长实集团（01113.HK）2025年度管理层讨论与分析

证券之星消息，近期长实集团（01113.HK）发布2025年年度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

业务回顾：

集团2025年度整体业绩持续稳健,尽管环球营商环境继续受地缘政局紧张、政策不明朗及市场波动等因素影响。年内,集团进一步增强旗下多元资产投资,提升其稳健性,并巩固集团经常收入基础。集团购入德国护老房屋及瑞典支援房屋一系列资产,以拓展其社会基础设施物业组合,并完成收购位于澳洲用作碳封存之农地。
      于2026月1月,集团完成出售于UKRails之权益,并于2月宣布拟出售于UKPowerNetworks持有之权益,除释放相关资产潜在价值,亦可灵活调配资金,把握各项环球投资机遇。
      物业销售
      香港2025年的住宅物业交投逐渐回复动力。物业印花税税率下调、按揭息率偏低,以及发展商调整售价等多项因素,对住宅物业市场有支持作用。集团陆续推出黄竹坑BlueCoast及BlueCoastII单位发售,反映市场对住宅物业有稳定需求。启德花语海、半山21BorrettRoad第2期及元朗锦泰路等住宅项目,将适时推出市场发售。
      内地政府贯彻落实宏观经济政策,促进经济内循环,如持续放宽限购政策、降低首付比率及下调房贷利率等措施,以带动房产需求,巩固市场发展。集团内地住宅项目,计有惠州泷珀花园、东莞海逸豪庭、广州逸翠庄园及北京逸翠园,均为内地置业准买家考虑选购的物业项目。
      与2024年比较,集团于回顾年内的物业销售收入及收益整体均有所增加。油塘亲海駅I及II、上海御沁园、北京逸翠园、新加坡PerfectTen,以及英国ChelseaWaterfront住宅项目单位销售录得溢利收益。集团将延续审慎策略,物色优质土地储备作未来发展。
      物业租务
      于2025年,香港及内地物业租赁市道依然充满挑战。与2024年比较,相关业务之收入及收益均录得轻微减幅。集团之多元投资物业组合,遍及香港、内地及英国多地,涵盖零售、写字楼、工业及社会基础设施用途。集团就长江集团中心二期采取精准明确的租赁及推广策略,租务进展理想。长江集团中心二期坐落中环核心商业区,拥维港开扬景观,大型企业选址必优先选择核心地段高质商厦,因此集团对超甲级写字楼的需求及前景充满信心。
      酒店及服务套房业务
      香港政府与业界于回顾年内继续协力筹办多项商业及文体大型盛事,进一步提升本港作为国际城市之吸引力,为更多旅客来港作招徕,以促进旅游业整体表现。2025年访港旅客及留港住宿旅客人数均有所增长。集团酒店及服务套房于2025年之收入录得轻微上升,收益则与2024年相若。集团将因应市场需求,调整旗下酒店及服务套房业务组合,积极提升酒店及长租业务之营业收入。
      英式酒馆业务
      于2025年,英国英式酒馆行业前景持续不明朗,经营压力庞大。当地政府公布其秋季预算案,使食品与劳工成本升势越趋加剧。GreeneKing于年内推出多项促销并致力缓减持续成本压力之举措。2025年之收入较2024年录得增幅,惟收益则因资产减值而下跌。GreeneKing将持续投入数码投资及提升营运效率,聚焦推动业务发展及扩大市场份额,同时亦将继续善用资本开支,以提高利润,并巩固业务基础。
      基建及实用资产业务
      集团基建及实用资产业务投资组合,由受规管实用资产业务及持有合同之基建业务组成,持续为集团提供稳定经常性收入,年内收入与收益均较2024年录得稳定增长。该等业务负债比率水平恰当,而且业务收入及相关资产能抵御通胀,以及高利率等宏观经济变动。至于受规管实用资产业务,其准许借贷成本按规管期利率予以调整,减轻利率波动风险。
      本公司、长江基建集团有限公司、电能实业有限公司及长江和记实业有限公司之全资附属公司所组成的合营企业,于年内签署合约出售于UKRails之权益,已于2026年1月完成,本公司占合营企业之间接权益为20%。
      2026年2月,本公司、长江基建集团有限公司及电能实业有限公司之间接全资附属公司签署合约出售彼等于UKPowerNetworks之权益,预期现金所得款项连同过去数年之持续分派,将为本公司2021年作出之投资带来强劲回报。如早前公告所述,该交易须待若干先决条件获达成后方会完成。本公司在该项目拥有20%间接权益。
      可持续发展
      于年内,集团各业务及投资项目在提升可持续发展和气候韧性方面均取得有意义进展。集团深明在业务营运及价值链过程中所肩负推动减碳排放之责任,并已制定气候转型计划及减碳路线图,为迈向净零道路提供指引。集团已于2024年获得科学基础目标倡议(SBTi)之认证,将由2025年起,就该科学基础目标的进展作出汇报。所披露范围3将拓展至涵盖上下游不同来源,并提早于强制时限前采纳香港交易所之气候相关披露新规定,亦同时加强作出气候相关财务披露,包括为缓解及应对措施投入资金,以及量化来自气候相关风险的潜在财务影响。
      另外,集团亦深谙良好可持续管治有助业务维持长远稳健发展,因此除推出新增的「持份者参与政策」,亦加强现行政策,并同时更新企业风险清单,将更多气候变化及人工智能等可持续相关考虑因素纳入其中,以助各业务单位识别相关潜在之风险与机遇。集团推进可持续发展及保护环境之努力备受市场嘉许,包括在2025-2026年度亚太区房地产大奖中获颁「新加坡最佳公寓/住宅项目类别五星大奖」,以及长江集团中心二期分别取得绿建环评新建建筑(2.0版)最终铂金级及LEED「V4.1版本运营与维护」的铂金级评级。
      年内,集团贯彻透过投资提升社区生活之目标,持续拓展旗下Civitas之社会基础设施投资。Civitas投资组合继续为社区提供护理房屋及特殊教育,带来可量化重大社会效益。集团亦致力投资于低碳解决方案及可再生项目,为推进全球迈向净零转型,作出贡献。2025年,集团与长江生命科技集团有限公司合作,完成收购位于澳洲面积超过35万公顷,可用作碳封存农地之相关政府牧地租契及权益,此项以自然为本之计划,透过原生森林再生产生可交易的碳信用额,支援当地公私营业界用以抵销行业的碳排放量。是项投资反映集团凭藉创新、具经济可行性及可持续方案应对气候挑战。

