中洲控股（000042）2025年年报关键审计项：存货跌价准备的计提、房地产销售收入的截止

据证券之星公开数据整理，近期中洲控股（000042）发布2025年年报，该份财报由德勤华永会计师事务所(特殊普通合伙)给出了标准无保留意见的审计意见，并对财报中的关键审计项目说明如下：

1、存货跌价准备的计提

项目内容

• 账面情况：截至2025年12月31日，中洲控股公司存货账面余额为人民币23,490,526,399.00元，其中房地产开发成本和房地产开发产品合计为人民币23,441,356,448.05元。
• 跌价准备：相应存货跌价准备为人民币5,273,324,890.37元。
• 会计政策：期末存货按照成本与可变现净值孰低计量，当可变现净值低于成本时，计提存货跌价准备。
• 审计判断依据：鉴于存货账面价值重大，且管理层在计提跌价准备过程中运用了重大判断和估计，因此将其确定为关键审计事项。

审计应对

• 测试和评价与存货减值相关的关键内部控制实际运行的有效性。
• 对年末存货项目进行实地抽查盘点，观察是否存在长期未开发土地、长期停工或长期滞销项目，判断是否存在跌价迹象。
• 获取存货跌价准备计算资料，抽样复核本年计提金额的准确性。
• 对于已完工开发产品：
• 将管理层估计售价与已签署销售合同价格或周边楼盘价格进行比较；
• 将管理层估计的销售费用及相关税费与已售项目实际发生数进行对比；
• 分析管理层确定可变现净值所使用数据的合理性。
• 对于在建开发产品：
• 比较管理层估计售价与已签合同或周边市场价格；
• 比较管理层估计至完工尚需发生成本与内部成本预算；
• 比较管理层估计销售费用及相关税费与历史实际水平；
• 综合评估可变现净值估算的合理性。

2、房地产销售收入的截止

项目内容

• 收入规模：2025年度，中洲控股公司合并财务报表中营业收入为人民币2,594,482,776.47元，其中房地产销售收入为人民币1,691,173,309.38元。
• 占比情况：房地产销售收入占全年合并营业收入的65.18%。
• 审计判断依据：因房地产收入占比较高，对经营成果有重大影响，存在管理层为达成特定目标而操纵收入确认时点的风险，故将收入截止认定为关键审计事项。

审计应对

• 测试和评价与房地产销售相关的关键内部控制运行的有效性。
• 抽样检查房地产销售合同条款，评估收入确认政策是否符合企业会计准则规定。
• 针对资产负债表日前后确认收入的项目，选取样本：
• 检查销售合同及证明房产已达到交付条件的支持性文件；
• 实地查验项目是否实际满足交付条件；
• 判断相关收入是否计入恰当的会计期间。

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