绿城服务（02869.HK）2026年中期管理层讨论与分析

证券之星消息，近期绿城服务（02869.HK）发布2026年中期财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

业务回顾：

期内,本集团实现:
      收入
      收入为人民币9,870.9百万元,与2025年同期的人民币9,288.7百万元相比,同比增长6.3%。
      本集团收入来自三个业务板块:(i)物业服务;(ii)园区服务;及(iii)谘询服务。期内:(i)物业服务为本集团最大的收入和利润来源,收入达人民币7,299.6百万元,占整体收入的74.0%,相较于2025年同期人民币6,632.9百万元,同比增长10.1%;(ii)园区服务收入达人民币1,266.4百万元,占整体收入的12.8%,相较于2025年同期人民币1,356.7百万元,同比下降6.7%;及(iii)谘询服务收入达人民币1,304.9百万元,占整体收入的13.2%,相较于2025年同期人民币1,299.1百万元,同比增长0.4%。
      期内,销售成本为人民币7,901.7百万元,较2025年同期的人民币7,480.6百万元增长5.6%,略低于收入增速。
      毛利
      毛利达到人民币1,969.1百万元,较2025年同期的人民币1,808.1百万元,同比增长8.9%。毛利率为20.0%,较2025年同期的19.5%相比上升0.5个百分点,主要是本集团采取了一系列的提质增效措施,并持续强化了成本管控。
      —物业服务毛利率为16.0%,与2025年同期的15.3%相比上升0.7个百分点;—园区服务毛利率为28.6%,与2025年同期的26.6%相比上升2.0个百分点;
      及
      —谘询服务毛利率为33.8%,与2025年同期的33.1%相比上升0.7个百分点。
      销售及营销开支
      销售及营销开支为人民币135.9百万元,较2025年同期人民币141.4百万元下降3.9%。销售费用率为1.4%,较2025年同期的1.5%下降0.1个百分点。
      行政开支
      行政开支为人民币584.2百万元,较2025年同期人民币593.0百万元下降1.5%。
      管理费用率为5.9%,较2025年同期的6.4%下降0.5个百分点,主要是因为本集团持续加强机构精简及行政后勤费用的管控,行政开支得到有效控制。核心经营利润
      核心经营利润为人民币1,249.0百万元,较2025年同期人民币1,073.8百万元增长16.3%,主要是本集团加强了收入质量管理,并采取了有效的提质增效措施及成本管控措施,从而带来主营业务盈利能力的持续提升。
      金融工具的预期信贷损失
      金融工具的预期信贷损失为人民币260.3百万元,较2025年同期的人民币194.5百万元增长33.8%,主要是因为贸易应收款项余额增加而带来的减值准备同步增加,以及我们基于谨慎性原则对应收款项充分计提减值准备所致。
      其他经营开支
      其他经营开支为人民币68.6百万元,较2025年同期的人民币88.8百万元下降22.8%,主要是由于部分长期股权投资等资产的经营业绩于期内并无重大不利变化,因此有关减值准备计提较去年同期有所减少。
      融资收入净额
      本集团融资收入净额为人民币42.6百万元,较2025年同期的人民币34.6百万元增长23.0%,主要是由于利息收入的增加。
      人民币千元人民币千元%
      以摊余成本计量的金融资产
      分占联营及合营公司利润╱亏损
      期内,分占联营公司利润为人民币7.9百万元,与2025年同期的人民币9.7百万元相比,减少人民币1.8百万元,主要是由于本集团若干联营公司盈利减少所致。
      期内,分占合营公司利润为人民币7.4百万元,与2025年同期的人民币6.3百万元相比,增加人民币1.1百万元,主要是由于本集团若干合营公司盈利提升所致。
      税前利润
      期内,税前利润达人民币1,014.4百万元,较2025年同期的人民币855.8百万元增长18.5%,主要是因为本集团经营规模扩大及经营管理提效带来的利润增加。
      所得税
