贝壳-W（02423.HK）2025年中期管理层讨论与分析

证券之星消息，近期贝壳-W（02423.HK）发布2025年中期财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

业务回顾：

报告期间业务回顾
      2025年上半年,中国房地产市场住房成交总额保持平稳。第一季度市场表现延续了2024年末的热度,第二季度随着政策作用减弱,以及受国际贸易摩擦等不利因素影响,市场进入调整期。在2025年上半年,贝壳平台人店网络规模的不断扩大,平台精细化运营、合作模式拓展及生态治理的持续推进,为我们的存量房和新房业务带来了超出市场的表现。同时家装家居及房屋租赁服务实现高质量增长,2025年上半年非房产交易服务业务的净收入占我们净收入比重超过38%,构建出多元增长格局。同时我们持续加大股东回报,优化资本结构,提升资本运营效率,为我们的股东创造并持续提升长期价值。
      存量房业务
      2025年上半年,随着平台网络规模的持续扩大和运营举措的深化,加之中国存量房市场持续的结构性增长,平台二手房交易单量占平台房产买卖交易单量的比例进一步提升至超过75%。
      我们持续拓展房产经纪服务品牌、品质门店和经纪人网络并加强对其的运营和赋能。2025年上半年,我们迎来了数个全国性和地方性大中型房产经纪品牌的加入。截至2025年6月30日,平台活跃门店数达58,664家,同比增长超32%,活跃经纪人数达491,573名,同比增长超19%。
      我们持续深化精细化运营,利用科学管理体系、管理举措、平台机制和AI驱动的技术应用驱动人效改善。我们通过运营房源维护分、好房产品等方式提升经纪人的房源维护能力,聚焦去化,提升成交转化率。我们推进纳入竞争逻辑的门店科学管理体系,深度运营共治理事会、门店积分制、品效商圈等一系列举措,提升网络合作活跃度,从而提升匹配和成交效率。
      新房业务
      2025年上半年,我们的新房业务继续实现显着超出行业的业绩表现。
      盘源侧,我们的合作盘规模稳健,同时我们通过AI智能体‘千机’提升新房盘源管理精度,实现更多存量项目盘活。
      客源侧,我们加强业务联动,精细化运营,同时推出经纪人新房AI助手‘千智’,协助经纪人有效激活新房客户,降低客户和新房楼盘匹配难度,提升经纪人的新房销售能力。
      家装家居业务
      2025年上半年,我们聚焦产品力、交付力底层能力建设和改善经营,实现家装家居业务高质量增长。2025上半年净收入达到人民币75亿元,同比增长16.5%。第二季度家装家居业务贡献利润率达到32.1%,业务城市层面扣除总部费用前实现盈利,核心城市的单位经济模型显着改善。
      在产品力方面,我们基于客户数据洞察,系统性解构提炼客户在人生不同阶段对于家的核心需求,结合大师设计和研发,推出可灵活配置和快速迭代的家装模块。通过对这些模块的组合及设计师的调整,我们为客户提供一站式的家装解决方案。我们也在今年上半年探索打造依托房产交易业务签约服务中心的样板房展厅,落地大师设计的产品化样板房,便利经纪业务交叉销售的同时让居住空间模块组合具象化地对客展示,探索家装产品新模式。
      2025年上半年,我们的供应链集采能力显着提升。我们基于对客户需求的理解,对供应链合作品牌和SKU进行聚焦,第二季度主辅材的集采比例显着提升,采购单价下降。
      我们在交付体系上聚焦项目经理职业化建设,识别了超过2,600位平台上优质的项目经理,通过系统派单规则优化、聚焦重点商圈楼盘等运营举措,实现服务者效率和客户体验的提升。
      房屋租赁服务
      2025年上半年,房屋租赁业务保持高速增长,截止2025年6月末,在管房源量突破59万套,同比增长超过88%。上半年房屋租赁业务净收入超过人民币107亿元,同比增长85%,第二季度贡献利润率达到8.4%,同比提升2.5个百分点。
      我们持续迭代差异化的产品组合,满足不同业主对空置期和收益的不同诉求,实现业务规模拓展的同时平衡业务的风险和收益。同时,我们建立由品质驱动的商机分配规则,聚焦重点楼盘的精细化运营,实现精准收房和高效去化,驱动品质、规模、效率的正循环。
      我们尝试通过AI能力重构业务流程及运营链路。在收房、招租、房屋管理和库存管理等业务环节,我们探索由平台AI主导的策略升级与运营辅助,实现试点区域人效、招租去化率提升。同时我们在客户服务端搭建智能服务体系,由AI助手为业主和租户提供线上全天候服务,反应及时、服务标准,客户需求线上解决率高,客户体验改善。
      与此同时,2025年上半年房屋租赁业务的人效显着提升,截至2025年6月30日,资管经理人均在管房源量较去年同期大幅增长,今年6月资管经理人均出房数量亦同比显着提高。
      贝好家业务
      2025年上半年,我们继续探索通过C2M(CustomertoManufacturer,消费者直连制造者)精准产品定位和设计方案,结合线上线下一体化高效获客营销服务,为开发商等合作伙伴提供全链路综合服务。其中,我们在价格预判和套型配比预测能力建设上取得很好的进展。价格预判上,我们通过体系化建模,降低结构性和主观因素影响,实现价格横纵可比,帮助开发商实现跨区域、跨周期的精准定价,模型准确度较高。我们的套型配比预测能力基于潜在客户行为和历史数据等数据建模,样本模拟预测达标率持续提升。我们的客户洞察能力可精准识别、刻画板块和楼盘潜在客户,预测高意向购房客户,助力开发商精准定位和优化新房产品。

业务展望：

中国的房地产行业正处于加速转型的关键阶段,消费者对美好居住体验的需求持续升级。我们房产交易服务业务的增长逻辑将由规模驱动转向效率驱动,实现长期更可持续的增长。家装家居和房屋租赁服务的业务模式和能力也将转向由持续的模式、产品、技术创新驱动。通过科学、深度的管理运营,我们将锻造一个能持续进化、不断创造新价值的组织。面向未来,我们将深化推动品质、规模与效率的正循环,驱动各业务协同发展,实现组织的可持续增长与长期竞争力提升。

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