徐家汇（002561）2025年度管理层讨论与分析

证券之星消息，近期徐家汇（002561）发布2025年年度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

发展回顾：

一、报告期内公司所处行业情况

    2025年，面对复杂多变的国内外环境，在以习近平同志为核心的党中央坚强领导下，我国经济顶压前行、向新向优发展，“十四五”圆满收官，第二个百年奋斗目标新征程实现良好开局，全年国内生产总值比上年增长5.0%。一系列促消费、惠民生的宏观政策精准发力，有效激发市场活力与居民消费潜力。全国社会消费品零售总额501,202亿元，比上年增长3.7%；上海市社会消费品零售总额16,600.93亿元，同比增长4.6%，其中商品零售额14,670.46亿元，同比增长5.5%。

    在“大力提振消费、全方位扩大国内需求”政策引导下，实体零售业整体呈现调整恢复与创新升级并进态势，消费需求持续从关注“功能属性”向侧重“情绪价值”转变。文旅消费、体验经济保持热度，以潮玩为载体的兴趣零售即将迈入千亿规模，头部品牌营收增速亮眼；同时，随着人口老龄化加速，银发经济前景受到广泛关注。百货及购物中心以场景体验重塑线下消费逻辑，借助首店资源与跨界融合，探索差异化发展路径；随着转型力度加大，租赁业态占比持续上升；部分商场通过引入稀缺性较强的二次元店及热门IP展，有效带动客流与销售提升。社区商业加速向“一站式”邻里生活中心转型，通过集成便民服务、养老托育、休闲社交和健康生活等多元业态，提升居民便利性与幸福感。传统商超及大卖场仍呈收缩态势，“对标调改”虽方兴未艾，但机遇与风险并存，能否根本扭转局面尚有待观察。会员店与折扣店凭借“极致性价比”持续扩张，通过源头直采和自有品牌实现“低价不低质”，持续深化本土化与全渠道布局。各大电商平台纷纷加入即时零售市场份额争夺，市场规模迅速扩张的同时，价格战导致毛利下降和履约成本激增。高速发展的AI技术已在智能推荐、动态定价、虚拟助手及智能库存管理等多个场景落地，头部零售企业已将AI技术应用列为发展战略重点。

    受外部环境复杂多变、市场竞争持续加剧等多种因素影响，实体零售行业仍面临严峻考验，行业整合持续深化。实体店“招商难、留商难”的矛盾依然突出，因租约到期、业绩不佳、战略调整等原因，传统百货闭店仍会持续发生；购物中心项目分化持续加剧，全国商业项目入市量创近年新低，行业进入“存量优化+价值深耕”的新阶段；线上渠道增速虽有所放缓，但头部电商平台竞争加剧，即时零售和社区团购对实体商业的“虹吸效应”还将加剧。

    面对市场环境和消费者观念的转变，实体零售业及所在企业要紧紧围绕顾客需求，在保持门店良好购物环境的前提下，以“品质、品位和品牌”为着力点，通过体验业态聚客留客，加大营销促销创新力度，持续提高商品质价比；与此同时，坚定拥抱数字化、智能化发展趋势，密切关注AI技术，因地制宜应用推广，努力达成提质降本增效的目标。

    二、报告期内公司从事的主要业务

    （一）报告期内公司整体情况

    公司主营业务以百货零售为主，经营业态包括百货商场、奥特莱斯、时尚超市等，经营模式主要包括商品零售、场地租赁和商业服务等。

    公司在上海地区拥有“上海六百”、“汇金百货”、“汇联商厦”、“汇金奥莱”和“汇金超市”等零售品牌。公司门店主要分布在徐家汇商圈、虹桥商圈和上海南站地区，具有较高的品牌知名度和市场占有率。公司坚持以百货零售为主业，奉行“做强做优、稳健发展”的指导思想，下属的汇金百货及汇联商厦以清晰的市场定位，分别服务中高档及大众消费需求，形成互补优势，全面覆盖不同消费层级。公司作为上海本地主要零售企业之一，在徐家汇商圈占据一定市场份额。

