万物云（02602.HK）2025年中期管理层讨论与分析

证券之星消息，近期万物云（02602.HK）发布2025年中期财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

业务回顾：

物业服务在存量时代的机遇与矛盾
      物业服务行业加速步入存量主导时代,头部企业依托品牌、效率与规模优势持续提升集中度,克而瑞数据显示2021-2024年住宅物业换手率从1.7%升至3.3%,年均超2万小区更换物业,TOP10企业市占率突破28.3%,新增合约面积是TOP11-30企业的2.4倍,行业参与者数量正在从十万级向万级快速集中,头部企业规模仍有较大增长空间。这一趋势源于业主权利意识觉醒倒逼品质升级,推动行业从规模扩张转向质量竞逐。
      在此进程中,从开发增量中独立的物业企业、房价承压下的业主以及关注民声的地方政府,各方的价值认知错位成为当下主要矛盾。矛盾根源深植行业历史结构,房企上行周期主导前期物业高价合同,业主作为付费方缺席决策,埋下「高收费低服务」信任危机;而部分企业服务缩水引发的收缴率滑坡与地方政府限价干预进一步激化供需对立。
      破局关键在于构建质价相符的服务体系。弹性定价模式通过解构508项服务为模块化菜单,业主按需组合并明晰定价规则,消除强制高收费抵触。该模式需政府完善分级服务标准、企业提供透明化方案、业主掌握品质选择权三方共建,推动物业服务从「成本负担」转型为「生活品质投资」。未来弹性定价将从单点突破走向行业开源,成为平衡企业盈利诉求与业主品质期望的基准范式,终结恶性循环并开启存量市场价值重构新周期。
      政府的期待与行业现实的矛盾
      今年以来,中央与地方政府密集出台文件,构建起「好房子、好服务」政策框架。当前,「好房子」工程已在全国各地推进。伴随社会需求从「住有所居」向「住有宜居」跃升,「好服务」已经成为「好房子」的核心及延续。住建部部长倪虹明确提出:「谁能为群众提供好服务,谁就能有市场、有未来」。中央推动建立「社区党组织+居委会+业委会+物业」的四位一体机制,打造「红色物业」,强化党对物业管理的领导,将物业纳入基层治理网络,高效解决社区矛盾。中央政府眼中的高品质物业服务是人民群众生活品质提升的关键及基层治理网络的枢纽。
      然而据《人民日报》刊文《整治物业管理乱象,靶向发力》揭示,当前物业服务市场存在部分公职人员违规参与项目合同中介的现象,形成涵盖监管方、协会及企业的不当利益链条。此类行为易衍生廉洁风险,干扰市场化服务商更替机制,抑制行业良性竞争。建议通过强化招投标透明化(如区块链存证)、建立服务商分级认证、推行业主委员会主导的合同评议机制等举措,破除非市场因素干扰,助力行业回归「服务质量决定市场份额」的健康生态。
      部分地方政府针对新房的前期物业服务合同的限价被舆论恶意引导,引发物业费降价舆情。政府对于物企的期待与行业现实产生了背离。值此行业满城风雨之际,行业头部企业更应携手向前,守住有质增长的底线,为业主提供长期可持续的优质服务。
      科技跃进与业主感知的矛盾
      过去三年,科技飞速发展,AI进入了人们生活和工作的方方面面,物业这个曾被视为劳动密集型的传统行业正在被算法重构服务动线,被数据重塑管理范式。物企普遍将科技和算法用于优化能源管理、提升员工工作效率、管理智慧工单和赋能舆情监控。报告期内,行业积极投资布局人工智能、机器人及具身智能领域,引发资本市场热议。新大正物业携手赛特智能推出智能清洁机器人;南都物业投资云象机器人,推动智慧化转型升级。物企有充足动力将科技应用在一线与中后台的方方面面,实现成本节约和效率提升。然而,业主作为服务接受方及付费方,部分业主对人工服务的温度感存有偏好,且关注技术红利是否可以转化为业主方的利益,从而引发对于物业+科技的趋势争议。作为行业中的头部企业,既要积极探索AI及机器人在物业服务作业及中后台管理中的应用,持续提升技术应用渗透率,提升作业效率并降低成本;与此同时,更需将科技提升带来的成果与业主分享,共同拥抱创新带来的行业变革。
      战略回顾
