正商实业（00185.HK）2025年度管理层讨论与分析

证券之星消息，近期正商实业（00185.HK）发布2025年年度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

业务回顾：

中国内地物业发展
      于本年度内,中国内地物业发展业务为本集团贡献收益约人民币6,810.1百万元(2024年:约人民币9,436.1百万元)及分部亏损约人民币737.5百万元(2024年:人民币1,592.0百万元)。分部收益减少乃由于本年度交付予业主之建筑面积减少所致。分部亏损减少乃主要由于本年度撇减持作出售之已完工物业及发展中物业减少所致。
      于本年度已交付四个新分期╱次分期落成物业发展项目,而截至2024年12月31日止年度则交付19个新落成项目。
      连同于过往年度落成之现有物业项目,于本年度已交付及于收益确认之建筑面积约为797,000平方米,平均售价(「均价」)约为每平方米人民币7,906元,而于2024年已交付及于收益确认之建筑面积约为1,327,000平方米,均价约为每平方米人民币7,110元。
      于本年度,在经济持续低迷的背景下,中国内地整体房地产市场仍面临民众购买力持续下滑的困境。尽管市场未见进一步恶化迹象,且部分地段优越的项目已显现出温和的企稳迹象,但整体复苏态势依然疲弱。位于非核心地段的物业项目持续因该等地区民众的购买力疲弱而面临价格压力。因此,物业售价难免承受压力,导致销售步伐放缓,在非核心城市地区尤为如此。基于上述原因,于本年度就若干售价不可按预期之可变现净值收回之项目计提撇减持作出售之已完工物业及发展中物业约人民币610.9百万元(2024年:约人民币1,391.1百万元)。
      鉴于上文所述,本集团继续采取保守措施并实施削减成本计划,以维持具有竞争力的可持续业务发展计划。在当前严峻的房地产市场环境下,本集团仍将审慎审阅其业务扩张步伐,并根据不断变化的市况适时调整其项目发展计划及时间表。
      于中国内地之项目管理服务
      于本年度内,本集团于中国内地提供项目管理服务,并自于中国内地为独立业主提供项目管理服务录得收益约人民币13.3百万元(2024年:约人民币17.5百万元)及分部溢利约人民币6.2百万元(2024年:约人民币9.5百万元)。减少乃主要由于本年度内订立更少新项目管理服务合约所致。
      于中国内地之酒店营运
      本集团自2022年以来在中国内地郑州市经营一间酒店并于本年度产生收益约人民币34.9百万元,而2024年则约为人民币36.2百万元,以及本年度分部溢利为约人民币16.0百万元,而2024年则为分部溢利约人民币17.1百万元。该分部的收益及分部溢利下降,主要由于本年度入住酒店的客人较2024年有所减少。
      美国对AHR进行之物业投资及管理
      于本年度内,对AHR进行之物业投资及管理产生之分部收益为约人民币11.4百万元,而2024年则为约人民币10.7百万元,2024年的分部亏损约人民币3.8百万元,而本年度的分部溢利约人民币13.8百万元。分部亏损转为本年度的分部溢利乃主要由于本年度于美国确认之投资物业之公平值收益增加所致。
      AHR以外之物业投资
      于本年度内,AHR分部以外其他地区之物业投资贡献分部收益约人民币32.6百万元(2024年:约人民币24.7百万元)。2024年的分部亏损约人民币9.8百万元转为本年度分部溢利约人民币28.9百万元乃主要由于来自中国内地物业的租金收入及来自新加坡物业的公平值收益增加所致。
      证券买卖及投资
      于本年度内,本集团之证券业务录得分部收益约人民币14.6百万元,分部溢利约为人民币39.9百万元,而2024年则录得分部收益约人民币16.9百万元及分部亏损约人民币72.5百万元。由2024年的分部亏损转为本年度的分部溢利乃主要由于本年度确认按公平值计入损益之金融资产公平值收益约人民币25.2百万元(2024年:公平值亏损约人民币89.3百万元)。

业务展望：

本集团主要从事物业发展、物业投资、项目管理及销售服务、酒店营运以及证券买卖及投资等业务。为寻求可持续发展,本集团于香港、中国内地及海外市场寻求于可接受风险范围内增强盈利能力之投资机会。

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