    （二）报告期内重要经营情况分析

    报告期内，公司积极把握扩内需和促消费政策等有利契机，秉承“一切从顾客出发”的经营理念，多措并举稳固销售业绩。经营方面，推进城市更新项目，落实门店转型升级；创新营销活动，优化会员运营；加强品牌建设，加速门店拓展。管理方面，规范现场管理，落实安全生产；紧跟政策变化，完善治理体系；健全内控体系，深化管控效能。数字化建设方面，完成工程项目管理系统、党建数字化平台及贵宾服务助手上线，扩展RPA技术应用场景，持续提升数字化运营和管理效率。

    2025年，公司实现营业收入36,520.33万元，归属于上市公司股东的净利润-1,560.87万元。本期业绩较上年同期下降的主要原因是：公司结合区域规划要求调整上海六百城市更新（以下简称新六百HUB）项目方案，对项目前期已形成且与新方案不相关的投入成本进行处置，导致利润下降；同时受外部环境多变及市场竞争加剧影响，存量门店业绩水平不达预期。

    1、推进城市更新，优化经营业态

    报告期内，公司完成新六百HUB项目方案调整并履行相应决策流程，密切关注控详及方案审批进展，做好施工前的各项准备工作。与商城集团洽谈新六百YOUNG承租事宜，抽调业务骨干参与招商并落实项目筹开系列工作。汇金徐汇店明确“挤压式”业态调整策略，落实五至八楼业态及品牌联动调整规划，引进多家知名餐饮品牌，完成电梯更新及车库形象升级；汇金虹桥店围绕“社区商业”定位，有序推进各楼层调改并引入二次元、健身、教育等业态，实现多业态协同发展；汇金南站店坚持稳商固商，探索持续经营及转型方案。汇联商厦推进沿街外立面及一楼形象升级，完成二楼餐饮商铺招租及开业。汇金超市推进各门店布局调整，优化商品品类，提升整体运营效率。

    2、创新营销活动，深化会员服务

    公司统筹组织各子公司积极参与“五五购物节”“徐家汇消费季”等商圈促消费活动，把握餐饮、零售消费券，及家居、电器等国补契机，有效拉动销售，稳定业绩基本盘。汇金百货策划“银发生活节”“儿童爱心义卖”等主题活动，深化社区共建与情感链接；依托贵宾助手与社群裂变工具，优化服务流程标准，提升私域流量转化效率。汇联商厦与汇金百货先后上线“积分商城”平台，实现会员权益跨场景、多平台兑换，提升积分价值与会员消费粘性。汇联商厦联动主流媒体，围绕热点商品开展节庆宣传推广，精准触达银龄客群。汇金超市承接街道等民生团购业务，探索营收新增长点。

    3、加强品牌建设，稳步推进拓展

    汇联商厦持续推进“汇食皇”自营品牌建设，实现凌云路店、昌里东路店专柜式连锁发展；尝试拓展“杏花楼”等老字号品牌代销业务，在补充销售与毛利业绩的同时，有效丰富商品结构。汇联食品完成凌云社区门店开业，通过差异化业态组合和品牌配置，将优质商品送到了居民家门口。汇金超市加强自营品牌建设，通过源头直采开发特色商品及联名商品，提升商品力。自贸区公司稳步优化BAWOLI等女装品牌布局，并开展轻资产代销合作，深化多品牌矩阵式运营。

    4、加速数智融合，促进精细运营

    公司持续推进数字化建设，RPA二期流程分阶段上线运行，优化销售对账流程。工程项目管理系统完成开发，并结合各公司工程实务开展试点应用。稳步推进党建数字化平台应用，实现党建工作全过程记录和全要素管理。依托贵宾服务助手APP，为权益优化与精准营销提供数据支撑。围绕系统迭代与功能扩展，对全面预算系统、E-MEC系统及数电票平台等进行优化与升级。卖科公司按要求推动股权结构调整，持续夯实自主研发能力，围绕市场需求开发新产品，报告期内共获得7项软件著作权证书，并再次被认定为高新技术企业。