      2025-2027年是本集团完成能力建设的三年,本集团将围绕「资产服务、智慧、低碳」三大关键词,推进「蝶城+、企服+、生态+」三大战略,成为全球领先的智慧低碳资产服务商。
      蝶城+:构建街道级服务网络
      蝶城是本集团作为劳动密集型行业打造区域规模效应的核心战略选择。报告期内,本集团累计已完成300个蝶城的提效改造,覆盖项目数1,688个,占在管项目总量的38.3%,改造后蝶城提效人民币230.0百万元。年内将依托既有提效成果,深度融合前沿AI技术,重点突破混合用工优化、跨项目资源共享及全流程AI应用等三大方向,探索下一步提效路径。
      在宏观环境承压的现状下,本集团的「弹性定价」策略成为了行业新的解题方式。推动「质价相符」的物业服务综合方案,是行业的大势所趋,也将助力本集团在住宅物业领域打开新的市场拓展空间,助力在存量市场竞争中获胜。报告期内,本集团在存量市场中获取114个住宅物业项目,共计人民币668.1百万元年化饱和收入,同比增长31.5%。
      在蝶城底盘之上,本集团积极推进资产业务的铺排,在报告期内,居住相关资产服务业务收入达到人民币858.4百万元,同比提升39.6%,毛利率为22.3%,对本集团的盈利能力起到积极作用。该业务收入的显着增长,得益于报告期内在蝶城内积极开展的自营装修及房屋修缮业务。自营装修业务在报告期内新签约人民币270.0百万元,同比增长50.0%,服务超过一万户客户。房屋修缮业务在报告期内,依托住宅物业既有底盘优势推动规模化增长,实现收入人民币227.6百万元,同比增长达到95.0%。
      企服+:资产服务价值跃升新引擎
      本集团通过整合能源管理、远程共享服务等企业增值能力,构建B端业务护城河,实现客户价值与盈利增长的双赢格局。
      –能源管理构建长效竞争力
      在商业楼宇领域,上海中港汇项目应用智慧节能系统,在不影响运营体感前提下实现能源费用下降24%,验证技术降本实效;深圳创智云中心T3栋项目以「灵石+」AI智能体与微电网技术为核心,实施分层分区能耗管理,空调照明智控节能超10%,并整合屋顶光伏+移动储能充电车实现动态调优,打造低碳办公标杆。
      苏州某头部光学企业总部项目创新采用「能源分润」模式,以节能效益共享机制绑定6年期深度合作,打破传统物业短周期低毛利困局,单项目全周期收益提升7.8倍。该模式推动期内成功落地13个能源项目,为资产服务开辟高附加值赛道。
      能源管理能力将成为本集团资产服务差异化的核心壁垒,报告期内,物业及设施管理服务业务毛利率同比增加0.5个百分点,新增饱和收入人民币1,249.9百万元。
      –AI数据服务赋能B端业务多元增长
      本集团通过AI训练数据全生命周期服务,构建远程企业服务产品体系,覆盖图像(3D点云标注)、文本(学科提答结合)、音频(声纹分类)等多模态标注场景,以「定制化方案+全流程质控」满足自动驾驶、金融科技等行业高精度需求。该业务在期内实现从零到人民币37.9百万元的业务突破,签约4家外部客户,验证技术驱动型服务的高效落地能力。
      报告期内,企业远程运营服务收入达到人民币618.9百万元,同比增长14.1%,毛利率达到33.5%,成为拉动公司盈利增长的重要力量之一。未来该业务将拓展智能金融、医疗等新兴领域,通过大模型辅助标注技术持续提升服务能力,巩固B端业务可持续发展基础。
      科技能力:驱动费用端持续优化
      报告期内,本集团通过AI与自动化技术深度重构中后端运营体系,实现费用效率结构性提升。在合同管理领域,AI全周期介入草拟、审核、定稿流程,压缩审批耗时并降低合规风险;人力常规流程中26项功能实现10项远程自动化,覆盖离职、调动、社保等高频场景,单业务处理效率显着提升。科技提效直接转化为费用端优化成果——报告期行政开支人民币885.8百万元,同比净减少人民币77.4百万元,降幅达8.0%。释放的资源可反哺前线业务投入,形成「技术降本→资源再分配→增长加速」的战略闭环。

以上内容为证券之星据公开信息整理，由AI算法生成（网信算备310104345710301240019号），不构成投资建议。