      期内,所得税为人民币290.8百万元,较2025年同期的人民币226.9百万元,同比增长28.1%。有效税率为28.7%,与2025年同期的26.5%相比上升2.2个百分点,主要是由于期内利润增加以及本集团中国附属公司向本集团于香港成立的附属公司派息而计提所得税所致。所得税适用税率详见本公告的未经审核中期财务资料附注6。
      期内利润
      期内利润为人民币723.6百万元,较2025年同期的人民币628.8百万元增长15.1%。
      期内,本公司权益股东应占溢利为人民币706.3百万元,较2025年同期的人民币612.8百万元增长15.2%,主要是由于本集团经营规模扩大及经营管理提效带来的利润增加。
      期内净利率为7.3%,与2025年同期的6.8%相比上升0.5个百分点。
      投资物业、物业、厂房及设备及使用权资产
      于2026年6月30日,投资物业、物业、厂房及设备及使用权资产账面净值达人民币774.6百万元,较2025年12月31日的人民币970.0百万元下降20.1%,主要是由于本集团退出一个商业运营项目所致。
      无形资产
      于2026年6月30日,无形资产达人民币342.6百万元,较2025年12月31日的人民币370.1百万元下降7.4%,主要是由于期内无形资产摊销所致。
      贸易及其他应收款项
      于2026年6月30日,贸易及其他应收款项达人民币7,440.0百万元,较2025年12月31日的人民币5,893.2百万元增加26.2%,主要是由于业务规模增长带来的应收款余额的增长。
      贸易及其他应付款项
      于2026年6月30日,贸易及其他应付款项达人民币5,954.6百万元,较2025年12月31日的人民币5,428.1百万元增加9.7%,主要是由于应付股利的增加。租赁负债
      于2026年6月30日,一年内应支付的租赁负债人民币102.1百万元计入流动负债,较2025年12月31日的人民币126.7百万元减少19.5%,一年以上应支付的租赁负债人民币121.5百万元计入非流动负债,较2025年12月31日的人民币307.0百万元减少60.4%,主要是由于本集团退出一个商业运营项目所致。
      流动资金、储备及资本架构
      本集团于期内维持优良财务状况。于2026年6月30日,流动资产为人民币14,426.3百万元,较2025年12月31日的人民币13,081.5百万元增加10.3%。于2026年6月30日,本集团的现金及银行结余为人民币6,558.8百万元(其中包括现金及现金等价物人民币4,779.8百万元、定期存款人民币1,613.2百万元及银行理财产品人民币165.8百万元),较于2025年12月31日的人民币7,061.9百万元减少7.1%,虽受集团收款季节性影响有所回落,但较2025年6月30日的人民币5,598.9百万元增长17.1%,本集团现金依然充沛,整体运营稳健。
      于2026年6月30日,长期借款达人民币11.6百万元,主要是本集团境内若干附属公司就日常经营需要而向银行借款,银行贷款利率为2.80%至4.45%。于2026年6月30日,该等附属公司并无违反有关融资契约。
      于2026年6月30日,短期借款达人民币27.1百万元,主要是本集团境内若干附属公司就日常经营需要而向银行借款,银行贷款利率为1.60%至2.50%。于2026年6月30日,该等附属公司并无违反有关融资契约。
      于2026年6月30日,本集团之资产负债比率(总债务除以总资产)为54.0%,较2025年12月31日的52.4%增长1.6个百分点。
      物业服务—占总收入74.0%,占总毛利59.2%
      物业服务依然是集团的最大收入和毛利来源。一直以来,集团主要采取包干制的服务收费方式,基于我们过去20多年积累的管理经验和成本控制能力,物业服务持续为我们带来稳定的收入、利润及上佳口碑,亦是集团落实生活服务战略的基石业务。我们持续强化以「安保」、「维保」、「环保」及「绿保」为核心的基础服务,同时有效融合本集团各产品线服务内容、科技赋能,推动该分部业务的有序、稳步增长。期内:
      —收入达人民币7,299.6百万元,较2025年同期人民币6,632.9百万元增长10.1%,主要是在管面积稳定增长带来的收入增长。
