证券之星消息，近期丽新发展（00488.HK）发布2026年中期财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：
业务回顾：
全球经济与地缘政治格局
全球经济前景预计将保持稳定,二零二六年国内生产总值增长约为3.3%,主要受惠于二零二六年一月科技投资的韧性及私营部门的适应能力。随着伊朗冲突爆发及全球原油供应受扰,市场此前预期的韧性正面临考验。然而,韧性进一步受到其他持续存在的下行风险所制约,包括其他地缘政治冲突、地缘经济对抗,以及若科技投资预期被重新评估时可能引发的市场调整。上述因素持续加剧市场波动及政策不确定性。二零二六年一月,美国联邦储备局将联邦基金利率维持于3.5%至3.75%的目标区间,当时或释放出于二零二五年宽松周期后暂停加息的信号,但这可能在不久将来需要重新评估。
在此复杂多变的局势中,稳健已然成为本集团发展的牢固根基,坚韧更是我们日后披荆斩棘的不竭动力。
香港物业市场
于回顾期间内,香港经济由谨慎复苏转向显着增长。根据香港政府于二零二六年一月底公布的初步估算,二零二五年第四季度实质本地生产总值按年增长3.8%,连续第三年录得增长。二零二五年全年本地生产总值录得强劲增长3.5%,显着高于二零二四年的2.6%,并超出早前预测。此增幅主要受多项因素支持,包括美国于二零二五年下半年连续三次减息、资本市场相对活跃、人民币走强减缓跨境消费诱因,以及访港旅客人数回升。访港旅客人数出现超出预期的显着复苏,二零二五年全年临时统计访港旅客总数达4,990万人次,按年增长约12%。尽管全球主要经济体地缘政治紧张局势升温,以及经济、金融及贸易政策持续演变带来外部不确定性,香港政府推动经济增长及拓展市场多元化的措施仍将为香港经济提供重要支持。
香港的写字楼租赁市场仍面临挑战,办公室供应过剩。二零二六年初,全港写字楼空置率约为17.5%,反映市场竞争激烈且供过于求。受惠于大型活动及跨境旅游政策的放宽,零售租赁市场表现呈现分化,核心地段有所回升,但郊区零售及社区商场仍面临租金压力及租金下跌情况。尽管存在整体租金压力,本集团一直积极争取现有租户续租,并优化租户组合,以维持物业的高出租率。因此,在审慎的市场环境下,本集团于香港的写字楼及零售租赁业务的平均出租率均成功维持在90%或以上。
期内,住宅物业市场虽仍面临挑战,但已显现出触底反弹及逐步复苏迹象。住宅物业市场回暖与持续的人才涌入直接相关:「高端人才通行证计划」于二零二六年一月将合资格大学名单扩增至200所院校。预计到二零二七年,此项扩增将每年创造约12,000个租赁单位需求,当中70%的持有者目前正租住私人住宅单位。此外,「按揭供款低于租金」的趋势日益明显,此现象不仅鼓励租客转为置业,亦吸引买房出租的投资者。这股持续的需求,加上「高端人才通行证计划」扩增后带来的人才持续涌入,正逐步缓解开发商的降价压力。
本集团成功把握销售机遇,令BalResidence项目及尚柏项目取得不错的销售成绩,该两个项目均已售罄。此外,本集团的合营公司项目(即位于TheSouthside的「滶晨」)已于二零二五年六月启动预售,市场反应热烈。至最新数据,该项目合共825个单位中约780个单位已预售出约13,700,000,000港元。此强劲表现不仅反映市场信心逐步回升,更在充满挑战的经营环境中,再次印证地理位置优越的优质住宅发展项目持续受到市场青睐。本集团将继续密切关注市场动态,并评估未来项目推出的合适时机及定价。
BalResidence之总销售面积约为62,148平方尺,包括7,506平方尺之商业设施及54,642平方尺之住宅空间,提供156个住宅单位。截至二零二六年二月二十八日,本集团已售出BalResidence所有住宅单位,平均售价约为每平方尺15,193港元。已售出住宅单位之所得款项总额估计为830,200,000港元。于回顾期间内售出住宅单位40个,共计216,600,000港元于收入确认。于二零二六年二月一日至二零二六年二月二十八日,余下2个单位已售出。
