时代邻里（09928.HK）2025年度管理层讨论与分析

证券之星消息，近期时代邻里（09928.HK）发布2025年年度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

业务回顾：

业务概览
      本集团是中国领先且快速发展的城市综合服务运营商,为住宅、工业物流地产、公建以及其他城市空间等多元化业态提供高质量的社区服务、城市服务与创新服务。2025年,本集团就综合实力而言获北京中指信息技术研究院认可为2025年中国物业服务百强企业第11位。
      我们主要业务包含物业管理服务、社区增值服务及其他专业服务,全面涵盖了整个物业管理价值链。截至2025年12月31日,我们的合约管理规模已达130.3百万平方米,其中物业管理板块(住宅物业、商业物业、公共物业等)合约管理面积共98.1百万平方米,工业物流地产板块合约管理面积共32.2百万平方米。
      物业管理服务
      我们的物业管理板块涵盖面向住宅、商业、写字楼、医院、学校等多种业态,我们致力于为多种业态的客户提供优质的物业管理服务。
      下表载列我们截至所示日期按物业类型划分的物业管理在管建筑面积及于所示期间物业管理服务产生的收入明细:
      得益于我们努力扩大客户群及优化在管物业组合,以优质住宅为主、多元非住宅业态为辅,施行有效的自主拓展,本年新签住宅项目约11.0百万平方米,新签住宅年化合同额达2.0亿元。截止2025年12月31日,住宅物业的管理收入所得约人民币1,350.1百万元,占物业管理服务收入的约83.4%,是物业管理服务收入增长的核心支柱。来自于非住宅项目的管理收入由2024年的411.3百万下降至2025年的269.5百万元,主要由于我们年内战略性退出了一些回款及利润表现不佳的项目。
      所服务开发商的性质
      第三方外拓是本集团规模增长的主要推动力,我们一直致力于通过以多元化的合作方式开拓第三方市场,以区域深耕为战略支点,开展积极进取的市场拓展,持续提升及建设团队能力,不断增加自身的市场份额,为本公司带来稳定持续的规模增长。
      来自第三方外拓项目的物业管理收入由2024年的约人民币708.4百万元增长至2025年的约人民币752.2百万元,主要由于本年我们持续加大向独立第三方市场进行拓展,凭借专业的服务团队、良好的服务品质及市场口碑,争取了更多第三方客户合作机会,进一步扩大我们的市场份额,但同时,我们也主动优化项目结构,退出低质和非深耕区域项目,因此抵消了部分拓展项目带来的收入增长。截至2025年12月31日,我们通过第三方市场拓展所获得的管理规模占物业管理板块总管理规模的比例达到63.8%。
      社区增值服务
      作为物业管理服务的延伸,为满足业主及居民对便利性的追求,提升客户体验和增加其忠诚度,我们提供广泛的两类服务,即公共空间租赁及停车位管理以及生活服务。我们的生活服务主要包括资产管理、美居家装以及家政服务等。
      在国内宏观经济及市场景气仍较低迷,上游房地产行业持续下行的环境下,美居家装行业亦面临不同程度的营收压力及业务收缩风险,本公司从长远发展战略角度考量,决定逐步减少对美居业务的投入。2025年,本集团社区增值服务收入约为人民币240.0百万元,较2024年同期减少约5.9%。其中,生活服务收入录得人民币120.8百万元,较2024年同期减少约10.3%,主要由于来源于美居业务的收入下降约33.3%
      其他专业服务
      我们向客户提供其他专业服务,包括(i)工业物流地产服务(主要为由上海科箭物业服务有限公司(‘上海科箭’)提供的面向工业物流地产的物业管理服务及其他增值服务);(ii)城市公共服务;及(iii)机电服务(包括电梯销售、安装、维修及保养、智联科技服务)。
      工业物流地产服务是由上海科箭为工业物流地产领域客户提供全生命周期的物业服务解决方案,包括专业物业管理服务、FM设施管理服务及增值服务。由于其服务业态的独特性及专业性,我们将其收入独立出来作为一项专业服务披露。2025年,得益于上海科箭持续积极的市场拓展,工业物流地产服务收入为约人民币433.5百万元,较2024年同期约人民币386.3百万元增长约12.2%。
      城市公共服务2025年收入约为人民币135.9百万元,较2024年同期约人民币158.4百万元减少约14.2%,主要由于本公司报告期内退出了部分回款情况不佳的项目。
      机电服务2025年收入约人民币66.8百万元,较2024年同期约人民币82.2百万元下降约18.7%,主要由于来自地产关联物业开发商的智联科技服务收入的减少。

业务展望：

展望2026年,外部环境的复杂性依然存在,但我们对行业本质的判断始终清晰。中国经济步入‘十五五’开局之年,宏观政策持续加力,为服务业高质量发展注入新动能。对物业行业而言,供需关系的重构仍在深化,商业模式在升级中面临新考验,对服务品质的坚守愈发考验企业内功。我们同样看到,人民群众对美好生活的向往没有改变,好服务的稀缺价值没有改变。这些不变的需求,正是我们锚定方向、深耕价值的根本所在。

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