百联B股（900923）2025年度管理层讨论与分析

证券之星消息，近期百联B股（900923）发布2025年年度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

发展回顾：

一、报告期内公司从事的业务情况

    报告期内，百联股份以百货商店、连锁超市、购物中心、奥特莱斯为核心业务，控股三联集团有限公司及香港上市的联华超市股份有限公司，旗下拥有一批享誉国内外的知名企业，如百联奥特莱斯广场、第一八佰伴、永安百货、第一百货商业中心、百联中环购物广场以及联华超市等一批知名企业；“亨达利”“亨得利”“茂昌”“吴良材”等知名品牌。公司各业态的主要经营模式为联营联销、经销、租赁等方式。

    2025年百联股份紧紧围绕高质量发展的总体目标，深入实施以“商业零售”为核心引擎的“一体两翼”战略，持续推进商圈城市更新、标杆项目打造、供应链优化、极致运营、组织效能提升等关键举措，凝聚协同共进的工作合力，为公司的持续健康发展奠定了坚实基础。

    二、报告期内公司所处行业情况

    2025年，我国零售市场在多项提振消费政策驱动与消费理念变革的双重作用下，呈现出“稳中求进、结构重塑”的趋势，推动零售市场平稳增长。未来细分消费市场仍继续结构性分化，消费市场下沉、消费偏好理性化、渠道深度融合以及消费内容服务化或成为推升消费的主要增长极。随着居民收入的稳步提升、消费结构需求升级、消费促进政策的深入实施等对部分品类消费的持续提振，零售行业将步入以价值驱动与体验创新为核心的提质复苏新阶段。

    三、经营情况讨论与分析

    (一)推进存量焕新，重塑空间价值

    公司推进既存项目转型升级，致力于打造差异化商业标杆，探索新业态新模式，激发门店新活力，并为所在商圈持续注入吸引力。

    1、打造商业标杆。百联奥特莱斯广场（上海·青浦）对标世界一流持续推进品牌能级与空间体验全面升级，二期项目积极推进中。第一八佰伴以“高品质年轻态”为定位完成部分楼层空间焕新，依托大弯壁外广场打造文化展演空间。

    2、商圈转型升级。百联南方购物中心聚焦品质亲子家庭、Z世代及年轻潮流客群等核心消费层，完成户外景观、内部空间与商业动线等四大重点区域升级改造，形成多维消费引力场。百联西郊购物中心围绕“健康、活力、可持续”理念，打造“超级社区能量场”，深化社区共建与服务覆盖。百联又一城购物中心聚焦“品质家庭”核心客群推进业态升级。

    3、探索新业态新模式。永安百货转型项目定位“旅行中的探索”，各项工作有序推进并取得阶段性成果。虹桥友谊项目整体规划定位“‘我’的生活主场，理想化精神绿洲”，全力推进前期研究。

    (二)拓展供应链，构建生态体系

    公司紧密围绕战略与发展协同，聚焦头部品牌集团，通过强化深度运营与增长策略，推动产融协同，实现与合作伙伴的价值共创与创新合力。一是实施战略品牌联合生意计划，联合21家44个品牌集团搭建营运与渠道双向对接平台，明确全年营销战略框架，推动资源整合与协同增效。二是持续深化亿元级战略供应商协同，稳步推进重点品牌深度运营。三是首店首发构建新优势，引进超过190家海内外高品质首店。四是推进时尚供应链建设，thebálancing强化高端定位及业态创新。五是推进海外供应链建设，通过召开二次元文化产业专题研讨会挖掘国内外头部企业在产业链中的投资机遇与发展潜力；同时聚焦时尚产业、韩流文化及IP创新开发，全面推动中韩时尚文化资源对接与产业融合。

    (三)开展多元营销，提升品牌影响力

    公司以“政策+活动”为引擎，聚焦银发经济、票根经济与文商旅体展新场景，有效激活消费市场，总客流量达16,699万人次，同比增长5.21%。一是政策红利激活市场潜能，18家门店参与消费补贴活动，促进相关品类同比增长超180%；公司25家离境退税门店，其中20家实现即买即退，服务成效显著，市内、市外门店开单金额分别同比增长104.32%、307.02%。二是业态融合创新消费场景，打造多元化“商业第二现场”，艺术文化赋能商业空间。三是银发经济打造创新标杆，联动上海银发生活节，“百联繁花里”在一百商业中心启幕，打造超7000平米一体化无龄感主题生活空间。四是大型展会提升品牌势能，ZX联动BW展会提升整体客流；第八届进博会持续引进国际优质时尚资源。

