上实城市开发（00563.HK）2025年中期管理层讨论与分析

证券之星消息，近期上实城市开发（00563.HK）发布2025年中期财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

业务回顾：

综述
      二零二五年上半年,在房地产市场承压的环境下,上实城开积极应对市场挑战,着力优化资源配置,多维度推动项目发展及业务提升,开源增收和节流降本双轨并行,投资能力和抗风险能力持续强化,构建更具韧性的发展模式。期内,上海上实望海、天津上实仰山、烟台上实云麓、上海上实听海、西安自然界及西安上实启元等主要项目销售表现保持稳定,持续为本集团收益作出贡献。本集团将继续以上海为战略核心,稳步推进其他核心一、二线城市的深度拓展,积极优化区域布局,持续深耕投资性物业业务,灵活增加优质土地储备,专注开发具竞争力的高端项目,进一步提升综合实力,稳固于上海房地产市场的领先地位。
      合约销售
      截至二零二五年六月三十日止六个月,本集团商品房及保障房的合约销售金额为人民币689,140,000元(二零二四年六月三十日止六个月︰人民币2,283,730,000元),同比下降69.8%。总合约销售面积为41,000平方米,同比下降58.2%,总平均售价约为每平方米人民币16,800元,主要是由于期内二线城市销售比例较多所致。
      期内,上海上实望海、天津上实仰山、烟台上实云麓、上海上实听海、西安自然界及西安上实启元等为本集团的重点销售项目,分别占期内合约销售总金额约39.9%、20.8%、12.6%、10.1%、8.1%和5.8%。
      土地储备
      截至二零二五年六月三十日止六个月,本集团土地储备共有27个项目,分布于10个内地重点城市,包括上海、北京、天津、西安、重庆、无锡、沈阳、烟台、深圳及武汉,当中大部分为建成及处于建设期的中、高档住宅及商用物业,未来可售规划建筑面积约3,293,000平方米,可满足未来3至5年的发展。
      二零二五年上半年,全国土地市场延续「缩量提质」的趋势,土地供应总面积减少,但优质土地供应显着提升。土地成交则呈现分化,核心一、二线城市拿地热度高涨,而三、四线城市则出现「量价双淡」的局面。本集团保持审慎的拿地策略,严控拿地节奏,坚持「质量优先、效益为本」,加强对现有土地储备的开发转化,适时补充高潜力的土地储备。本集团将继续深化以上海都市圈为核心、辐射长三角地区及其他核心一、二线城市的布局,密切关注政策动向与市场变化,机动调整发展步伐,为中长期发展构建持久的竞争优势。
      物业发展
      截至二零二五年六月三十日止六个月,本集团在建项目共6个,在建面积906,000平方米,主要包括西安自然界、上海TODTOWN天荟、上实听海、烟台上实云麓和西安上实启元等项目。而交付面积合共57,000平方米,主要为上海上实望海、天津上实仰山、西安上实启元、西安自然界及上海上实云端。
      二零二五年上半年,房地产支持政策持续出台,本集团把握政策机遇窗口期,推出多个住宅项目销售,上海上实望海、天津上实仰山、烟台上实云麓、上海上实听海、西安自然界及西安上实启元等项目获市场广泛好评,预售成绩理想。其中,上海上实望海为本集团销售贡献最大的项目。
      投资性物业
      截至二零二五年六月三十日止六个月,本集团于上海、北京、天津、重庆、沈阳、西安及深圳等7个重点开发大城市已经建成多个商业项目、持有的投资性物业总面积约1,254,000平方米。期内,本集团的整体租金收入同比下跌4.3%至364,827,000港元(二零二四年六月三十日止六个月:381,338,000港元)。
      本集团秉持租售并举的政策,积极推进和探索租赁住宅业务的发展。旗下的上海阡集品牌已在保租房市场建立竞争优势,产品线持续丰富,继阡集•汇社区及阡集•莘社区取得成功后,阡集•创社区西区的全新房源已于4月入市,提供多元户型,满足个人以至家庭租户的品质需要。在长租房项目方面,阡集•莘社区、阡集•汇社区及阡集•创社区保持优异运营表现,平均出租率稳定维持在86.5%的高位,形成稳健的租金收入。此外,上海世贸商城运营稳健,集展览馆、交易市场及写字楼项目等,预计将继续为本集团提供稳定的收入。

业务展望：

展望二零二五年下半年,中共中央政治局会议强调通过扩大内需稳定经济运行,深入实施提振消费专项行动,在扩大商品消费的同时,培育服务消费新增长点。房地产市场方面,国务院常务会议明确「加大力度推动市场止跌回稳」为政策主轴,重点围绕稳定预期、激活需求、优化供给及化解风险等核心领域加强调控力度,全力推动政策落地见效。同时,明确以提升住房品质为导向,全面推进「好房子」建设,优化金融、土地、规划等配套政策,促进市场健康平稳发展。政策红利持续释放推动市场信心修复,下半年中国房地产市场有望在政策护航下逐步企稳。
      面对行业转型与市场格局深刻调整,本集团将秉持稳健经营理念,主动响应国家政策,充分发挥专业优势,持续推动高品质项目的开发,致力满足居民日益提升的住房需求。未来,本集团将灵活把握政策机遇与市场脉动,继续以上海为核心,进一步深耕其他核心一、二线城市,积极参与城市的高质量发展。同时,本集团将加强资源整合与业态创新,积极探索投资性物业的多元发展路径,不断提升项目价值与竞争优势,拓展可持续增长空间。本集团亦将严控风险,持续优化资本结构,确保运行稳健,并以创新为引擎、以品质为核心,为股东创造长期稳定的价值回报。

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