中洲控股（000042）2026年半年度管理层讨论与分析

证券之星消息，近期中洲控股（000042）发布2026年半年度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

发展回顾：

一、报告期内公司从事的主要业务

    国家统计局数据显示，2026年上半年全国新建商品房销售面积约4.01亿平方米，同比下降11.6%；销售额约3.79万亿元，同比下降13.6%。房地产开发投资38,074亿元，同比下降18.0%，其中住宅投资29,300亿元，下降17.8%。房屋新开工面积23,239万平方米，下降23.4%；房地产开发企业到位资金40,233亿元，同比下降20.2%。库存端积极信号持续释放，6月末商品房待售面积76,315万平方米，同比下降0.9%，连续4个月同比回落；其中待售3年以下面积56,167万平方米，下降3.5%。在中央“着力稳定房地产市场”政策持续发力、地方因城施策精准推进下，2026年上半年房地产行业整体呈筑底企稳、结构修复态势。

    行业政策方面，2026年上半年在巩固前期成果基础上，政策工具箱进一步充实，供需两端协同发力稳市场。集中表现在：第一，中央持续强化政策协同与制度搭建，2026年政府工作报告将房地产定调从“持续用力推动止跌回稳”调整为“着力稳定房地产市场”，首次将“鼓励收购存量商品房用于保障性住房”“深化住房公积金制度改革”纳入重点任务，并时隔十年再提“去库存”；《“十五五”规划纲要》首次将房地产独立成章，国务院出台首部国家级《城市更新“十五五”规划》；第二，存量盘活成为核心抓手，央行3,000亿元保障性住房再贷款全面落地，全国70余座城市集中启动存量商品房收储工作；第三，金融支持力度不减，首付比例、贷款利率维持历史低位，上半年全国各地累计出台房地产有关政策超560条，其中涉及住房公积金的政策超300条，围绕提高贷款额度、扩大提取使用范围、优化灵活就业人员缴存等方面持续发力；第四，核心城市调控持续优化，各地因城施策落地限购优化、以旧换新及房贷降息等配套举措，一线城市新房价格连续4个月环比上涨，市场企稳信号进一步明确。

    展望2026年下半年，基于“着力稳定房地产市场”的基调不变，供需两端政策将继续协同发力。供给侧将坚持“因城施策控增量、去库存、优供给”原则，进一步盘活存量资产、优化土地供应节奏；需求侧将持续降低购房成本，保障刚性和改善性需求的充分释放。下半年全国新房销售同比降幅有望逐步收窄，但市场全面修复仍需时间，核心城市与低能级城市的分化格局将进一步加深。

    （一）公司的经营业态及区域竞争优势

    公司致力于成为国内一流城市综合运营商，业务涵盖地产开发、酒店经营、物业服务、商业管理等领域。公司聚焦粤港澳大湾区、辐射成渝经济圈、上海大都市圈，实施“专注区域、深耕城市、多盘联动”的战略布局。公司开发建设多个品质住宅项目，拥有优质的土地储备，自持并经营五星级酒店、甲级写字楼、商业综合体，拥有专业的物业服务公司。公司在各区域布局及主要竞争优势如下：

    1、以深圳总部为核心，集中资源布局粤港澳大湾区。

    公司总部位于深圳，在深圳核心区域开发了多个高品质项目，包括高端住宅项目、商办项目、酒店项目、产业项目等。其中中洲迎玺项目坐落于深圳龙华区的心脏地带——深圳北站核心商务区，为该区域高端住宅市场的璀璨明珠，2025年，该项目以其卓越的品质和设计，凭借项目优势及市场认可度，成功跻身深圳年度楼市标杆项目阵营，位列深圳住宅项目销售面积排行榜前列；中洲坊创意中心项目位于罗湖区笋岗清水河片区门户地段，集商务办公、创意办公、公寓及商业于一体，致力于成为粤港澳大湾区具示范效应的，以创意、设计为驱动的产业升级示范区，现已逐批入市销售或运营；中洲控股金融中心位于南山中心区，是集甲级写字楼和五星级酒店为一体的城市地标综合体，现已有多家世界知名企业入驻；中洲滨海商业中心、中洲滨海华府项目位于福田中心区，由公司受托经营管理，规划设计以人为核心，创造宽松的生态型宜人城市环境，构建一个以灵感激发与精神满足为内容输出的新一代城市公共空间，打造成集办公、居住、购物、休闲、娱乐为一体的大型都市综合体；宝安26区项目位于宝安区新安商圈核心区域，规划功能主要为商业、办公和酒店，是商贸居住综合区的重要组成部分。

