市北高新（600604）2025年年报关键审计项：房地产销售及租赁收入确认等

据证券之星公开数据整理，近期市北高新（600604）发布2025年年报，该份财报由中汇会计师事务所(特殊普通合伙)给出了标准无保留意见的审计意见，并对财报中的关键审计项目说明如下：

一、房地产销售及租赁收入确认

项目内容

• 营业收入概况：市北高新2025年度营业收入为109,964.00万元。
• 房地产销售收入：21,602.92万元，占营业收入总额的19.65%。
• 租赁收入：49,480.70万元，占营业收入总额的45.00%。
• 收入确认政策：
• 房地产销售：在控制权转移给买方时确认收入。
• 租赁收入：按租赁合同约定的承租日期（考虑免租期）及租金额，在租金已收到或取得收款证据时确认收入。
• 关键审计原因：收入为关键业绩指标，对利润具有重大影响，因此确定为关键审计事项。

审计应对

针对房地产销售项目收入：

1. 了解、评价并测试与房地产销售项目收入确认相关的关键内部控制的设计和运行有效性；
2. 获取并复核与收入确认相关的会计政策是否符合准则要求并一贯运用；
3. 检查房产销售合同，评估控制权转移时点；
4. 对大额房产销售收入执行函证程序，确认准确性；
5. 检查销售合同、发票、收款凭证、房屋交接流转单等支持性文件；
6. 实施资产负债表日前后的截止测试，检查相关文件以确认收入在恰当会计期间确认。

针对房地产租赁项目收入：

1. 了解、评价并测试与租赁收入确认相关的关键内部控制的设计和运行有效性；
2. 复核租赁相关会计政策的一贯性与合规性；
3. 获取租赁收入台账，查阅所有租赁合同，重新计算租赁收入并与账面记录比对；
4. 选取样本执行函证程序，验证租赁收入准确性；
5. 实施资产负债表日前后的截止测试，检查支持性文件以确认收入确认期间的恰当性。

二、存货可变现净值的评估

项目内容

• 存货账面价值：截至2025年12月31日，存货（含已完工开发产品与开发成本）账面价值合计410,538.53万元，占资产总额的20.23%。
• 计量方式：按成本与可变现净值孰低计量。
• 管理层判断重点：
• 估算项目达到完工状态所需建造成本；
• 预测房地产项目的未来净售价（参考周边地段近期交易价格）；
• 估计未来销售费用及相关税金。
• 关键审计原因：存货占比较高，且涉及重大管理层判断与估计，存在固有风险，故列为关键审计事项。

审计应对

1. 评价管理层与预算及预测建造成本相关的关键内部控制的设计与运行有效性；
2. 对房地产项目进行实地查看，观察开发进度；
3. 询问管理层关于项目进度及最新成本预算预测；
4. 评价管理层采用的估值方法，并将关键假设（如净售价）与市场可获取数据对比，验证合理性；
5. 将各项目的估计建造成本与最新预算比较，分析截至2025年12月31日实际发生成本与预算差异，评估预测准确性与预算过程合理性。

三、金融工具公允价值的评估

项目内容

• 公允价值计量金融工具账面余额：截至2025年12月31日，交易性金融资产与其他非流动金融资产合计102,645.72万元，占期末资产总额的5.06%。
• 估值基础：以市场数据和估值模型为基础，模型需大量参数输入。
• 第三层次公允价值计量：使用重大不可观察参数，涉及管理层重大判断。
• 外部评估：管理层聘请外部独立评估机构对第三层次金融工具进行公允价值评估。
• 关键审计原因：估值复杂，依赖模型与主观判断，因此确定为关键审计事项。

审计应对

1. 抽取本年新增的第三层次公允价值计量金融工具项目，查阅2025年度投资协议，了解投资条款及估值相关条件；
2. 了解并评价外部独立评估机构的胜任能力、专业素质与客观性；
3. 复核评估机构所用重要参数、评估方法与估值模型；
4. 根据会计准则，评价与金融工具公允价值相关披露的合理性。

以上内容为证券之星据公开信息整理，由AI算法生成（网信算备310104345710301240019号），不构成投资建议。