      —毛利达人民币1,165.4百万元,较2025年同期人民币1,017.8百万元增长14.5%。
      —在管面积为580.3百万平方米,较2025年同期的536.3百万平方米增长8.2%。期内,我们深耕核心城市,聚焦重点区域及重点业态,持续强化优质存量项目的拓展并扩大当年拓展当年交付项目的数量及规模,落实管家「深度服务」体系,以「物业+AI」科技赋能提效,持续提升服务品质及业主对服务的感知度,推动在管面积稳步提升。
      —储备面积作为在管面积的主要来源,为325.6百万平方米,较2025年同期的347.3百万平方米下降6.3%。我们认为,只有具备品质保障的储备面积才能为本集团在管面积的持续增长奠定坚实基础。为此,期内我们继续坚持审慎开展增量市场的拓展策略,一方面,严格把控增量项目的准入门槛,强化储备面积的过程管控及风险管控,并主动退出了部分非核心城市及存在交付风险的储备项目,以尽量降低潜在的项目交付风险;另一方面,持续强化深耕城市内优质存量项目的拓展力度,并优化项目交付管控措施,为本集团收入的有质量增长提供有效支撑。
      —在管项目达到3,882个,覆盖了全国31个省、直辖市和自治区,以及194个城市。
      —于2026年6月30日,我们的在管面积和收入按区域分布如下:
      *有关数据已经重列,具体请参见本公告的未经审核中期财务资料附注3(b)。
      园区服务—占总收入12.8%,占总毛利18.4%
      园区服务基于业主的美好生活场景需求提供系统性的产品和服务解决方案,是物业服务的延伸,更是我们构建集「康乐」、「学乐」、「欢乐」及「寿乐」于一体的理想社区的重要抓手。
      期内,园区服务收入为人民币1,266.4百万元,较2025年同期的人民币1,356.7百万元下降6.7%,主要是由于园区产品品类聚焦及物业资产管理服务受国内房地产市场环境影响所致。其中:
      —园区产品和服务的收入达人民币616.2百万元(占园区服务总收入的48.7%),与2025年同期的人民币676.2百万元相比,下降8.9%;
      —居家生活服务的收入达人民币126.7百万元(占园区服务总收入的10.0%),与2025年同期的人民币123.0百万元相比,增长3.0%;
      —园区空间服务的收入达人民币181.4百万元(占园区服务总收入的14.3%),与2025年同期的人民币173.0百万元相比,增长4.9%;
      —物业资产管理服务的收入达人民币289.9百万元(占园区服务总收入的22.9%),与2025年同期的人民币333.5百万元相比,下降13.1%;及
      —文化教育服务的收入达人民币52.1百万元(占园区服务总收入的4.1%),与2025年同期的人民币51.0百万元相比,增长2.1%。
      园区产品和
      物业资产管理
      —毛利达人民币362.7百万元,较2025年同期人民币360.5百万元增长0.6%。围绕业主的生活需求,本集团持续构建以社区零售、居家生活、空间服务、资产运营、文化教育等五大生态于一体的生活服务平台。期内,我们根据战略规划和实际情况不断优化服务组合、聚焦核心生态、持续提升运营能力。其中:
      —园区产品和服务
      本集团依托于「便利+关系」社区零售体系的支撑,围绕基础生活产品需求,有效运用小程序、园区前置仓及园区市集等载体,激发园区直销体系活力。期内,我们围绕业主生活需求,聚焦产品品类,精简产品SKU,并主动关停了部分亏损的零售门店,虽然对本分部收入增长有所影响,但有助于提升产品的竞争力和溢价能力,推动效益的持续改善。未来,我们将强化与物业服务的协同发展,聚焦核心服务场景,通过创新和资源整合,持续为客户提供优质的产品及服务。
      —居家生活服务
      本集团以「四季生活」到家平台为基础,推动居家生活服务产品的融合,通过自营+商家合作的模式,构建入户服务体系,并通过定点带教,实现业务、系统和运营的赋能培训,保障服务落地。于「物业服务+居家养老服务」方面,我们持续推动服务运营能力的提升,并形成以「椿悦荟」为代表的机构养老运营、以「陶然里」为代表的康养社区运营及以「椿天里」为代表的居家养老运营三大服务模式。期内,我们依托政府扶持政策及物业服务多年沉淀的客户资源,通过属地标杆项目打造,形成可复制的标准化模式,拓宽了业务覆盖区域。同时,深化物业服务与康养服务的联动机制,推动一体化运营,持续提升服务核心竞争能力。
