卓越商企服务（06989.HK）2025年度管理层讨论与分析

证券之星消息，近期卓越商企服务（06989.HK）发布2025年年度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

业务回顾：

I.业务概览
      主要业务分析
      (I)报告期内本集团的主要业务
      本集团作为中国领先的商务不动产服务运营商,专注于为客户提供涵盖资产全生命周期的维护服务以及全链条的解决方案,满足客户的综合价值期望,助力企业成就商业愿景。
      2025年全年,本集团始终坚持长期主义发展策略,稳健经营,以客户为中心持续优化业务结构,灵活应对市场变化,加强业务独立性规划,减少对关联业务的依赖。在战略规划上,本公司秉承着战略三支柱与核心能力建设协同发展的理念,在持续深耕主航道商务物业服务的基础上,多元化发展增值服务,持续发展新客户、新赛道。在行业成本高企、物业面临服务和价格的双重压力之下,本公司坚定以组织能力与专业人才为核心驱动力,围绕技术与运营支持中心专业能力建设,在高端制造解决方案、洁净室解决方案等细分领域构建差异化竞争优势,同时持续完善组织架构和人才梯队,构建核心竞争力,围绕客户痛点和市场需求,探索行业和公司的变革之路。在业务发展层面,本公司始终确保本集团保持独立、健康和可持续发展态势,实现稳健增长。
      本集团主营业务包括基础物业管理服务、增值服务及其他相关业务。
      1.基础物业管理服务
      本集团的基础物业管理服务面向商务物业、公共与工业物业、住宅物业等多种业务类型。
      (1)商务物业管理服务
      本集团聚焦商务物业为发展的主航道,集二十多年管理经验于一体,形成了完善的商务物业服务模式。
      –PM商业写字楼服务
      本集团服务众多CBD地标性写字楼及高新技术企业,形成在PM高端商务项目中的品牌优势,构建资产服务与企业服务有机结合的能力壁垒。
      服务范围涵盖前期顾问谘询、营销管理、空间管理、资产租售代理、智慧平台构建、设备设施运维、物业综合服务等业务。
      代表项目:深圳卓越世纪中心、深圳卓越前海壹号、深圳卓越城、青岛卓越世纪中心、深圳卓越中心、深圳卓越后海金融中心、深圳中国储能大厦、上海金环广场
      –FM综合设施管理服务
      本集团服务客户主要为世界500强及高新技术企业。致力于为客户提供全生命周期资产维护和全链条的综合服务解决方案,构筑健全的、体系化的后台支撑系统,形成以互联网、高科技、金融、现代服务业及制造业为主的优质客户矩阵。
      我们为企业提供定制化综合设施管理模式,制定策略性长期规划,利用物联网、大数据、人工智能(「AI」)等先进技术打造E+FM智慧园区系统,借助数字化运营管理技术,构建运维管理、项目管理、空间管理、能耗管理、环境管理、安保管理、综合服务等设施全生命周期解决方案,提升项目管理效率,为企业客户创造最大价值。
      代表项目:深圳大疆天空之城、苏州华为研究所、杭州阿里西溪全球总部、OPPO东莞总部园区、深圳腾讯大厦、深圳百度国际大厦、广州全球微信总部、中兴通讯深圳科技园、vivo深圳总部大楼
      (2)公共与工业物业服务
      本集团构建了统一的市场组织架构,采取多种渠道并进策略,在政府公建领域持续利用区位优势扩大轨道交通类客户,同时关注教育、医疗市场化趋势,持续发力新赛道,多引擎业务共驱发展。
      我们提供公共业态全方位运营服务方案,除基础物业服务外,针对不同公共项目开展特色服务,从专业化、国际化、创新化和科技化多个维度,不断提升在政府公建类物业服务领域的业务能力。
      代表项目:广州地铁一号线和广佛线、深圳国际仲裁院、重庆主城公园、北京东坝朝阳文化宫、北京高博医院、杭州禾芸嘉医院
      (3)住宅物业服务
      依托卓越置业集团20多年地产开发经验,我们在全国众多城市打造高端住宅物业服务典范。提供包括前期介入及接管验收、装修管理、客户管理、环境管理、设备设施维护、消防管理等系统化服务。同时创新引进国际化服务标准,推出五心「悦」管家与「4INS美好生活」服务,以客户满意度为原点和核心,重构小区物理空间、人文空间、数字空间,为个人及家庭提供安全便捷、舒适美好的居住生活体验。
