华润万象生活（01209.HK）2025年度管理层讨论与分析

证券之星消息，近期华润万象生活（01209.HK）发布2025年年度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

业务回顾：

商业航道:规模、效益全面提升,「行业综合实力第一」的领导地位持续巩固二零二五年,商业航道精准捕捉消费趋势,推动规模高质量增长与效益精益化提升。
      购物中心业务
      业务拓展方面,精准深耕核心城市,加强潜力城市战略布局。年内,新签约第三方购物中心项目12个,数量及质量保持行业领先;新开业购物中心14座,深圳湾万象城二期、万象滨海购物村等标杆项目引领消费场景创新升级。年末,本集团旗下在营购物中心增至135座,在管购物中心增至207座。经营管理方面,落实「两抢两新一塑一控」策略,完成产品赛道体系和会员管理体系重塑,持续深化品牌战略合作,经营质效进一步提升。年内,本集团旗下在营购物中心实现零售额人民币2,660亿元,同比增长23.7%;业主端租金收入人民币307亿元,同比增长16.9%;业主端经营利润率同比提升0.6个百分点至65.7%。
      写字楼业务
      锚定客户核心需求,充分发挥「租赁+运营+物业」一体化优势,依托优质租户圈层和精益化运营管理,有效应对市场压力,写字楼运营在管项目新租面积实现双位数增长,平均出租率提升3.6个百分点至77.2%。年末,写字楼物业在管项目233个,在管面积1,815万平方米,合约项目250个,合约面积2,252万平方米。
      物业航道:品质、口碑持续精进,「城市空间运营」的核心竞争力稳步增强
      二零二五年,物业航道坚持「城市空间运营服务商」的战略定位,筑牢专业能力与服务品质根基,推动「内涵式提效创利」与「外延式高质增长」。
      社区空间业务
      深入开展「品牌服务年」活动,全面升维基础服务、社区运营与社群运营能力,客户满意度同比提升0.95分至92.71分。依托「好服务、好口碑」,深入推进「润城计划」,年内新拓中高端住宅项目69个,高品质社区空间版图持续扩容。
      城市空间业务
      强化「策、询、招、运」全链运营能力,构建「佛山顺德」城市空间运营服务一体化新范式。年内,获取北京小米M4未来产业园、三亚海棠河生态公园等项目,核心赛道持续巩固;获取山东农业大学、北京航天总医院等项目,潜力赛道精进突破。年末,在管面积同比提升2.3%至1.28亿平方米,收入同比增长12.0%至人民币20.4亿元,合同回款率维持92.6%高位,存量项目结构持续优化,高效益、低风险项目占比稳步提高。
      工程公司业务
      扎实推进实体化发展,通过深化经营模式创新、重构产品服务体系、强化供应链整合、加大跨业态资源协同,全年毛利润实现倍增,设施管理(FM)与能源管理新业务实现从无到有的重大突破。
      大会员业务:体系建设扎实推进,商业模式迭代升级,全场景会员运营价值加速显现
      二零二五年,大会员业务收购华润网络并完成业务整合。围绕积分、权益、数据,跑通积分运营业务模式,做大做优异业联盟,上线数字化交易平台,持续释放生态协同价值,激活数据资产潜力。年末,会员总量突破8,300万,同比增长36.0%,活跃会员量同比增长30.0%。年内,万象星发分总额人民币13.1亿元,同比增长27.2%。
      科技赋能
      二零二五年,本集团坚定落实数字化转型与科技引领战略,紧跟AI发展趋势,纵深推动科技赋能「五化」建设。
      生产科技化、运营数字化方面,坚持对客体验升级和内部效能提升双向发力,商业「一点万象」APP日活突破135万,物业「万象服务」APP业主认证329万户。商业良域门店管理系统、物业线上服务实现在管项目全覆盖。完成企业级AI开发技术应用平台建设,推动人工智能技术在高价值业务场景落地见效。
      空间智慧化方面,商业航道全面部署购物中心AI客流系统,深度赋能购物中心精益化运营。物业航道智慧运营平台完成试点并进入规模化推广阶段,实现智能设备远程监控、巡检、报单、调拨全链路管理。
      数据资产化方面,「一点万象」客户端线上引流零售额突破人民币100亿元,有效激活数据要素价值;物业航道推进画像系统建设,有序接入大模型训练体系,初步构建面向智能服务的数据底座。
      绿色低碳化方面,7个购物中心项目率先完成「万象云」能源及设备智能管理系统试点部署,实现能耗AI动态调控、大型设施设备运行状态实时感知、故障智能诊断与工单自动联动等核心功能。
      组织绩效与人才发展
      围绕「促变革、提效能、强人才、激活力」核心目标,纵深推进组织变革。管理架构方面,深化推进「总部职能平台化、业务航道实体化、细分赛道专业化」,实现集约管理与灵活作战的有机统一,不断提升组织效能。组织人事方面,年内招聘优秀毕业生超300人,引进高级专业人才142人,关键岗位及核心专业人才库规模达1,300人,持续夯实人才储备。建立关键岗位继任者地图,通过万象将才、凤凰计划等领导力培训项目,打造高效匹配业务需求的人才供应链。薪酬激励方面,对标市场化薪酬水平,创新推行「一店一值、一城一值」精准激励模式,建立健全匹配华润网络、消费基金、工程服务等新业务、新赛道的薪酬方案,切实激发组织活力。
      环境、社会及管治(ESG)
      二零二五年,本集团ESG工作取得系统性突破。绿色低碳方面,与开云集团达成战略合作,启动零碳店舖试点;在21座城市落地26个无废社区标杆项目,引领绿色可持续生活方式;首年参与CDP气候披露即获评B级,MSCI(明晟)碳管理体系评级接近满分,参与编制《商场建筑能耗与碳排放计算标准》,填补了行业空白。社会责任方面,积极助力乡村振兴,承接2座华润希望小镇运营服务,累计服务希望小镇12座;在全国40座城市布局「暖心驿站」,打造「触手可及、随时可享」的便民服务空间,累计惠及40万人次。年内,本集团获晨星「低风险」评级,明晟、恒生、万得可持续发展评级稳中有升,连续三年入选中国ESG上市公司先锋100榜单,在可持续信息披露、健康福祉、可持续消费等领域斩获多项权威荣誉。