    (四)深耕极致运营，提升服务品质

    公司以“极致运营”为核心策略，聚焦会员价值、服务矩阵与社区生态，系统推动经营提质与服务体验升级。一是会员运营持续深化，通过企微拉新、社群互动及积分玩法升级提升活跃度与转化率，结合小红书、直播等多渠道整合传播与权益焕新，构建多元消费场景。二是加强touch-Care服务品牌建设，聚焦宠物友好、儿童友好与适老友好方向,建立标准化SOP。三是深化“1+4+4”一刻钟生活圈建设，推动百联中环、川沙、金山三家门店转型，围绕居民需求开展多维服务。

    (五)拓展优势业态，培育增长动能

    公司持续强化优势业态的复制能力，稳步推进项目拓展与模式，积极构建面向未来的核心竞争力。一是稳步推进奥莱项目拓展，海那奥莱二期12月开启试营业；高新奥莱二期、杭州奥莱三期均在推进中；成都奥莱首创“文旅IP+奥莱商业”于10月底正式开工建设。二是ZX业态模式复制，完善“旗舰型+核心型+街区嵌入型”的业态模型，初步构建国内领先的次元商业产品线矩阵；9月推出ZX-LAB南方店（嵌入型首店）产品线。三是TX业态模式复制，TXCHANGSHA年轻力项目延续TX“潮流+策展”模式，并按计划推进改造升级工作。

    (六)激发双轮驱动，拓宽增长边界

    公司致力于构建专业化资产管理体系，以前瞻性研判把握消费趋势，以消费基础设施REITs为抓手，服务实体经济，培育第二增长曲线。华安百联消费REIT保障稳健运营；“上海证券-百联股份第二期资产支持专项计划”于11月正式设立。资产管理上，发布奥特莱斯轻资产项目拓展管理办法及轻资产管理平台项目管理办法，逐步完善项目管理机制。依托国际消费产业母基金，聚焦新兴赛道，积极推动项目立项与业务边界拓展。

    (七)夯实数智能力，赋能运营升级

    公司积极构建多场景应用协同的数智化架构体系，通过业财一体化、管报项目、招商工作台、能耗系统、数智奥莱等系统的搭建及完善，全面推动管理效率。

    (八)优化组织架构，建设人才梯队

    公司以“自驱敏捷，授权共生”为目标，持续推进组织与人才体系的深度变革，通过优化组织架构、完善干部管理、升级人才梯队建设、强化激励体系，有效支撑了业务增长与战略落地。

    (九)完善公司治理，强化综合管控

    公司致力于构建现代化治理与高效管控体系，通过完善治理结构、强化风险合规、提升ESG价值、精细财务管控及筑牢安全防线，为公司高质量发展提供了坚实保障。一是完善公司治理与合规风控体系，成立治理专项小组，强化合规治理能力。二是提升ESG治理水平与践行商业向善，彰显企业社会责任。三是强化费用及现金流管控，实现降本增效。四是守牢安全生产红线，牢固树立安全发展理念。

    四、报告期内核心竞争力分析

    百联股份核心竞争力聚焦于产品力与资本力的协同发力，形成差异化的品牌力，同时以组织力与数字化能力为基石，探索从空间运营商到生活方式共创者转型，助力上海国际消费中心城市建设。

    1、拥有优质资产质量。作为上海的商业名片，公司旗下拥有青浦百联奥莱、武汉百联奥莱、第一八佰伴、永安百货、第一百商业中心、百联中环购物广场、百联ZX创趣场、百联TX淮海等多个知名商业品牌及一批地理位置优越的物业，其中不乏历史保护建筑。

    2、拥有显著区位优势。多年来，公司已经在上海乃至长三角形成比较显著的区域性优势，与此同时下属门店所处地理位置优越，网点区位优势明显。

    3、拥有高效运营模式。公司锁定品牌化、数字化、专业化发展方向，积极构建智慧运营体系，提升运营软实力。百货、购物中心业态致力于提质增效，依托在地文化精心打磨年轻化、差异化的空间产品，形成策展型商业空间百联TX淮海、二次元文化地标百联ZX创趣场、淮海755等年轻力商业体；奥特莱斯业态在中国奥莱行业处于领先地位，覆盖上海、杭州、南京、武汉、无锡、济南、青岛、长沙、成都等多个核心城市。公司不断激发创新活力与动力，推进营销创新和服务创新，沉淀了一批具有较高忠诚度的核心客户群。

