提升产业核心竞争力，打造“搬不走”的产业生态；另一方面前瞻布局其他细分赛道，通过招引行业龙头企业落地，培育打造新的增长极。二是深化招投联动机制。充分发挥产业基金引领撬动作用，以资引商、以投带招，推动更多优质被投企业落户园区。三是打好重点项目去化攻坚战。深入研究业态规划布局，全力招引龙头型标杆项目，以点带面带动上下游配套企业集聚，推动创世谷、大健康产业园招商；统筹推进工程建设、招商运营、竣工验收等各环节，确保森兰嘉合天地年底顺利开业；做好外港综保区“区港联动”文章，依靠业务模式创新引进新项目新客户，提升区内企业集聚度，尽快消化空置房源；全力推进森兰天地竣备及产证办理工作，同步锁定意向客户，力争实现“拿证即签约、交房即落地”。

    2.牢牢把握客户需求，努力拓展贸易及服务收入

    一是抢抓政策机遇。紧扣综保区3.0版政策机遇，重点攻坚功能突破、平台搭建、业务创新，做大业务体量、增厚营收贡献。二是加快海关课题成果落地。借助海关学院的课题研究，年内力争在货物状态分类监管、保税维修、保税研发、通关便利化等领域形成突破，打造保税监管比较优势，催生新业务、新增量。三是坚定走出去拓市场。坚持“立足外高桥、跳出外高桥”，持续拉长服务半径、拓展外地市场，增加服务收入。四是为更好地符合相关方监管要求，在不影响业务盈利性的前提下，公司出口业务将在年内完成由自营向代理的转型发展。

    3.咬定目标攻坚克难，打赢房产销售硬仗

    一是全力冲刺森兰岛项目首开。紧盯市场动向，全力推进森兰翡翠岛项目开盘与去化，并通过持续打磨优化，打造高品质、高标杆的精品项目。二是抓实存量去化和回款。持续加大森兰名筑、航荟名庭等在售项目推广力度，加快去化节奏，同时全力跟进销售回款，确保资金及时回笼。三是提前谋划土地储备，主动研判对接，积极参与森兰国际社区土地储备工作，谋求公司长远发展空间。四是加快推进机构间REITs扩募，严格按节点推进各项工作，确保年底前完成产权摘牌、工商过户、股权交割等全流程，实现年度资产证券化工作目标。

    4.聚焦改革深化提升，系统增强综合管理效能

    一是坚定不移推进改革转型，主动调整传统“瓦片经济”模式，依托“专业平台+产业基金”双轮驱动，精准布局生物医药科创赛道，跟踪脑机接口、创新药、医疗器械等领域的投资项目，积极参与市场化基金投资，推进私募基金管理人设立工作，大力培育企业第二增长曲线。二是持续完善公司法人治理体系，制定董事会授权管理办法、审议事项清单等配套制度，切实发挥董事会“定战略、作决策、防风险”的核心作用。三是强化风险管控，加强业务、财务、内审、法务的协同，实现风险事项全周期闭环管理。四是继续加强资金管理，保持有息负债规模相对稳定，持续压降融资成本，提前统筹资金计划。

    三、报告期内核心竞争力分析

    1、国家战略政策的引领与支撑。作为上海自贸试验区保税区域的开发主力军，公司主动将自身发展融入国家发展大局，深入对接自贸区、丝路电商国家战略，在承接国家重大战略和区域发展大局中找准定位，充分发挥国家战略政策的引领和支撑作用，积极谋划布局产业新赛道，全面深入推进产业、园区和公司的高质量发展。

    2、成熟的区域开发服务品牌。公司成立于1990年，是全国第一个保税区、第一个保税物流园区、第一个自由贸易试验区核心区域的开发主体。经过三十多年的发展，见证了中国多个重大改革开放举措在其区域的落地实施，在区域开发服务领域积累了丰富的经验和较高的知名度与美誉度，有着成功的运营服务品牌输出。

    3、丰富的经营性物业资源。经过30余年的开发运营，目前公司持有厂房、仓库、办公等各类经营性物业。公司将继续保持对产业物业开发的持续投入，推进存量物业更新计划，力求实现公司经济效益、园区产业空间品质和业态的同步提升。

    4、稳定的专业化运营团队。公司在过去开发运营产业园区、运作森兰国际社区方面积累了丰富的经验，形成了一支专业化运营团队，在项目管理、产业招商、客户服务、咨询服务、资产经营等方面展现出较强的集成服务能力，并积累了良好的客户资源，确保了公司能够在不断变化的市场环境中持续稳健发展。

本文数据来源于外高B股2026年中报，仅供参考不构成投资建议。