财报快递|凤凰股份上半年增收却转亏2.97亿，计提减值2.77亿毛利率骤降

8月20日，江苏凤凰置业投资股份有限公司（凤凰股份，600716）发布2026年半年度报告，公司上半年实现营业总收入3.03亿元，同比增长4.19%；归母净利润为-2.97亿元，上年同期盈利1103.54万元，同比暴跌2794.51%；扣非归母净利润-2.98亿元，同比下降2811.23%；经营活动产生的现金流量净额1.94亿元，同比大增209.11%。基本每股收益-0.3177元，加权平均净资产收益率-6.89%，较上年同期减少7.11个百分点。

从业务结构看，公司上半年房地产开发业务实现收入2.84亿元、租赁业务实现收入1895.70万元。报告期内公司各项目累计实现销售面积约2.20万平方米，实现销售金额约4.06亿元，其中南京紫金和旭府项目累计签约2.44亿元、镇江凤凰和颐居项目累计签约1.27亿元；盐城、合肥、南通三地凤凰文化广场合计贡献租赁收入1627.33万元。上年同期公司营收基数中紫金和旭府项目集中交付，本期收入虽微增，但交付规模与盈利质量明显走弱。

行业层面，2026年上半年全国房地产开发投资3.81万亿元，同比下降18.0%；新建商品房销售面积同比下降11.6%，销售额下降13.6%，行业总量持续磨底，三四线及远郊市场持续承压。公司坦言，受房地产行情持续影响，本期在售项目销售价格持续下跌，南京、镇江项目被迫计提资产减值准备，上年同期无该事项。

半年报显示，公司上半年业绩由盈转亏主要原因：一是销售价格持续下跌，南京紫金和旭府、镇江凤凰和颐项目计提资产减值损失2.77亿元，上年同期无该事项；二是价格下行导致营业毛利率较上年同期大幅减少，由16.84%降至4.97%，骤降约11.87个百分点。二者叠加，致使利润总额同比减少1804.35%。

费用方面，公司上半年财务费用2139.62万元，同比增长58.40%，主要系南京紫金和旭府项目于上年同期期末竣工验收，项目借款利息支出自期后起计入财务费用核算，本期利息费用达2295.56万元，较上年同期大幅增加；销售费用894.69万元，同比增长44.88%，源于紫金和旭府、和颐居项目销售量增加带动销售代理服务费上升；管理费用1235.65万元，同比下降20.34%。

需关注的是，截至6月末公司存货账面价值28.38亿元，累计计提存货跌价准备8.43亿元，其中紫金和旭府项目跌价准备余额4.37亿元、镇江凤凰和颐项目余额3.94亿元，后续减值风险仍存；镇江凤凰文化地产净资产为-2605.12万元，已资不抵债。公司期末货币资金6.12亿元，一年内到期的非流动负债3.05亿元，另向控股股东凤凰集团借款余额达10亿元，关联财务公司贷款余额7920万元，资金端对控股股东依赖度较高。此外，公司持有的南京证券股票期末公允价值11.45亿元，上半年公允价值变动-2.35亿元计入其他综合收益，致使综合收益总额扩大至-4.74亿元，归母净资产较上年末缩水10.41%至40.80亿元。公司半年度未拟定利润分配方案。

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