上实城市开发（00563.HK）2025年度管理层讨论与分析

证券之星消息，近期上实城市开发（00563.HK）发布2025年年度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

业务回顾：

综述
      二零二五年,面对房地产市场调整转型的重重压力,本公司坚持迎难而上,动态调整运营策略,持续推动优质项目开发,深化商业地产领域布局。同时,积极推进降本增效,不断提升经营韧性,为企业稳健发展提供有力支撑。年内,上海上实望海、西安上实启元、上海上实听海、天津上实仰山、烟台上实云麓及上海万源城等重点项目保持稳定销售,为本集团创造持续稳定的收益。本集团坚守上海核心市场,稳步拓展其他核心一、二线城市,择机增储优质土地资源,深耕租赁住宅业务及商业地产赛道,持续提升盈利能力及抗风险能力,增强综合竞争优势,进一步稳固本集团于上海房地产市场的领先地位。
      合约销售
      截至二零二五年十二月三十一日止年度,本集团商品房的合约销售金额为人民币1,832,210,000元(二零二四年︰人民币3,933,360,000元),同比下降53.4%。总合约销售面积为109,000平方米,同比下降40.8%,总平均售价约为每平方米约人民币16,800元,主要由于一,二线城市销售比例较少所致。
      年内,上海上实望海、西安上实启元、上海上实听海、天津上实仰山、烟台上实云麓及上海万源城等为本集团的重点销售项目,分别占本年度商品房合约销售总金额约29.1%、16.7%、16.5%、12.3%、10.9%和9.1%。
      土地储备
      截至二零二五年十二月三十一日,本集团土地储备共有27个项目,分布于10个内地重点城市,包括上海、北京、天津、西安、重庆、无锡、沈阳、烟台、深圳及武汉,当中大部分为建成及处于建设期的中、高档住宅及商用物业,未来可售规划建筑面积约3,232,000平方米,可满足未来3至5年的发展。
      二零二五年,在‘控增量、去库存、优供给’的政策导向下,全国土地市场呈现稳健分化的格局,拿地热度主要集中于北京、上海、深圳、杭州等核心城市,行业延续‘缩量提质’的态势。本集团秉承审慎的拿地策略,着力发掘优质的土地资源,并聚焦现有土地储备的开发与价值提升。未来,本集团将继续以上海都市圈、长三角地区及其他核心一、二线城市为发展重心,紧密关注政策与市场动向,以优质项目为依托,于行业变局中谋定而动,稳步前行。
      物业发展
      截至二零二五年十二月三十一日止年度,本集团在建项目共6个,在建面积906,000平方米,主要包括上海上实听海、西安自然界、上海TODTOWN天荟、烟台上实云麓和西安上实启元等项目。而交付面积合共122,000平方米,主要为上海上实望海、天津上实仰山、上海上实听海、西安上实启元、烟台上实云麓及西安自然界。
      年内,支持房地产市场的政策持续落地,本集团灵活调整销售节奏,乘势推出多个住宅项目销售,上海上实望海、西安上实启元、上海上实听海、天津上实仰山、烟台上实云麓及上海万源城等项目广获市场正面反响,预售成绩理想。其中,上海上实望海为本集团销售贡献最大的项目。
      投资性物业
      截至二零二五年十二月三十一日止年度,本集团于上海、北京、天津、重庆、沈阳、西安及深圳等7个重点开发大城市已经建成多个商业项目、持有的投资性物业总面积约1,328,000平方米。年内,本集团的整体租金收入同比上升1.2%至803,557,000港元(二零二四年:793,844,000港元)。
      本集团秉承租售并举的策略,积极拓展租赁住宅及商业地产业务。旗下长租房项目,阡集莘社区、阡集汇社区及阡集创社区的平均出租率稳定维持在98%,为本集团带来稳健的租金收入。商业地产方面,随着首个城市微更新项目—无锡太湖智选假日酒店完成焕新升级,以及OPARTMENT精品酒店公寓品牌正式入驻TODTOWN天荟,为本集团的商业地产板块注入新的增长动能。此外,上海世贸商城运营稳健,集展览馆、交易市场及写字楼项目等,预计将继续为本集团提供稳定的收入。

业务展望：

展望二零二六年,随着‘十五五’规划正式启动,《政府工作报告》重点提出着力建设强大的国内市场,坚持内需主导,深入实施提振消费专项行动,积极促消费、扩投资,发挥中国超大规模的市场优势。房地产方面,中央强调‘着力稳定房地产市场’,防范债务违约风险,围绕‘因城施策控增量、去库存、优供给’等目标,持续优化保障性住房供给、推动‘好房子’建设,深入推进房地产发展新模式,促进行业平稳发展。随着房地产行业步入高质量发展的新阶段,叠加中央重磅政策精准发力,市场信心有望进一步修复,行业基本面将持续提升,市场活力和发展动能亦将不断增强,推动市场步入良性循环与长期稳健发展的新轨道。
      本集团深耕房地产行业多年,始终致力于为居民打造有温度、高品质的宜居环境。面对行业深刻变革,本集团将坚守建设‘好房子、好社区’的使命,以稳健求进的经营方针,持续开发优质项目,兑现居民对美好生活的期盼。同时,本集团将紧跟国家政策导向,把握行业高质量发展机遇,优化投资性物业的布局,以敏锐的市场洞察力驱动资产升级转型。本集团坚持以上海为战略核心,纵深拓展其他一、二线重点城市,进一步完善业务矩阵,强化资本实力,确保运营稳健有序,不断增强经营韧性,为股东带来长远稳定的回报。

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