      代表项目:深圳蔚蓝海岸、深圳卓越维港、东莞悦山湖花园、深圳皇后道
      2.增值服务
      本集团持续为客户提供个性化、定制化、智能化的增值服务创新,深入挖掘客户多维度需求,实现从单一服务向多元服务的转变,重点发展方向包括资产服务、卓品商务、建筑机电服务等多种专业增值服务。
      (1)资产服务
      本集团提供前期物业顾问谘询服务,前置性的介入项目的规划设计、建设管理和验收移交阶段,给出合理化建议,从而达到节约建造成本、满足客户期望和使用功能、提高后期物业运行效率,规避运营风险。
      另外,我们为客户提供专业的租赁及二手房资产管理服务,打造全过程租赁增值服务,确保物业出租率和资产投资回报的最大化。
      (2)卓品商务服务
      本集团高端服务品牌「卓品商务」,融合「互联网+」、「供应链自建」、「礼宾高端服务」能力,以BtoBforC的模式,为高新技术及世界500强企业,提供商务办公一站式配套服务。主要包括高端商务服务、企业增值服务、供应链代运营服务、企业数字化赋能等多样化解决方案。
      (3)建筑机电服务
      本集团旗下机电业务,通过「硬件+软件+平台+服务」的综合解决方案,在绿色&智慧机电业务持续拓展,构建政企协同生态圈,多板块体系化发展,以科技与绿色发展驱动业绩增长。
      3.收并购
      本集团跟随国家重点区域和城市定位发展策略,在谨慎的态度下积极保持对收并购业务的持续关注,携手政府资源优势,充分发挥在商务物业领域的优势,共同开拓市场。
      通过积极审视优化布局、推动在一线及新一线城市的开拓,孵化赛道,继而助力市场发展,完善有竞争力的产业链条、构筑行业竞争优势。
      4.资产管理
      本集团通过往年已披露的关连交易以及持续关连交易公告中所涉及的相关交易,取得了一批位于核心城市的优质资产组合,包括办公物业、车位、储藏室、公寓、商舖及住宅等多种业态。
      对于上述资产,本集团已建立分类管理、一盘一策的运营机制:对于待售资产,本集团依托自身物业管理网络及客户资源优势,结合各项目所在区位的市场状况,制定差异化的去化方案,有计划地向在管物业业主、租户及市场第三方买家进行销售,以实现资产的及时去化与现金回笼;对于持有经营性资产,本集团凭藉专业的物业运营能力,通过精细化管理持续提升资产的经营效率和收益水平,确保稳定的现金流贡献。
      本集团将持续审慎管理上述资产组合,在保障资产安全的前提下,积极推动去化进度与运营收益的双重目标达成,保障股东长期价值。
      (II)业绩概述
      回望2025年,本集团围绕「战略三支柱发展」和「核心能力建设」两大战略核心,进一步提升第三方市场化能力,积极应对市场波动,保持了业务的韧性。
      从业绩数据层面来看,本公司实现归母净利润约人民币102.90百万元。该数据反映了本公司管理层基于审慎的财务原则,主动对历史遗留的关连方应收账款及部分资产进行一次性减值计提,加速资产负债表回归健康状态。此举标志着历史风险的集中出清,为后续轻装上阵、聚焦核心业务增长奠定了坚实基础。
      主航道业务:纵深发展、结构优化
      本公司通过深耕战略客户和打造标杆项目,链接大客户上下游及潜在客户,持续保持在商务物业赛道的领先优势。深耕布局,厚积蓄力,夯实主航道优势的同时,逐步在高科技和新质生产力等领域建立先行优势。
      增值业务:产品化能力持续提升
      通过提升产品化能力,自建供应链服务平台,覆盖用户需求场景全价值阶段,有效提升客户体验和产品化核心运营能力。同时,开拓企业增值全流程代运营服务模式,通过资源整合、个性化定制、业务陪跑、中台支持等手段,构建多元化的增值服务联合运营拓展模式。
      核心能力建设:组织驱动、专业引领
      在核心能力建设方面,本集团重点推进以下三大方向:
