荣安地产（000517）2025年半年度管理层讨论与分析

证券之星消息，近期荣安地产（000517）发布2025年半年度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

发展回顾：

一、报告期内公司从事的主要业务

    （一）报告期内房地产行业相关的宏观经济形势、行业政策环境的变化影响等情况

    2025年上半年，房地产行业延续“消化存量、优化增量”的政策基调。在政策端，2025年4月25日，中央政治局会议提出加大高品质住房供给，优化存量商品房收购政策，持续巩固房地产稳定态势。5月7日，央行调整5年期以上LPR、5年以上首套公积金贷款利率分别降至3.50%、2.60%，均降至历史最低水平。各地因城施策，纷纷取消首套房贷利率下限、全面推广二手房“带押过户”、积极推动以旧换新、持续扩大改善购房金融支持，并优化计容规则支持“好房子”建设，采取各项措施积极推动房地产市场回稳向好。

    土地市场方面，成交量明显提升。2025年上半年，全国重点65城涉宅用地成交规模同比上涨18.4%，出让金规模达6441.6亿元，同比增长45%。其中一线城市涉宅用地成交楼面价达36484元/㎡，同比上涨24%；二线城市为9894元/㎡，上涨20%。其中，北京、杭州、上海等一线及热点二线城市土地市场持续活跃。北京上半年涉宅用地成交总价达1082.2亿元，楼面均价同比上涨41.9%，溢价率6.62%。杭州涉宅用地出让金超千亿元，接近去年全年水平。

    根据国家统计局数据显示，2025年上半年，全国房地产开发投资46,658亿元，同比下降11.2%（按可比口径计算），其中住宅投资35,770亿元，降幅收窄至10.4%。商品房销售面积45,851万平方米，同比下降3.5%，住宅销售面积降幅3.7%；商品房销售额44,241亿元，下降5.5%，住宅销售额降幅5.2%，降幅较2024年同期显著收窄。截至6月末，商品房待售面积76,948万平方米，连续四个月环比减少，住宅库存去化周期缩短至13个月左右。房地产开发景气指数为93.60，较年初回升1.49个百分点，但仍处低景气区间。

    （二）报告期内公司所从事的主要业务、主要产品及其用途、经营模式、主要的业绩驱动因素

    报告期内，公司主营业务为房地产开发与销售，房地产开发主要以商品住宅为主，商业地产为辅。公司主要布局宁波、杭州、嘉兴等长三角区域、浙江省内核心城市，不断提高品牌竞争优势，扩大当地市场占有率。从产品定位上，公司主要开发满足自住型需求的中高档精装修商品住宅，用心打造安居、乐居、宜居的住宅精品，提升城市品位；在商业办公型产品定位上，公司主要选择位于市中心的、土地获取成本较低、投资回报率较高的商业办公、商业综合体项目进行开发，适度持有高回报率的商业物业，为公司取得长期稳定的现金流，促进公司持续稳健发展。

    报告期内，房地产市场回稳态势不断巩固，荣安地产坚持长期主义，始终秉持工匠精神，追求一流的产品和品牌，坚持客户至上、精品品质，力保完美交付，坚持审慎投资的原则和严格的财务纪律，积极履行社会责任，保障公司长期稳定健康发展。报告期内，公司营业收入约38.95亿元，主要来自于公司竣工项目的结转。

