浦东金桥（600639）2025年年报关键审计项：房地产销售及租赁收入确认等

据证券之星公开数据整理，近期浦东金桥（600639）发布2025年年报，该份财报由众华会计师事务所(特殊普通合伙)给出了标准无保留意见的审计意见，并对财报中的关键审计项目说明如下：

房地产销售及租赁收入确认

项目内容

• 金桥股份公司2025年实现营业收入5,964,911,229.67元。
• 其中房地产销售收入为4,081,442,682.21元，占营业收入总额的68.42%。
• 房地产租赁收入为1,716,583,793.01元，占营业收入总额的28.78%。
• 收入确认政策：
• 销售业务在签订转让合同、完成开发建设工程、移交土地/房产、买方验收并取得控制权、获得结算证明、收款或取得收款凭证且经济利益很可能流入时确认收入。
• 租赁业务在租赁期内采用直线法或其他系统合理方法确认租金收入。
• 审计考量：
• 营业收入为关键绩效指标。
• 业务涉及客户及租户众多，合同条款多样，收入确认复杂性高，错报固有风险较高。

审计应对

• 房地产销售项目：
• 了解并评价收入确认相关内部控制的设计与运行有效性。
• 检查销售合同条款，评估收入确认政策是否符合会计准则。
• 抽样检查销售合同、收款记录、交房验收文件等支持性资料，验证收入确认合规性。

• 实施资产负债表日前后截止性测试，确保收入在恰当期间确认。

• 房地产租赁项目：

• 了解租赁收入内部控制，评估并测试关键控制点，复核会计政策的一贯性。
• 执行分析程序，对比不同类型房产的租赁收入、出租率、租金单价，识别异常波动。
• 抽样核对租赁合同与会计记录，重新计算租赁收入，验证确认准确性。
• 检查租金收款凭证、发票等支持性文件。
• 实施资产负债表日前后截止性测试，确保收入确认期间恰当。

房地产开发支出核算的准确性

项目内容

• 截至2025年12月31日：
• 存货金额为22,362,379,090.85元。
  • 达到预定可销售状态的开发产品：2,891,365,433.13元。
  • 未达到可销售状态的开发成本：19,471,013,657.72元。
• 在建投资性房地产金额为1,671,523,248.09元。
• 审计考量：
• 房地产开发项目为公司重要资产，金额重大且常跨期建设。
• 需依据项目进度确认开发支出，涉及较多估计与判断，存在重大错报风险。

审计应对

• 了解房地产开发业务的内控流程，测试关键控制的设计与运行有效性。
• 获取重大项目资料（成本预算、监理报告、工程进度单、施工合同），与财务记录中的开发支出及进度核对，确认无重大差异。
• 对重大房地产项目进行现场勘查，访谈项目管理人员，核实施工进度与监理报告一致性。
• 取得已完工项目的竣工结算审价报告，与财务账面结转金额比对，确认一致性。

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