    公司深耕惠州区域多年，开发的项目已遍布惠城、惠阳、仲恺、博罗等区域，拥有多个建面超百万方的大型项目。惠州中央公园项目、惠州天御项目、惠州南麓院项目、博罗半岛城邦项目、惠阳河谷花园等多个项目在市场积累了良好的企业声誉及深远的品牌影响力。

    公司积极布局东莞、佛山、广州等区域。主要有东莞大岭山项目、东莞中央城邦花园、东莞里程花园、佛山璞悦花园、广州南沙国际风险投资中心等项目。

    2、深耕城市，辐射其他现有区域布局

    成渝区域公司已深耕多年，在成都、重庆开发多个项目，成都中央公园、成都锦城湖岸、成都中洲里程等项目获得市场广泛认可，在成渝区域的市场拥有较高的认可度。长三角多个城市也有公司战略布局，开发的项目主要有上海珑湾、珑悦，无锡崇悦府、花溪樾院，嘉兴花溪地、花溪源著等。

    基于战略发展需要，公司未来将进一步聚焦核心区域，构建更符合公司发展方向的业务布局。

    （二）报告期内公司主要经营管理工作回顾

    2026年上半年，公司稳步推进既定宏观战略目标的逐项落实。面对行业深度调整的复杂形势，公司秉承“深耕笃行、积微成著”的战略定力与“进而有为”的进取姿态，紧紧围绕“保交付、保运营、保信用”三大核心任务，全力推进各项经营目标。上半年公司实现房地产销售面积4.81万平方米，销售金额12.44亿元（含委托经营项目），重要项目节点达成目标，现金流保持平稳健康，资产运营质效稳步提升。上半年主要经营及管理工作如下：

    1、多措并举，促进营销回款。面对市场持续筑底的复杂形势，公司坚持稳字当头，灵活调整销售节奏，适时优化推盘策略。坚持“一城一策”“一盘一策”的精准去化原则，适度控制推盘力度与节奏，同时，持续加大存量物业去化力度。

    2、严管运营，保证交付节点。公司上下齐心，协同作战，已顺利完成2个应交付项目的交付工作，兑现对客户的承诺，持续巩固“中洲”品牌的诚信形象与市场口碑。

    3、严控资金，保障公司现金流平稳。公司坚持“以收定支，先收后支，确保刚付”的资金管理原则，合理安排收支节奏，保障公司整体现金流平稳运行。

    4、存量盘活，助力公司发展。存量物业出租作为公司日常稳定的收入来源，运营质效持续提升，上半年出租业绩完成情况良好。

    5、规范运作，筑牢风险防线。公司立足行业新形势，持续强化审计监督职能，推动制度建设与流程优化，助力管理效益提升；内部监察工作取得积极成效，廉洁从业氛围进一步巩固；法务工作扎实推进，通过诉讼与非诉手段有效维护公司合法权益；内控自评价有序开展，制度流程的设计合理性及执行有效性持续规范，风险防控体系进一步完善。

    6、资产板块，开源节流稳经营。2026年上半年，面对复杂多变的外部经营环境，资产板块主动应变、精准施策，通过优化运营策略、强化成本管控，积极缓解外部冲击影响，整体经营基本达成预期进度目标，经营底盘保持平稳。

    （八）发展战略和未来一年经营计划

    行业格局与趋势

    上半年，行业整体呈筑底企稳、结构修复态势，但全面企稳基础仍需巩固。4月28日，中共中央政治局会议将表述更新为“努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新”，进一步明确了政策方向。在这一背景下，我们可以预见以下趋势：

