汇景控股（09968.HK）2025年度管理层讨论与分析

证券之星消息，近期汇景控股（09968.HK）发布2025年年度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

业务回顾：

本集团的收入主要来自物业销售,其次来自投资物业租赁。截至2025年12月31日止年度,本集团录得总收入约人民币300.3百万元,较截至2024年12月31日止年度增加24.6%。
      合约销售
      截至2025年12月31日止年度,本集团连同合资企业录得(i)合约销售额约为人民币42.2百万元,较截至2024年12月31日止年度销售额下降约58.7%;及(ii)合约销售建筑面积(「建筑面积」)约4,103平方米,较截至2024年12月31日止年度之合约销售建筑面积下降约58.1%。
      物业销售
      截至2025年12月31日止年度,物业销售收入录得同比增加约34.5%至约人民币270.5百万元,占本集团总收入约90.1%。截至2025年12月31日止年度,本集团已确认已出售总建筑面积约29,706平方米,较2024年同期之总建筑面积减少约5.8%。确认为物业销售的物业之平均售价(「平均售价」)约为每平方米人民币9,108元,同比增加约42.7%。
      项目及地块的有关详情列示于下表:
      (平方米)(平方米)(平方米)(平方米)(平方米)(人民币千元)(人民币千元)平方米)
      *指已收购项目公司的地块费用
      附注:
      1.待售╱可租赁建筑面积指物业内部楼面面积,(i)由相关预售许可证;(ii)倘物业的全部或部分未能取得预售许可证,则为房产面积预测报告;及╱或(iii)倘全部或部分物业开发既无预售许可证,亦无房产面积预测报告,则为城乡规划主管部门批准的相关发展指标或本集团内部记录得出。
      2.厚街镇宝屯地块为「单一主体招标」模式进行的三旧改造项目。目前,该项目已取得东莞市自然资源局出具的更新单元划定方案批覆,该项目改造后土地用途为居住用地,总占地面积为12,591平方米,计容面积为47,869平方米。
      3.于2025年12月31日,清溪三中片区及洪梅洪屋涡的土地被划为工业用途,现时资料(包括地积比率)与本集团目的无关。有关进一步详情,请参阅招股章程「业务—土地储备」项下分节。
      4.世纪双子及汇景城位于同一地块,因此共享相同的占地面积。
      投资物业
      于2025年12月31日,本集团拥有总建筑面积约109,901平方米(可租赁面积约38,013平方米),截至2025年12月31日止年度的租赁收入约人民币11.7百万元。
      土地储备
      于2025年12月31日,本集团的土地储备约1,631,128平方米,包括13个项目及4块土地,分别位于大湾区、长三角城市群及长江中游城市群的5座城市。
      三旧改造项目(「三旧改造项目」)的进度如下:
      1.樟木头宝山片区:该项目为以「村企合作」形式实施三旧改造项目。目前已取得东莞市自然资源局出具的《东莞市樟木头镇宝山地块商住类改造单元1+N总体实施方案》的批复,随后申请注销当前土地所有权并签定新的土地出让协议。本公司预期,于地上建筑物全部拆除并缴纳土地出让金后,将获得新的土地使用权证。预计计容面积为367,222平方米。
      2.虎门新湾片区:该项目为以「权利人自改」形式进行三旧改造项目。由于项目所在地虎门处于广东省国土空间规划(2021年—2035年)的范围内,因此城市更新进程已暂停,直至政府相关部门完成规划为止。该项目的总占地面积为14,910平方米,预计计容面积为34,288平方米。
      3.本公司已与相关方签订了9项前期服务商协定,相关专案均在东莞市,提供前期服务,总占地面积为2,229,500平方米。预计相关项目将以「公开招引实施主体」形式进行三旧改造项目。该等项目详情如下:

业务展望：

展望未来一年甚至明年,房地产行业可能仍面临需求和融资压力。有监于此,预计改善宏观经济和房地产市场的刺激政策可能会继续出台。考虑到相关政策生效所需的时间,预计消费者信心和市场情绪有望将在某个时候恢复。同时,本集团将继续采取措施提高营运效率及实现业务目标。
      本集团主要于中国从事物业开发业务,未来,本集团将继续专注于华南地区的物业发展专案,尤其是广东省东莞市的三旧改造项目。考虑到确保及时交付预售房屋的政策以及当前的市场状况,本集团将继续专注于:
      (i)其物业项目的完成和交付,包括与不同的合作伙伴合作;
      (ii)实施措施,加快出售发展中物业及已落成物业;及
      (iii)整合资源以优化运营并减少开支和资本支出。
      另一方面,本集团一直面临来自贷款人及债权人的融资压力,并正在与贷款人及债权人进行谈判。例如,本公司的河源项目已与债权人取得共识,正以土地资产与债权人商讨债务重组方案。
      本集团将继续与贷款人和债权人进行积极和建设性的对话,并保持积极的势头,以期尽快找到解决方案。
      最后,本集团对未来保持乐观和希望,相信在全体员工的努力下,本集团将克服目前的困难局面。因此,本集团谨向本公司的股东、投资者、合作伙伴、客户及员工致以诚挚的谢意。
      流动资金及资本资源
      本集团在资本密集型行业经营,主要通过经营产生的现金为其增长提供资金,包括销售物业所得款项、债务融资及股东出资。本集团的现金需求主要涉及土地收购、物业开发、债务偿还以及所开发项目的所有适用税项的清算。
      展望将来,本集团相信其流动资金需求将通过我们的经营活动所得现金、我们可获得的银行融资以及本公司全球首次公开发售及发行票据所收取的所得款项净额来满足。
      于2025年12月31日,本集团之现金及银行结余总额约为人民币27.4百万元,而于2024年12月31日则约为人民币37.2百万元。该减少乃主要由于当期物业销售减少所致。本集团绝大多数现金及银行结余均以人民币计值。
      于2024年12月31日,本集团的流动负债净值约为人民币3,919.6百万元及于2025年12月31日本集团的流动负债净值约为人民币4,809.7百万元。流动负债净值增加乃主要由于(i)截至2025年12月31日在建物业减少约人民币1,293.7百万元;(ii)截至2025年12月31日预付款项、其他应收款项及其他资产减少约人民币318.3百万元;(iii)截至2025年12月31日合约负债减少约人民币397.1百万元;及(iv)截至2025年12月31日即期计息银行及其他借款减少约人民币256.0百万元所致。
      于2025年12月31日,本集团人民币1,670.1百万元(2024年:人民币1,670.1百万元)的借款为浮动利率借款。
      于2025年12月31日,本集团银行融资总额为人民币2,538.0百万元,其中已动用约人民币2,073.6百万元(相当于81.7%)。
      主要财务比率
      于2025年12月31日,本集团的资产负债率(按负债总额扣除合约负债后除以资产总额计算)约为119.4%,较2024年12月31日的约93.8%增长了约27.3%。有关增加乃主要由于2025年12月31日资产总额结余大幅减少约24.7%所致。
      于2024年及2025年12月31日,本集团的流动比率乃按截至各日期的总流动资产除以总流动负债计算,分别为0.62倍及0.5倍。

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