尚柏之总销售面积约为36,720平方尺,提供112个住宅单位。全部住宅单位已售罄,绝大部分于上一回顾年度于收入确认。所得款项总额为346,800,000港元,其中24,100,000港元于本财政期间于收入确认。
位于滶晨住宅项目的建筑工程正在进行中,预期将于二零二六年第二季度竣工。该项目总建筑面积(「建筑面积」)约636,200平方尺,预期将可建两幢住宅大楼,提供825个住宅单位。
九龙塘广播道79号项目的上盖建筑工程正在进行中,预期将于二零二六年上半年竣工。其将被发展为一个高质素的豪华住宅物业,获准许的建筑面积上限约为71,600平方尺,提供约46个中至大型单位(包括2幢独立洋房)。
港岛半山旭龢道1号项目地基工作正在进行中,建筑工程预期将于二零二八年第一季度竣工。本集团计划将该地皮重建为总建筑面积约55,200平方尺的豪华住宅项目,提供约27个中至大型住宅单位。
何文田窝打老道116号项目的项目设计工作正在进行中,预期将于二零二八年第三季度竣工。本集团拟将该地皮重建为总建筑面积约46,600平方尺的住宅项目,提供约85个住宅单位。
中国内地物业市场
根据国家统计局于二零二六年一月公布的数据,中国内地经济于二零二五年全年录得5%的国内生产总值增长,不仅达到官方目标,并在持续的全球逆风与国内挑战下展现出强大韧性。此表现反映宽松政策措施的成效,以及出口关税低于预期。尽管如此,家庭收入疲弱、全球贸易环境不明朗以及劳动市场表现疲软,仍持续对国内需求构成制约。
各项支持性政策措施,包括下调按揭利率、调低首付比例、放宽购房限制,以及在全国推广符合资格的房屋销售增值税豁免政策,为房地产交易量提供有限支持。然而,住宅市场尚未实现稳定。截至二零二六年一月,全国70个主要城市的新房价格创下七个月以来最大按年跌幅,跌幅达3.1%,显示全国房价尚未出现明显的企稳迹象。
有见及此,中央政府已重新调整二零二六年的政策方针。于二零二五年十二月召开的全国住房工作会议,阐明了政策重心将转向城市更新、去库存及加强需求端支持。二零二六年的关键措施包括:授权地方政府收购未售出的商业住宅并转为可负担住房;强化「白名单」融资机制以支持项目交付;以及推动向现房销售(售后)模式转型。预计中央政府将持续致力于稳定房地产市场,并促进经济的长期可持续增长。
尽管本集团的中国物业旗舰丽丰控股有限公司(「丽丰」)及其附属公司(统称「丽丰集团」)对营运所在城市的长期业务前景仍抱持信心,尤其是充满活力的大湾区(「大湾区」),但经济复苏进程延宕,为可预见未来带来挑战。
丽丰集团的租赁组合涵盖上海、广州、中山及横琴,总面积约5,900,000平方尺。中国内地办公楼租赁市场持续面对不利环境,预计二零二六年全年市场环境仍将严峻。在净吸纳量疲软及新供应持续增加的情况下,主要一线城市的空置率预计将维持在较高水平,对甲级办公楼租金构成持续的下行压力。租户逐渐倾向将优质且地段优越的资产视为避风港,从而维持了核心城区优质办公楼空间的需求。
于回顾期间内,丽丰集团积极提前与现有租户续约,同时招揽新租户,以维持高出租率。
经济环境依然严峻,导致租金收入有所下降,但降幅仍在预期之内。尽管如此,两幢近期竣工之甲级办公楼–上海丽丰天际中心与广州丽丰国际中心–租金持续稳步上升,较上个财政期间带来额外租金收入。
丽丰集团之横琴创新方计划已成功建构专注于「跨境电商产业与生态圈」及「文旅会展商贸产业」之双核心发展,汇集跨境电商产业、新科技产业、大健康产业、主题乐园、横琴哈罗礼德学校、横琴凯悦酒店、购物中心、多功能场馆及跨境交通等配套于一体,全面营运使用中。