    5、加强制度建设，提升治理效能

    根据法律法规及监管要求，有序完成公司监事会改革及董事会结构优化，完善上市公司治理结构，同步指导子公司完成相关改革程序。完成《公司章程》等相关三会制度修订，并结合监管要求新增市值管理及舆情管理等三会制度，完善三会制度体系。完成《内控手册》第三版章节新增修订、汇编与印发，强化风险管控。配合完成经济责任审计及“下察一级”工作，保持风清气正的良好工作氛围。定期组织商业考察调研，为门店业态转型与调改决策积累经验。健全应届大学生引进与培养机制，统筹入职及轮岗安排，优化考核机制；依托年报分析、高管课堂、业务培训等常态化活动，推动人才队伍建设。公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中零售相关业的披露要求

    （三）门店情况

    （四）线上销售情况公司主营百货零售业，以门店实体销售为主，线上销售占比较小，对整体经营情况影响较小。

    （五）采购仓储物流情况

    1、仓储物流情况

    公司主营百货零售业，联销及购销业态下商品由供应商自行组织物流送货。公司超市门店配备自有车辆负责门店间商品调配。公司绝大多数门店为自有物业，仓储及物流成本相对较低。

    2、存货管理政策

    公司的存货主要为自营商品存货。存货管理政策的主要目标是维持合理库存量，加快资金周转，保证商品在各流转环节的安全。公司定期对商品存货进行实物盘点，百货类自营商品每季度实盘一次，超市类自营商品每半年实盘一次。此外，公司与供应商签订的合同中约定了商品退货条件和商品坏损补偿条款。

    （六）自营品牌情况

    公司自营品牌尚处于培育期，商品销售收入占比较小，低于公司总销售收入的5%。

    三、核心竞争力分析

    1、黄金地段和自有物业

    公司下属主要门店处于上海市级商业中心的黄金地段，聚客优势明显。绝大多数门店为自有物业，自有物业在锁定经营成本同时，获得了良好的商业价值，公司经营和盈利水平持续性得到有效保障。

    2、市场细分和错位经营

    公司具备丰富的零售业管理经验，能够深刻把握消费者需求。所属汇金百货、汇联商厦以清晰的市场细分，通过错位经营战略分别服务中高档及大众消费需求，最大限度覆盖了不同消费层级。

    3、成熟模式和IT技术

    公司具有长期合作的优质供应商资源，并具备涵盖商品定位、采购招商、商场布局等完备的管理体系，具备成熟的门店运营能力。同时公司研发的E-MEC系统日趋完善，有效提高运营效率，为线下业务赋能。

未来展望：

(一)行业发展趋势

    2026年，在党中央“稳中求进、提质增效”总体方针指导下，在“新需求引领新供给、新供给创造新需求”政策推动下，市场预期将有效提振，我国经济将保持稳中向好的良好态势。随着城乡居民增收计划落地实施，扩内需作为经济增长主引擎的作用将愈加稳固和突出，助力零售行业在复杂环境中实现韧性增长。

    随着国家出台的促消费政策优化升级并加速显效，实体零售业将构建并呈现更多新消费场景，融合文化、娱乐、社交等元素，提升互动性与体验感。“情绪经济”作成为增长新引擎的价值已经凸显，“宠物、潮玩”等新兴经济凭借情感寄托、IP社交属性快速扩容。快闪体验店和社区互动空间等短期零售将持续流行，兴趣零售将更精准而深刻地强化品牌与消费者间的情感连接。但受消费者信心不足、供应链成本压力等因素影响，实体零售业面临的挑战依旧严峻。品牌商审慎观望意愿强烈，且随着对商场挑选余地的扩大，其议价能力进一步增强，实体店面临的“招商难、留客难”及运营压力依然突出。在千禧一代、阿尔法世代为代表的新生代消费力量崛起，以及“银发人群”价值逐步凸显的新格局下，不同代际与圈层的消费需求加速分化，消费触点呈现多元化、分散化与网格化特征。围绕这一演变，行业呈现以下发展趋势：