      —园区空间服务
      本集团以物业公共空间为载体,围绕业主及客户对美好生活氛围的需求,为其提供包括活动策划、广告设计与发布及场地租赁或运营等一站式综合性服务,让空间更具有活力及可持续价值。期内,我们通过集团内相关业务资源的有效整合,持续拓宽园区空间服务的边界,从园区场景延伸至城市公共空间运营、品牌IP打造等服务,并以运营思维驱动物业服务的提质增效,探索「物业+空间」的运营模式及升级园区空间服务内容,实现空间资产的可持续价值。
      —物业资产管理服务
      本集团以服务价值链为基础,以业主资产管理服务需求为出发点,深耕物业服务所覆盖的园区,构建园区资产管理服务体系,并以置换服务、营销服务及资产管理(如车位业务)为主要服务产品。期内,尽管国内房地产市场环境对本分部业务的开展造成影响,但我们依然坚持实施共享及合伙等多模式拓展策略,聚焦优势项目,持续加强精细化管理,并依托本集团品牌影响力及物业服务优势,打造高端经纪品牌,深耕高端住宅细分市场。同时,我们通过AI工具应用,创新业务产品,并搭建「物业+资产管理」一体化系统,助力服务提效,持续推动物业资产管理服务向轻资产运营的转型。
      —文化教育服务
      本集团持续深化托育服务多品牌战略,构建「绿城奇妙园+普惠托育园+澳蒙国际园」三大品牌矩阵。我们通过将「精细化照护」标准化、「蒙氏课程」效果化、「双语环境」场景化及「服务粘性」情感化等方式,持续打造在高端托育赛道的核心竞争力。同时,我们积极联动政府及街道,打造「家门口」有品质的普惠托育园所,获取政策扶持,并结合客户刚性需求,开展企业职工子女暑托业务、入户早教等创新业务模式,拓宽服务边界,不断推进本集团在文化教育服务上的发展。
      谘询服务—占总收入13.2%,占总毛利22.4%
      本集团围绕房地产全生命周期,通过优质资源整合、标准化体系建设与业务创新,并充分利用我们在物业服务上的专业优势,结合客户在不同阶段的服务需求提供产品及服务,持续为客户创造及实现价值。
      —收入为人民币1,304.9百万元,较2025年同期的人民币1,299.1百万元增长0.4%。
      —毛利达人民币441.0百万元,较2025年同期人民币429.8百万元增长2.6%。—在建物业服务
      收入为人民币1,028.8百万元,与2025年同期的人民币1,011.6百万元相比增长1.7%,期内,我们加大拓展由本集团大客户开发的城市核心地段高端项目,创新搭建高端服务体系,编制轻量化运营手册,落地「三力合一」督导模型等,提升服务竞争力,以优质的服务体验获取客户认同,树立项目服务标杆,充分链接优质项目资源。同时,依托于我们早期布局的行政窗口、展厅及活动接待等延伸领域服务,业务增长得到有效补充。
      —管理谘询服务
      收入为人民币276.1百万元,与2025年同期人民币287.5百万元相比下降4.0%,主要受国内房地产开发市场环境及科技化产品业务规模下滑影响。后续,我们将坚持「开发谘询+服务谘询+科技产品化」三大板块的协同发展,深化与物业服务的融合联动,持续优化核心产品体系,精准匹配客户服务需求。同时,我们将加速开发谘询向城市更新服务及存量市场的转型,推动科技产品从定制开发向标准化产品及运营服务升级,加强产品设计、价值传播及经营管理等能力建设,构建可持续发展的业务生态,推动客户价值持续变现。

业务展望：

展望:发展提速与质效双佳的精进有为
      目前,集团已启动大发展的工作计划。我们将坚持‘四个不动摇’纲领:坚持高举服务品质不动摇,将服务品质视为唯一的护城河,持续迭代‘深度服务’体系;坚持落地员工收成计划不动摇;坚持推进市场化发展不动摇;坚持巩固高质高效不动摇。纵向深耕,横向激活,以发展解决行业痛点、工作难点、突破爆点。
      发展勇进,击节而歌。风乎舞雩,咏而归。我们向全体管理者发出快乐工作的倡议—以从容创意的心态,服务好业主,培养好员工,经营好公司。让每一位员工在工作中感受到价值与尊严,让每一位业主在生活中感受到温暖与品质,让每一个合作方在服务中体验到公平与价值,也让每一位股东,在公司这份成绩单中,读到不负所托的答案。
      2026年,愿我们收获更加丰硕的成果,更加非凡的自我。

以上内容为证券之星据公开信息整理，仅供参考不构成投资建议。