      一是组织能力升级。通过优化组织架构和管理机制,提高业务决策效率和执行力,确保战略目标的高效落地。
      二是人才梯队建设。聚焦培养业务关键人才,通过激励机制和管理文化的双重驱动,形成关键人才和关键业务能力的自循环管理体系,助力业务有机生长,筑牢竞争壁垒。
      三是COE专业能力建设。在高端制造解决方案、洁净室解决方案等垂直领域持续深耕专业标准与交付能力,形成可复制、可拓展的专业服务模组,助推业务在细分市场的差异化竞争力。
      于报告期内,本集团各业务类型的收入占比,其中商务物业占比63.6%,公共及工业物业占比10.4%,住宅物业占比17.6%,增值服务占比7.9%,其他服务占比0.5%。
      1.业务规模稳健增长
      2025年度,本公司第三方业务取得高质量增长,依托「1+1+X」战略,深耕大湾区,长三角两个核心优势区域,重点布局一线,新一线及其他高价值城市,实现全国化重点区域均衡发展。在管面积中,北京、上海、深圳、广州、成都、杭州、重庆等一线和新一线城市占比达76.5%,粤港澳大湾区和长三角两大核心经济圈占比达68.4%。
      于报告期内,本集团合约面积约为87.44百万平方米,较2024年同期增长约4.9%,在管面积约78.27百万平方米,较2024年同期增长约8.4%,其中来自第三方的在管物业面积占比达63.6%。
      之变动:
      2.主航道业务稳步拓展
      2025年全年,本集团继续发挥在商务物业领域的核心竞争优势,主赛道旗舰领航,并在第三方业务拓展方面持续发力,保持了业务的增长韧性。国内头部高科技互联网企业中,我们的客户覆盖率已超过七成,结合优秀的服务品质和定制化的服务体验,该领域发展态势仍在进一步扩大。除此之外,在商务服务优势领域,我们逐渐在新质生产力核心赛道所涉及的医院、半导体等领域建立了先发优势,为我们在市场化细分行业发展奠定了坚实的基础。
      2025年度,本集团持续深耕商务物业领域,朋友圈不断得到扩容,传统优势赛道领域优质客户持续增加,与中兴、轩克科技、世纪华通、pingpong、中望等通讯╱互联网领域实现首次合作;客户多元化策略,使得新赛道新兴行业实现了百花齐放,高科技领域的细分赛道中,本公司与诸多行业龙头和独角兽企业逐步建立了合作关系。新消费行业作为驱动经济增长的核心引擎和高质量发展的重要支柱,本集团于2025全年服务了麦克韦尔、客路、采货侠、安踏、珀莱雅等新消费领域客户。
      于报告期内,新拓第三方项目物业合同151个,总合同额人民币1,673.49百万元,年化合同额人民币619.36百万元。
      于报告期内,商务物业收入占基本物业服务收入的69.4%,第三方基本物业服务占基本物业服务收入的比重为62.1%。
      住宅物业方面,我们主要为卓越置业集团旗下众多城市高端开发项目提供服务,于报告期内,住宅物业业务收入与2024年同期相比增加3.2%。
      3.战略客户深耕发展
      本集团坚持战略客户深耕的策略,通过深化战略客户发展机制,2025年全年,实现了战略合作「高绩效,保续约,促增长」的业务目标。2025年全年,本集团稳固「品质优先-人才保障-绩效为王」三大核心工作,提升服务质量和品牌价值,与战略客户的合作关系不断深化,持续实现标杆项目的业务引流。我们顺利完成多个高端制造业态园区的顺利进场,实现了品质保障和高质量交付的口碑铸造。近年来,战略客户深耕的成果逐步凸显,本集团近三年实现战略客户合同保有率近100.0%,基本面牢固稳健。
      报告期内,战略客户收入达到人民币1,103.11百万元,同比2024年同期实现24.2%的强劲增长。未来,本集团将持续聚焦客户需求,强化基础运营,引入关键人才,培养专业梯队,实现关键人才和关键业务能力体系的自循环管理,并进一步提高客户满意度,以建立长期跟随、互信共赢的战略合作关系,推动业务纵向拓展。通过市场传播,吸引更多优质客户,促进业务扩张,构建可持续增长的业务引擎。
      4.持续构建新赛道发展优势
      本集团秉承「强强联手、优势互补」的理念,通过战略性收并购和多元化的合资合作形式,持续扩大在新赛道发展上的优势,稳步构建第二增长曲线。