    一是长期来看消费者对于美好生活的追求不会改变，服务型、体验型消费需求将能够穿越波动周期持续发展，推动创新消费不断升级；在注重“悦己”的消费观念驱动下，消费者日益追求通过消费实现自我价值认同、身份确认与情绪共鸣，将推动实体零售业向个性化、情感化的方向深度转型。

    二是短期内的经济波动影响消费预期，消费者更加谨慎理性，不再单纯为品牌溢价买单，而更愿为真实功效、创新突破与需求契合支付溢价。随着消费者对“值得感”认同的提升，其消费行为更注重在心理与实际体验间寻求平衡，各零售业态需围绕这一变化，在商品筛选、场景打造与服务配套方面提升精准度，从而提升转化率、连带率及复购率。

    三是随着人工智能等技术在零售行业的深化应用，其在“提高营销效率、降低经营成本、改善消费体验、辅助决策建议”方面的效应将持续显现。生成式AI、大语言模型等新技术发展，进一步拓展了人工智能的应用场景与价值空间，但同时也需重视并防范数据隐私、算法偏见、信息失真等伦理风险与治理挑战。

    面对市场环境变化和消费者行为改变，实体零售业仍要紧紧以顾客为核心，保持敏锐市场洞察力，聚焦顾客多元需求，将门店从“交易场”进化为“精美生活空间”与“智能化体验场”。未来几年，中国零售市场仍是“消费能级提升、市场能级提升、技术能级提升、企业能级提升”的高强度整合期，行业内优胜劣汰的并购力度和规模将有所扩大，集中度预计还会进一步提高。

    (二)公司发展战略

    巩固提升公司“经营有创新、有突破；管理规范化、精细化；运营高效率、控成本”的核心竞争能力，深入实施创新驱动发展战略，推动公司在“形态、业态、文态及生态”方面高质量发展，实现“3+1+X”的战略发展目标。即：以新六百HUB及新六百YOUNG为抓手，打造助力闻名遐迩世界级消费商圈建设的新业态；实施品牌专柜连锁及自营品牌矩阵业务发展的新路径；持续深化“业财管一体化”数字化建设的新模式；并充分发挥上市公司资本平台融资功能，为区域经济发展做出贡献；同时密切关注零售产业结构调整动向，积极参与商业资源整合，把公司打造成为“管理卓越、品牌知名、效益一流”的现代化商业上市公司。

    (三)具体业务计划

    2026年，公司将积极把握市场回暖契机和政策支持机遇，坚持“做强做优、稳健发展”的指导思想，持续贯彻“一切从顾客出发”的经营理念，围绕年度经营管理目标推进各项工作。紧扣“创新徐汇，品质城区”的目标任务，扎实推进新六百HUB项目，在严守安全与质量底线前提下，全力保障重点工程按计划实施建设；按期完成新六百YOUNG筹备及开业，并加快存量门店业态转型升级。同时，创新营销举措，增强顾客体验；丰富品牌矩阵，稳健业务拓展；推进数智应用，提升运营效能；健全治理体系，强化制度建设。通过项目攻坚、运营提升与管理强化协同发力，力争全年主营业务收入恢复性增长及总体收益基本平稳。具体计划如下：

    1、实施更新建设，加快业态转型

    持续推进新六百HUB项目，密切跟进审批进程，做好方案深化及各项手续办理，尽快推进启动施工，并有序推进寻找优质运营合作方等各项工作。新六百YOUNG项目重点推进租户装修和开业筹备，确保按计划如期开业，并结合经营情况优化后续品牌布局。汇金徐汇店坚持“挤压式”调整策略，跟进重点商户装修进展，同步实施餐饮配套施工；汇金虹桥店有序推进B2楼及一楼、三楼等业态转型，聚焦社区消费需求，完善生活配套服务功能；汇金南站店坚持安商稳商，积极配合推进地下空间提升规划研究及方案落地。汇联商厦结合坪效表现持续调整零售品牌与餐饮商户，并规划重点租赁商户布局整合方案。汇金超市将主动优化调整业绩不达标门店，落实主力门店整体调改转型，合理安排业态占比，提升经营质量。