    4、拥有专业管理团队。公司充分发挥企业市场主体作用，着力培养“专业性”、“复合型”、“开拓型”人才，通过外引内培、育用结合，打造专业扎实、锐意进取的零售管理团队，形成了有梯次的人才后备队伍，支撑了公司发展。

    5、拥有战略合作资源。在发展的过程中，公司坚持全球视野、开放合作，积极推进战略品牌计划，全面提升全渠道供应链能力，已经与众多国内外著名品牌建立了稳定的长期战略合作关系，通过共建目标、共享资源，形成多业态、全渠道、多品牌合作增长。

    五、报告期内主要经营情况

    报告期内，公司实现营业收入247.85亿元，同比276.75亿元，减少10.44%；归属于上市公司股东的净利润6.31亿元，同比15.67亿元，减少59.74%。

未来展望：

(一)行业格局和趋势

    从宏观经济环境看，国民经济持续向好的基本面稳固，发展韧性强、市场潜力大的特征依然显著，为零售行业创造了稳定的发展预期。从行业竞争格局看，零售企业投资布局与市场拓展步伐明显加快，新技术应用持续深化创新，行业竞争态势正从规模化向质量效益型转变。从消费需求变迁看，消费者行为呈现更加理性化、个性化和体验化的特征，消费决策从单纯注重产品功能与性价比，转向追求情感共鸣、场景互动与价值认同的多维考量。

    我国以《提振消费专项行动方案》为纲领，多部门配套出台财政、金融、监管等细化举措，从增收提力、大宗消费、新型消费、消费环境等多个维度发力，全面带动零售市场复苏。“十五五”规划提出消费作为经济增长的主引擎，国家对提振消费行动有望持续加码，利好政策有望不断推出。未来，随着增量政策与存量政策叠加发力，市场活力有望得到提升。

    (二)公司发展战略

    百联股份围绕上海国际消费中心城市建设为中心，将坚持转型创新、发展驱动，积极应对市场变革，深度融入国家战略布局，打造新时代商业地标作为重中之重，聚焦优势业态拓展、持续存量资产提质、深化“一体两翼”战略，通过全链路营运提升构建多元协同生态，以供应链提质、场景升级、服务提升与数智化赋能重塑消费体验，不断夯实核心产品竞争力，开拓高质量增长新路径，为“十五五”发展开好局、起好步。

    (三)经营计划

    （一）聚焦优势业态，加大发展力度

    公司将加速奥莱、ZX、TX等优势业态项目布局，进一步完善产品模型，跑通输出模式，提升拓展效率，2026年实现“开业一批”“建设一批”“储备一批”的目标。一是青浦奥莱二期、TXCHANGSHA推进建设及开业；推动“次元2.0”体系构建，通过IP主题快闪活动试水实现IP引入、活动策划、衍生开发一体化落地。二是依据城市能级与轻重资产类型差异，实施分类推进策略，稳步推进成都奥莱项目、郑州中原项目、杭州奥莱三期项目、高新奥莱二期项目。三是积极储备项目及拓展意向城市。

    （二）聚焦核心商圈（区域），打造商业标杆

    第一百货（南京东路商圈）打造“新时代商业地标”，成为“上海消费目的地首选”，对标国际一流，坚持“地标提升”“IP打造”“商圈转型”“机制创新”四元素融合推进，提出切实方案；百联奥特莱斯广场（上海·青浦）打造亚洲消费者的首选购物目的地，结合二期规划引进国际名品，推动一期提升与二期建设；第一八佰伴（陆家嘴商圈）打造高品质年轻态百货标杆，聚焦“文商旅体展”联动；百联奥特莱斯广场（武汉·盘龙）（华中地区）打造全国奥莱标杆店，优化区域布局并强化现有品牌先发优势，持续提升购物体验；百联又一城购物中心（五角场商圈）紧扣“品质家庭，精致女性，轻质生活”主题持续注入内容活力；百联ZX创趣场（南京东路商圈）筑牢全国次元商业标杆，坚定加速模式拓展及深挖产业链头部资源，提升ZX品牌价值；百联TX淮海（淮海中路商圈）打造年轻力商业标杆，打造全新潮流品牌矩阵，延续“策展型零售”理念。