      2025年全年,我们显着提升在核心城市的拓展力度,西部核心城市-成都新拓业务规模同比翻番,成功落地新能源、互联网等业态项目,标志着区域战略落地取得关键突破。本公司持续发挥资源联动优势,立足优势区域辐射新兴城市,不断拓展新的业务增长点。
      凭藉「商管+物管」全链条服务,打造出差异化的竞争壁垒,依托一体化服务模式,我们持续为物业资产赋能价值提升。2025年上半年,我们获得了上海金环广场作为商业物管结合的标杆项目,用专业的运营助力达成高出租率,以高标准服务满足企业需求,保障资产稳定收益。
      5.增值服务多元化发展,战略跟随主营业务发展
      2025年全年,本公司增值服务实现多元化快速增长。
      本集团高端商务品牌「卓品商务」依托统一的增值服务平台,以满足客户多元化需求为核心,整合多业态服务场景,提供丰富的B+C全场景解决方案和定制化业务。平台持续提升精细化客群营销和专项营销能力,借助强大的近场交付能力和售后保障体系,为客户提供更高效、便捷的使用体验。2025年,本集团以客制化、数字化和高黏性产品开发的战略,与战略客户业务需求实现深度融合,强力推动相关增值服务业务的发展。
      核心竞争力分析
      (I)优质的品牌形象
      本集团为多家五百强企业,包括众多知名高新科技企业、互联网企业、金融企业提供服务,并凭藉业内领先的综合实力和服务水平,荣获「2023-2024年广东省物业管理行业优秀企业」、「2024年度广东省物业服务示范项目深圳中心」、「2024年度深圳市物业管理行业优秀企业」。
      本集团被中指研究院评为「2025中国物业服务百强企业(TOP11)」、「2025中国IFM服务优秀企业(TOP2)」、「2025中国办公物业管理优秀企业(TOP2)」、「2025中国物业服务企业经营绩效(TOP9)」;被克而瑞评为「2025中国物业服务企业综合实力500强(TOP10)」、「2025中国办公物业服务力TOP30企业(TOP1)」、「2025中国物业管理卓越标杆项目(商业综合体)深圳卓越世纪中心」;荣获Wind(万得)ESG评级报告「AA级」评级,位于行业前列。
      (II)完善的服务标准
      本集团集多年高端商务物业服务领域的成功经验,形成了完善的综合商务物业服务运营模式并先后通过了ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系、ISO45001职业健康安全管理体系、ISO50001能源管理体系等多项管理体系认证。标准的作业流程、完善的管理体系、深厚的管理技术沉淀为项目日常运营和新项目承接提供了有力的支持和保障。
      本集团不断引进先进的服务理念,对接国际化标准。先后成为国际建筑业主与管理者协会(BOMA)白金会员、国际设施管理协会(IFMA)会员、英国皇家特许测量师学会(RICS)会员。
      (III)战略性人才培养与发展
      随着本公司业务的稳步扩张,对人才培养与储备提出更高要求。在保持稳健经营的同时,本公司蓄势未来,深度布局战略性人才培养与发展,完善人才管理体系,打造内部人才供应链,构筑中长期核心竞争力。
      我们构建了完善的人才管理体系,重点培养新翼管培生作为新生力量,通过实施卓将和卓跃计划,成功培养了一批具有卓越特色的项目运营人才和专业型管理人才。2025年,我们的设施经理、项目经理、管培生等训练营有序启动,延续了人才全链路培养体系的持续建设,形成高效作战团队,以业务导向聚合人才梯队建设。
      此外,2025年,为更好地匹配全国性战略发展的需要,我们进一步夯实线上直播、微课、云学堂与线下训战营结合的培养模式,扩大了人才培养范围,让更多地关键岗位员工和一线员工参与到人才培养的项目中,实现灵活化、体系化的课程学习。为匹配高端制造解决方案、洁净室解决方案等COE专业能力建设的需要,本公司加大了专业技术人才的引进和培养力度。报告期内,本公司已实现3,000+关键岗位人才的培训课程覆盖。未来,我们将进一步促进知识与实践的深度融合,以应对行业变革与挑战。
