截至2026年5月20日收盘，德必集团(300947)报收于17.25元，下跌1.32%，换手率1.59%，成交量2.4万手，成交额4118.54万元。
5月20日主力资金净流出248.35万元；游资资金净流入208.65万元；散户资金净流入39.7万元。
问：请公司接下来一两年有没有稳定的业绩增长点，能让我们投资者看到实实在在的成长空间？
答：公司将重点围绕以下三方面发力：
1）全面转型轻资产模式，提升运营毛利率水平。2023年以来80%以上的新拓项目为合作分成、托管加盟等低资本投入业态，新模式毛利率达50%以上。
2）推进精细化管理，提升会员及其他服务收入占比。2025年该类收入占比达25.55%，同比增长17.61%，增强盈利韧性。
3）创新产品体系，推出“DoBe Hub”灵活办公产品线，完善产品矩阵，提升品牌竞争力与市场响应能力。
问：各城市园区经营分化明显，底层原因和未来新城市、新园区的硬性准入标准是什么？
答：公司战略聚焦长三角、京津冀及成渝经济圈三大核心区域，优先选择人口流入、经济基础强、产业集聚明显的地区，并重点关注硬核科技与人工智能产业发展前景良好的区域。
问：2025年轻资产项目占比达到多少？2026到2028年是否有明确占比提升目标？转型后对公司收入结构、盈利水平、现金流有何影响？
答：自2022年起，新增项目80%以上为联营与托管模式，直营承租模式已严格限制。目标三年内非租金收入占比达50%以上（2025年为25%），五年内达80%。联营模式毛利率超50%，托管模式超80%。转型后公司净现金流持续增长，需现金投资的项目规模不断缩减。
问：去年行业大环境影响下，2025年整体出租率下滑，上海核心园区与外地园区出租率差异多大？2026Q1是否出现企稳回升迹象？
答：上海核心园区与外地园区出租率无本质差别。在新战略措施推动下，2026年一季度出租率已出现企稳回升，达到90%以上。
问：目前公司仍以承租运营为主，此类项目平均单园净利率水平如何？现金流回本周期多久？是否会处置效益不佳的园区？
答：当前承租运营园区的运营毛利润约为30%。自2023年起新拓项目中合作与托管模式占比超80%。合作模式毛利率达50%，托管模式达80%以上。对于无法盈利且改进无效的低质资产，公司将考虑依法合规地进行处置，以保障整体盈利水平。
问：2025年归母净利润亏损5787.41万，同比降幅达269.48%，核心原因是否为出租率下降、租金下调及大额资产减值？去年整体减值金额是多少，涉及哪些项目？
答：2025年亏损主要系主动处置低效资产和退出亏损项目所致的一次性亏损，叠加宏观环境与行业不景气因素。具体减值金额详见公司年报及附注。目前园区出租率已恢复至90%以上。
问：公司海外园区业务推进进度如何？定位、客户群体、盈利预期？短期内是否会加大投入？
答：自2012年起已在意大利、美国硅谷、香港、新加坡、墨尔本等地布局海外园区。采用DoBeHub产品形态，主要服务中国企业出海及当地中小企业，并结合中国供应链优势，与新能源、科技制造、I+文创、I+短视频、I+展会演艺等领域企业合作合资发展。出海已成为公司未来十年重要战略方向。
问：目前园区入驻企业中，文创、科创、互联网、传统企业占比分别多少？2025年哪类客户流失最多？哪类留存率更高？
答：2018年前，文化创意类企业占比超50%，科技类约40%。当前科技类、文化+科技、创意+科技类企业合计占比达70%左右，传统文创企业呈收缩态势。2025年重点客户续约率达82%。公司正筹建分布式园区算力中心，预计2026年下半年推向市场。
问：公司的主要客户构成如何？科技、文化、创意类企业占比是多少？这些行业租赁需求是否明显收缩？
答：客户涵盖科技、文化、创意等领域。2018年前，文化创意类企业占比超50%，科技类约40%。目前科技类及相关融合型企业占比达70%左右，传统文创企业规模持续收缩。公司正筹划建设分布式园区算力中心，以满足科技类企业快速增长的算力需求，提升竞争力。
问：2025年企业会员服务业务实现较好增长，目前实际付费会员体量、客户续费率及单客户年均付费情况如何？会员服务盈利模式？长期能否成为第二增长曲线？
答：客户会员费实际付费率接近98%，续费率近90%，年均付费因企业规模而异。会员服务内容多样，部分高毛利，个别为策略性补贴。2025年非租金收入达3.12亿元，占总营收25.5%。目标三年内非租金收入占比超50%。分布式园区算力中心将于2026年下半年推出，未来Token算力收入有望成为非租金收入的重要组成部分。
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