横琴创新方第一期(「创新方第一期」「)琴澳跨境电商产业园区(创新方)」已形成显着产业集聚效应,入驻企业超逾420家,涵盖多个前沿增长领域:
–以圆通集团大湾区总部、映宇宙、TOPTOY、名创优品、泰陌、三六零、交个朋友控股、发现澳门、卡斯国际、安骏物流等为代表的「跨境电商及互联网」产业群;
–以凌烟阁、拓竹科技、一微半导体、理想汽车、芯业测控和多家知名芯片开发设计企业为代表的「高端新质生产力」产业群;
–以联合生命为代表的「大健康」产业群;及
–以中国工商银行股份有限公司(「工商银行」)、桔子数科、奇富科技为代表的「跨境金融服务与创新」。
横琴「四新产业」(科技研发和高端制造、中医药等澳门品牌工业、文旅会展商贸以及现代金融)在此汇聚融合,正让创新方成为推动琴澳一体化高质量发展的新经济增长极。
值得一提的是,园区内其中一名主要租户为某跨境电商龙头企业,该企业已在创新方第一期租赁六层办公空间,设立其全球跨境电商总部,约1,500名员工于此办公及生活,而该项目于全面出租时,预期其雇员人数将扩大至超过3,000人,成功在创新方构建具有群聚效应的产业生态圈。于本业绩公布日期,约99%的办公室单位已经出租,约有2,800人于此办公。丽丰集团亦已将创新方第一期余下未出售的文化工作室单位出租予入驻企业雇员。上述的创新营运模式不仅能有效启动商业区的客流量,更可透过吸引优质企业,实现商业结构的持续优化及升级。
于本业绩公布日期,创新方第一期之商业区约有86%已经出租,而主要租户包括「横琴国家地理探险家中心」、喜茶、瑞幸咖啡、麦当劳、口袋屋蹦床公园、锟鹏卡丁运动中心、锟鹏数字运动馆、十万雪极滑雪中心、蚝大仙、华润万家LIFE及联合生命。工商银行亦向丽丰集团购买创新方第一期之两个零售单位(交易已于二零二四年八月完成),体现其对该项目之信心。此外,自二零二四年底以来,创新方第一期之另外四个零售单位已售予独立第三方。
横琴创新方第二期(「创新方第二期」)取得重大进展。丽丰集团已于二零二五年十一月底完成出售创新方第二期的两幢高端人才公寓楼(T1及T3)的协议签署,总额为人民币625,700,000元,总建筑面积约49,655平方米,提供约780套高端人才公寓单位,可为在创新方第一期及创新方第二期办公楼及横琴工作的各类人才提供就近租房选择。
创新方第二期的第二幢大楼指定作办公用途,预计将于二零二六年十一月投入使用,并将吸引更多的跨境电商租户进驻。另外,丽丰集团已获当地政府批准,可将创新方第二期的第四至十一幢大楼发展作为保障性租赁用途,这也是首个获得「横琴粤澳深度合作区保障性租赁住房项目认定书」的项目。有关措施旨在满足横琴商业生态圈日益增长之保障性租赁住房需求,并为该区域提供重要的配套设施。
中山棕榈彩虹花园余下住宅单位、零售商舖及停车位,以及横琴创新方第一期之文化工作室与文化工作坊单位的销售工作正稳步推进。除前述创新方第二期两幢住房大楼(T1及T3)以约688,100,000港元(人民币625,700,000元)售出外,丽丰集团正与一名潜在买家就创新方第二期若干住房大楼进行洽谈。此洽谈将有助达成前述之出售目标,丽丰集团将继续物色合适资产进行出售,以提升财务状况。
戏院营运╱媒体及娱乐╱电影制作及发行
受消费者习惯显着转变所推动,尤其是串流平台及其他数码娱乐媒体日益普及,加上缺乏具吸引力的外国卖座钜片,导致戏院入座率下降,拖累戏院收入。于二零二五年,香港票房仍面临严峻挑战,全年票房收入按年下跌约16%,为过去十三年最低水平。此外,行业仍受租金及经营成本高企所困扰,对戏院经营者持续造成压力。二零二五年戏院关闭情况明显加剧,约有十间戏院结业或转手予其他经营者,趋势已持续至二零二六年年初。