      同时,本公司持续贯彻管理文化,以业务护航为基石,推行「执行、协同、激励」三大文化价值聚焦。不仅为人才发展提供了长效稳定的基石,更激发了员工积极性和创造力,为本公司的可持续发展奠定坚实基础。
      (IV)核心专业能力持续提升
      本集团将核心专业能力建设作为重点,围绕组织效能提升、COE专业能力深化、运营管理优化三个维度系统推进,以形成独特的竞争优势。
      在专业服务能力方面,本公司持续深化技术与运营支持中心的建设:
      –高端制造解决方案:针对半导体、精密制造等行业的特殊环境需求,建立标准化服务流程和专业交付团队
      –洁净室解决方案:面向生物医药、电子制造等行业,提供符合国际标准的洁净室运维管理服务
      –智慧园区解决方案:结合物联网与先进技术,构建设施全生命周期管理体系
      以上专业模组已形成可复制、可拓展的服务标准,有效助推本公司在细分市场建立差异化竞争优势。

业务展望：

(I)战略规划
      面向未来,本集团始终围绕「中国领先的商务不动产服务运营商」的愿景,持续坚持「战略三支柱和核心专业能力建设相结合」的战略方向,以「组织建设、业务建设、能力建设」稳固基础,两大驱动「价值分配、管理文化」进行驱动支撑,在主营业务及增值服务上持续发力。
      (II)业务发展策略
      本公司坚持长期主义的战略规划,始终秉持稳健增长的经营方针,积极推动独立市场化发展,并不断巩固赛道优势、外拓优势和可持续发展的自身能力优势。通过内部能力驱动+外部业务驱动,提高组织效率,以形成强大的合力,持续聚焦于本集团中长期战略发展目标,坚定可持续发展,打造企业韧性和增长引擎。
      1.聚焦增长
      本集团坚持多引擎业务共同驱动的策略,充分发挥内外部资源的协同效应,坚持「战略三支柱」业务策略,共同推动业务发展。
      1)战略客户深耕
      在核心业务领域,本公司将继续深耕战略客户,深化合作机制,推动业务纵向发展,并利用良好市场声誉与标杆效应,促进业务持续聚力增长,巩固在商务物业市场的领先地位。同时,本公司将全面激发营销动力,积极拓展多渠道资源,深耕战略重点城市市场,多层次多举措拓宽业务渠道并提升市场占有率,扩大细分赛道领先优势,持续提升专业能力,通过高品质服务和口碑塑造,持续增强竞争优势。
      2)增值服务多元化发展
      在增值服务领域,本公司依托现有的一体化增值服务平台,持续优化和完善服务流程,并通过定制化服务方案,实现功能到场景的高效重构,从而精准满足多业态场景的需求,打通业务触达的最后一公里,为客户提供更加精准、高效的服务体验。进一步推广业务代运营模式,增强运营能力,进而实现可持续的价值提升。
      3)新赛道业绩突破
      在新业务领域,本公司将紧跟行业趋势,发挥专业运营经验及能力,整合优质资源,在公建、新消费、商业零售等多个领域构建多元化业务赛道,聚焦一线和新一线城市优势标的物,精准布局,以增强市场抗风险能力。结合商管一体化新业务模式的持续推进,助力本公司在新赛道实现更快速稳健的发展。
      2.核心能力建设
      组织与人才发展是本公司核心能力建设的基石。通过完善人才管理体系、深化COE专业能力建设,形成独特的竞争优势,为本公司的长远发展奠定坚实基础。
      COE专业能力持续深化:在高端制造解决方案、洁净室解决方案等垂直领域持续扩大专业团队规模和服务覆盖面,通过标准化专业交付流程,提升客户黏性和市场份额。
      运营效能提升:本公司致力于持续优化内部系统整合与协同,打破信息壁垒,确保数据互通共享,优化资源配置,提高工作效率,降低运营成本。对内借由业财一体化提升管理效能和经营效率;对外依托业务模式创新,助推精益化管理落地,与客户达成价值共赢。
      面向未来,本公司将坚持创造客户价值,持续以客户为中心,通过深耕组织能力建设、COE专业能力深化和全链路人才生态培养,持续聚焦价值创造,厚积笃行,聚势拓新,追求卓越,不断超越。

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