业务展望：

全球正处于前所未有之地缘政治不确定时期,既有国际秩序正经历转型,而区域冲突使情况越加复杂。与此同时,科技迅速发展及持续气候挑战,将为全球商业格局及人才与资本资源配置带来颠覆性转变。
      内地2025年国内生产总值按年录得5%正增长。中国作为全球最大经济体之一,对环球经济增长持续作出重大贡献。中央政府公布多项新措施,优先推动高端制造业与科技革新,并推进绿色转型,同时刺激国内消费,支持商业及房地产市场。
      香港经济稳健增长,2025年全年实质生产总值按年上升3.5%。香港具备独特优势,发挥其内联外通之关键桥梁作用,助力连系内地企业与国际投资者。在国家坚实支持下,香港保持其作为国际金融及商业中心之重要地位。港府采取不同措施,提升香港作为创科中心及绿色金融领袖等竞争优势,吸纳环球资金与人才,以巩固本港经济发展。住宅楼市将继续受房屋土地政策及利率走向主导。
      集团作为跨国企业,凭藉旗下在各地多元化行业之稳固优质投资与资产组合,具备优越条件在多变营商环境,沉稳应对各式挑战。集团恪守严谨财务管理纪律,以保持雄厚财务实力与充裕流动资金之优势,并将继续秉持「发展不忘稳健、稳健不忘发展」原则,贯彻其为股东创造长远价值及可持续增长方针,灵活调配资金以适时把握合适机遇,创造稳定回报与经常性收入。香港及内地一直为集团之重要市场。
      集团年终结算日之负债净额与总资本净额比率约为2.3%。集团获标准普尔及穆迪各自维持给予「A/稳定」及「A2稳定」之信贷评级,反映集团财务稳健。

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