    1、行业政策方面：核心任务是推动市场平稳运行，加快构建发展新模式。预计供需两端政策将持续落地，“控增量、去库存、优供给”深化推进，存量收储进入实质性阶段，公积金改革加速落地，城市更新与“好房子”建设成为政策重心和投资主线。

    2、市场方面：预计下半年延续筑底修复态势，分化进一步加深。新房销售同比降幅有望逐步收窄，但全面修复仍需时间；二手房市场预期继续引领修复。随着保障房、“好房子”建设及城市更新推进，叠加销售规模逐步接近调整期底部，新开工同比降幅有望收窄，但新房供应仍将维持低位，成交延续筑底行情，核心城市有望率先止跌企稳。

    2026下半年重点工作

    1、聚力攻坚抢抓销售

    2026年下半年，公司将坚持以销售为核心目标，加紧冲刺、聚力攻坚，纵深推进“一城一策”“一盘一策”精准营销策略，持续深化全员营销机制。一方面，集中优势资源大力推进重点项目的销售签约工作，攻克销售瓶颈，加快去化节奏；另一方面，以目标为导向，审慎研究车位整体销售策略，拓宽销售思路。

    2、稳中求进平衡现金流

    2026年下半年公司将进一步加强现金储备，提升风险应对能力，确保现金流健康运转。地产板块将重点推进销售回款工作；资产板块则需主动担当，积极作为，为公司贡献稳定的现金流支持。

    融资工作仍将继续是下半年的核心任务之一，公司将持续优化现有项目的贷款配套，降低融资成本，同时积极探索多元化融资渠道，为未来发展提供充足的资金保障。

    3、齐心协力保障交付

    2026年下半年，公司将严格把控运营节点，确保项目按时交付，同时坚守品质底线，力求以优质的产品和服务赢得客户信赖，进一步提升中洲品牌的市场影响力。

    4、匠心打造优质产品

    随着房地产行业的转型，居民的住房需求已从“住有所居”向“住有宜居”加快跃升，产品力成为未来行业竞争的关键。公司将以工匠精神为核心，精心打磨每一个项目，致力于实现业主心中“好房子”的理想，用高品质产品赢得市场认可。

    5、长期资产价值提升

    存量物业是公司长期发展的重要支撑。2026年下半年，公司将持续加强资产板块经营性物业的管理和运营，通过优化资产结构和提升运营效率，为公司创造持续稳定的收入和现金流。

    （十）向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保

    本公司及本公司之子公司为商品房承购人向银行提供按揭抵押贷款担保，截止2026年6月30日尚未结清的担保金额计人民币105.85亿元。房地产公司为商品房承购人向银行提供按揭抵押贷款担保属于行业内的常规做法。

    二、核心竞争力分析

    公司在房地产业务领域深耕40余年，形成了自身综合竞争优势，为企业可持续发展提供坚实的保障。

    1、战略发展规划

    公司明确战略发展规划，完善组织管控体系、职位和薪酬体系、业务流程体系和业务管控体系，强化战略拓展能力、规划设计能力、运营管理能力、营销策划能力、成本管控能力和资本运作能力，形成“稳中求进、高质发展”的发展模式，为公司实现高度市场化运作、进一步扩大经营规模、增强可持续发展力提供了有力支撑。

    2、运营管理团队

    公司通过调整组织架构，开展人才盘点分析，并通过外部人才引进和内部培养等方式，合理配置人力资源，促进公司人力资源更加年轻化，专业化，人才结构不断完善，打造了一支专业的运营管理团队和高效率的业务队伍。公司根据发展战略构建适合的员工培养体系，构建多层次的激励体系。结合内外部资源，组织内部赋能培训学习和外部专业提升培训，助力员工成长成才。此外，公司对标市场，对薪酬激励体系进行了积极优化，形成“共创、共担、共享”的激励文化，有效地调动了员工的积极性和创造性。

本文数据来源于中洲控股2026年中报，仅供参考不构成投资建议。