业务展望：

「十五五」时期是我国全面推进社会主义现代化建设,推动经济高质量发展的关键时期。新质生产力加速驱动经济转型升级,以内循环为主的新发展格局更加稳固,消费对经济发展的基础性作用持续凸显。
      展望「十五五」,本集团将以「全面高质量发展」为主题,坚持商管、物管和大会员一体化发展的「2+1」业务模式,做实「航道实体化、赛道专业化」。强化「战略引领精准投拓、精益化运营管理」两大支撑体系,全面提升「2+1」业务全链条核心竞争力,着力打造「产品与品牌驱动、科技与创新驱动、组织变革与激励驱动」三大发展引擎,持续培育新发展动能,向着「创建世界一流的城市品质生活服务商」的战略目标坚定迈进。
      二零二六年,本集团将秉持「外延式拓展+内涵式增长」双轮驱动,推动实现质的有效提升和量的合理增长。规模发展方面,商业航道购物中心落实核心城市全域布局与机会性城市卡位布局,写字楼聚焦一线城市发力外拓。物业航道全面深化国资央企合作,积极参与公开投标,持续升级润城拓展模式,着力建强多元化增长渠道。业务经营方面,商业航道购物中心迭代全周期分类管理体系,紧扣消费需求及市场趋势变化,提升产品定义能力,以新供给创造新需求,赢得市场份额;写字楼持续锻造支撑规模化发展的「招运管」一体化专业能力;设立消费基金,投资孵化消费及科技领域品牌,释放平台价值。物业航道全面落地生态运营机制,系统构建「城市运营、空间资产服务、基础服务、增值延伸服务、社群运营及科技服务输出」「5+1」产品体系。大会员业务拓展更广泛的异业联盟,推动积分、权益、数据三大资产循环增值。科技赋能方面,大力推进「AI+」专项行动,将AI应用进一步聚焦到服务模式重塑、产业生态构建等高价值场景,挖掘价值释放空间,拓展增长新通道。
      二零二六年是「十五五」开局之年,也是本公司上市五年再出发的起步之年,本集团将保持战略定力、抢抓发展机遇,以精益运营提效能、以科技赋能强引擎、以生态协同聚合力,持续筑牢核心竞争力,奋力实现「十五五」良好开局,以可持续的长期价值回报股东信任。
      最后,本人谨代表董事会,向一直以来关注支持本集团发展的股东、客户及社会各界致以衷心感谢!

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