    （三）加速推进城市更新战略型项目

    永安百货围绕转型改造总体定位，确保设计兼具文化传承、商业价值以及落地可行性；推动虹桥友谊项目及东方商厦（旗舰店）方案研究。

    （四）打造第二增长曲线

    公司将以商业零售为核心主体，强化资产运营与资本运作，形成商业动能叠加资本势能的可持续生命力。一是资产运营方面加速推进项目收并购，进行精细化资产管理，通过投前管理及投后管理进一步提升资产管理能力。二是资本运作方面，借力国际消费产业母基金，以资本为纽带，围绕体验场景打造和品牌引进，实现可赋能主业的投资落地，助力公司打造具备核心竞争力的“空间+内容+运营”综合商业服务商。

    （五）构建多元融合生态，激发消费创新活力

    一是深化“文商旅体展”场景融合，系统化打造商业与“文化/艺术/旅行/体育/演展”等高品质主题场景的联动，提升商业生态竞争力；二是锚定IP引擎，实现头部IP资源突破，实现市场声量与客流的快速突破；三是加强对境外旅客服务的升级优化；四是紧抓消费政策红利，主动把握政策导向与市场趋势变化保持共振，以差异化、场景化的消费体验激发市场活力；五是一刻钟生活圈建设，围绕“1+N”生态扩容与全龄全时段服务两大核心，联动社区与商户资源，构建商业与社会价值兼具的一刻钟生活圈项目；六是创新项目品牌矩阵建设，针对创新项目，通过精准定位不同圈层与导向的品牌矩阵建设，以及持续推进银发经济品牌建设，搭建开放共赢的银发产业平台。

    （六）强化供应链韧性，构筑增长硬实力

    一是深化推进联合生意计划，以联合生意计划品牌暨JBP品牌为抓手，在总部、门店、品牌商层面形成合力促进销售增长；二是聚焦强化招商动能，通过深度合作体现招商+营销的集约优势提升业绩；三是加强新业态、品牌拓展突破，打破传统招商思维，扩充品牌资源库；四是深耕时尚产业链，与国际化时尚资源达成深度运营合作；五是持续做好“一店一策+一特色”，形成常态化工作机制。

    （七）全链路营运协同，驱动销售增长引擎

    全链路营运协同，驱动销售增长引擎，一是场景破圈，通过品牌共创、文化IP、新场景等内容打造实现流量引力，吸引客群增量。明确存量核心客群，匹配项目定位，并把握客群真实需求；二是利益驱动，以会员运作为抓手，通过扩大基数（拉新）、精准让利（权益）、分级服务（运营）等手段实现权益的有效转化；三是情感链接，通过加强社群建设、优化服务生态、培养属地化资源等深度营运，提升客群的留存粘性，最终实现业绩增长。

    （八）深耕数智生态，激活发展潜能

    通过BLOS项目优化推广，助力数字化运营提升及创新场景落地；持续完善业财一体融合闭环，实现业务场景的线上化、数智化的高质量发展；进一步优化财务管报项目，引入并迭代业务分析系统，实现“看趋势”“能预测”；进一步提升数据治理能力，为管报项目数据资产沉淀；商户门户项目进一步构建覆盖商户从进场、运营到退场的全生命周期管理体系；研究AI赋能消费新体验与运营提效。

    （九）完善治理体系，牢筑发展根基

    一是构建现代化治理体系，提升合规管理水平。深化公司合规管理体系，重大项目提级管理，实现资金全流程管控。二是安全生产治本攻坚，护航企业高质量发展。继续坚持“安全第一、预防为主、综合治理”方针，着力提升本质安全水平，实现公司持续健康高质量发展。

    （十）深化自驱敏捷，激发内生动能

    持续推动人力资源向“战略支撑型”转型，为企业高质量可持续发展提供人才与机制保障。落实精准人才供应链，构建敏捷组织能力，升级绩效管理体系等工作。

    (四)可能面对的风险

    公司主营业务是零售业务，经济发展及经济周期的波动将直接影响到消费者实际可支配收入水平、消费者收入结构、消费者信心指数和消费倾向，并影响消费市场需求。近两年，我国宏观经济增速已经有所放缓，可能导致居民消费能力的下降。

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