    2、创新营销模式，强化顾客联结

    把握市、区两级的餐饮及零售等消费券补贴契机，打好“传统促销+联动营销”组合拳。汇金百货围绕IP快闪、票根经济等热点，探索创新营销形式；汇联商厦强化融媒体宣传渠道，持续改进适老化体验与服务，打造“特色银龄消费场景”；新六百YOUNG围绕正式开业及五五购物节、国庆节等重要节点策划主题营销和品牌联动，快速推动客流集聚与市场认知提升；汇金超市加强政企协同，拓展团购资源渠道，并持续探索自采自营模式。持续优化会员积分与权益，丰富兑换商品品类。

    3、强化品牌建设，稳健拓展市场

    汇联商厦推进食品社区门店布局，丰富自营品牌“汇食皇”品类并稳健扩大业务规模，力争形成新的盈利增长点；探索“老字号”与“名优品”代理及食品代工渠道，持续优化供应链体系。自贸区公司围绕男装品牌授权到期事宜谋划调整方案，加快女装门店拓展与轻资产合作品牌储备，稳步推进多品牌矩阵式经营策略。

    4、加快数字转型，优化管控流程

    以全业务流程数字化为目标，持续推动经营管理工作向“管理制度化、制度标准化、标准软件化、软件智能化”的方向发展。建设供应商对账平台，优化工程管理系统，并进行试点应用。深化全面预算系统迭代升级，实施文档电子化及数据共享项目，进一步提升运营管理效率。卖科团队聚焦商管系统、CRM系统及券营销系统三大自研核心项目，持续完善功能及行业适用性，推动“业财管一体化”纵深发展。

    5、完善制度体系，夯实治理基础

    根据法律法规及监管要求，持续完善治理体系和内部控制机制，优化权限管理和重大事项决策流程，推动分、子公司制度体系同步规范化运行。完成董事会换届选举，根据重大项目进程按节点推进重大事项决策、信息披露，确保合规运作。加强安全生产全过程管理，落实安全责任。持续优化薪酬体系与岗位结构，推进人才培养与梯队建设；继续通过开展高管课堂、头脑风暴等主题活动，激发创新思维，培育复合型人才队伍。

    （四）潜在风险因素

    1、消费需求下降的风险

    尽管当前国内市场回暖和复苏态势延续，总体向好趋势持续巩固，但受到国内外风险挑战等多重因素影响，实体经济走势存在较大波动风险，有效需求、消费信心和社会预期依然偏弱，实体零售业整体面临消费需求下降从而导致销售业绩下降的风险。

    公司将积极关注市场动态，结合自身优势开展营销活动，活跃商场氛围，为消费者持续创造安心、放心、高品质的购物环境。

    2、营运成本上升的风险

    零售行业的劳务成本、租赁成本、改造成本、物流成本及数字化成本等呈持续上升态势，日益增长的营运支出，将使公司面临盈利能力下降的风险。

    公司将通过加强内控、完善流程、提升效率等方式力争合理控制各项营运成本。

    3、市场竞争加剧的风险

    消费者行为与习惯改变，商业地产以及电商分流等因素，仍对实体零售形成挑战，激烈的市场竞争使公司面临市场份额和盈利能力下降的风险。

    公司将充分发挥自身优势，主动参与市场竞争，进一步提升商品和服务品质；同时，加强零售新技术利用，以E-MEC系统为核心推进全渠道全融合建设，进一步巩固和提升核心竞争力。

    4、重大投资的风险

    公司投资新六百HUB项目，仍涉及土地出让、地铁协调及施工许可等多项审批流程，且建设难度和复杂程度增大，仍存在项目进度的不确定性、实际施行与计划方案存有差异等风险。在项目建设过程中，可能存在不确定因素导致项目实施顺延、变更、中止、终止以及不达预期的风险。

    公司将加强政府沟通并跟踪审批进度，在保证工程质量的前提下，严格控制成本费用，跟踪项目进程。

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