面临严峻市场环境及经济不明朗下,本地制作仍出现亮点。自二零二五年十二月底至二零二六年农历新年期间,港产电影如《寻秦记》及《夜王》票房收入表现理想。尽管上述理想表现带来一定增长动力,惟在缺乏卖座钜片上映的情况下,香港电影市场于二零二六年的整体前景仍趋低迷。电影发展基金仍致力提供资金支持以提升票房收入,并配合第50届香港国际电影节及于二零二五年底获批准的各项业界支援计划,有关措施旨在提升本地制作的品质及数量。于回顾期间内,丰德丽控股有限公司(「丰德丽」)及其附属公司(统称「丰德丽集团」)戏院营运收入大致维持稳定。丰德丽集团将持续密切监察市况,并提高整体经营效率,以及积极实行成本优化措施,以审慎态度评估戏院未来营运之机遇。
作为丰德丽集团从事媒体及娱乐之旗舰,寰亚传媒集团有限公司(丰德丽之间接全资附属公司)将继续制作优质及具商业价值之产品。
近期上映《志愿军:浴血和平》之票房表现符合预期。丰德丽集团将继续投资于中国题材之原创优质电影制作。
因应中国内地电视台及在线视频网站对优质节目之需求持续畅旺,丰德丽集团将继续制作优质电视剧集系列。丰德丽集团正就开发电视剧集制作之新项目与多个中国合作伙伴进行洽谈。
谨此恭贺冯允谦、邓丽欣及卢慧敏分别于《2025年度叱咤乐坛流行榜颁奖典礼》中荣获「叱咤乐坛男歌手金奖」、「我最喜爱的女歌手」及「叱咤乐坛生力军女歌手银奖」。丰德丽集团将继续在中国内地发掘新秀,并加强与亚洲艺人的合作,旨在打造丰德丽集团具实力的艺人阵容。
近期举行之「BigFourHappyToSeeYouAll演唱会2025」及「STEPbySTEPHY邓丽欣澳门演唱会2025」赢得良好口碑且大众好评如潮。丰德丽集团将继续与本地及亚洲知名艺人合作推广演唱会,而即将举行之活动包括黎明、郑秀文及草蜢之演唱会。
丰德丽集团授予腾讯音乐娱乐(深圳)有限公司及华纳唱片有关音乐产品之发行权一直为丰德丽集团提供稳定收入。
业务展望：
展望未来,我们相信,凭藉丰德丽集团涵盖电影、电视节目、音乐、艺人管理及现场表演之综合媒体平台,丰德丽集团得以稳占优势,透过均衡且具协同效应之方式把握娱乐市场之机遇,丰德丽集团亦将继续寻求合作与投资机遇,以让业务组合丰富多姿、拓阔收入来源及为其股东实现最大价值。
其他业务最新资料
于二零二五年十二月九日,本集团宣布出售其于SurearnProfitsLimited的权益,其持有位于香港干诺道中3号相关物业的权益。此次出售预计将于二零二六年第二季度完成,预计所得款项净额为2,400,000,000港元。
除出售物业外,本集团亦积极出售非核心资产,以变现资金并强化资产负债表。于二零二六年三月六日,本集团完成出售其于NewVisionFund,L.P.的权益,录得所得款项净额113,900,000港元。
本集团于其截至二零二五年一月三十一日止六个月的上一份中期业绩中公布其拟于未来两年内实现出售金额8,000,000,000港元(包括丽丰集团之2,000,000,000港元)的资产。自此,预期完成出售事项后之所得款项总额约为7,000,000,000港元(包括丽丰集团之约1,000,000,000港元)。本集团一直并仍在就出售其他资产与潜在买家进行讨论,以进一步改善其流动资金状况。
由于本集团成功进行再融资及资产出售,本集团于二零二六年一月三十一日恢复其流动资产净值状况。本集团相信,上述再融资及资产出售的完成将进一步推动本集团的去杠杆化及改善其财政年度下半年的财务状况。
鉴于全球地缘政治冲突,以及香港及中国内地商业房地产市场面临的营运挑战,本集团预期二零二六年将是充满不确定性的一年。本集团正审慎管理其财务状况,并积极就出售其他资产与潜在买家进行讨论,以改善本集团流动资金。
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