    报告期内，公司坚持稳健审慎的财务制度，报告期末公司净负债率为1.50%。

    1、新增土地储备项目

    2025年半年度，公司未获取土地储备。

    2、公司可售资源情况

    截至报告期末，公司及所投资的公司总可售建筑面积约57.94万平方米。

    浙江省内区域包括：杭州、嘉兴、宁波、台州、温州、绍兴、金华、义乌等城市，浙江省外区域包括：重庆、西安等城市。

    3、公司主要项目开发情况

    报告期内，公司房地产项目已全面实现竣工交付。

    9、公司员工跟投项目情况

    二、核心竞争力分析

    公司以企业文化为基础，以市场化运作为依托，结合公司特点及城市布局不断形成并完善自身的经营优势，逐步确立了具有荣安特色的核心竞争力。

    （一）科学的管理机制

    公司建立了流程管理体系及绩效管理体系，贯彻实施标准化运营，优化流程环节，进行充分授权，加强资金预算管理，不断完善公司绩效考核机制。流程管理体系对公司房地产项目开发过程中所涉及的各项业务均规定了明确的工作及管理流程，使房地产开发全流程明确到每道工序、完成每项任务的具体天数、负责单位，最大限度地保证了公司各个项目按照统一标准、流程进行开发，保证了工程质量与效率，并且形成了标准化的运营体系。公司实施快速开工、快速开盘、快速回笼资金的项目运营模式，大大降低了项目的开发成本以及政策变动的风险。

    （二）拥有一流的开发团队和战略合作伙伴

    荣安地产是一家拥有近三十年房地产开发经验的专业房地产公司。在多年的发展过程中，公司培育并形成了一个知识结构和专业结构合理、实战经验丰富、具备战略发展眼光的优秀管理团队。同时，荣安地产一直与上下游优秀企业及多家金融机构保持着战略合作伙伴关系，实现互利共赢。

    （三）理性、灵活的土地储备策略

    公司秉持“宁可错过，不可拿错”的原则，深耕浙江省内核心城市核心区域。严格遵守拿地操作规范，先定位后拿地，以市场为导向，做好产品设计前置、市场分析前置，充分防范市场风险，提高安全边际。同时，积极拓宽拿地渠道，严控土地成本，择机增加优质土地储备。

    （四）区域品牌优势

    通过多年耕耘和积淀，公司在长三角区域拥有较高的品牌知名度和较强的品牌影响力，尤其是在浙江市场已具有较强的品牌溢价能力。公司秉持精品理念，开发的产品屡获人居环境奖，宁波荣安府、观江园、桃花源郡、杭州玉水观邸、嘉兴荣和花园等项目荣获国家级“广厦奖”，树立了“住宅专家、豪宅巨匠”的专业房地产品牌形象。公司坚持区域深耕，无论走到哪里都将精品理念带到哪里，为当地市场打造安居、乐居、宜居的住宅精品，成为当地市场“品质地产”的有力倡导者，为公司树立起良好的客户口碑，极大地提升了公司跨区域发展的品牌影响力。

    （五）稳健的财务管理

    现金流是企业的生命线，公司在同行业中一直保持较低的负债水平，并不断降低融资成本，严格控制财务风险。多年来，公司的综合资金成本在同行业中均保持较低水平。公司坚持快速开工、快速开盘、快速回笼资金的开发策略，实现现金流和利润的平衡。

未来展望：

发展战略和未来一年经营计划

    （1）发展战略

    公司将继续坚持“以战略为导向，向管理要效益，控制风险，稳健发展”的经营发展思路，深耕长三角，将房地产做精、做专、做强、做久，兼顾代建、建筑施工等相关产业的发展。公司将在专注主业的基础上积极培育未来新的利润增长点，以促进企业持续稳健发展。

    房地产开发业务注重更加全面均衡的发展，保持规模与效益的平衡，精准投资，坚持快速开发、精品品质、快速销售回笼资金，保持财务稳健。公司将以具备优势的城市布局、优质的土地储备、成熟的管理团队和管理体系、一流的产品与服务、高回报率的持有型物业经营，构筑长期竞争优势，充分发挥产品和品牌的溢价能力，实施精细化管理，保障公司长期稳定健康发展。

    （2）公司2025年经营计划

    2025年公司将持续深耕长三角城市群，重点布局杭州、宁波等重点城市，积极增加优质土储，建造更多“好房子”；突出现房销售品质优势，结合数字营销新模式，加快库存去化；同时，坚持客户导向，严控产品品质，不断夯实品牌竞争力；进一步降低财务成本，提高资金使用效率；加强绩效考核，提升组织活力，打造优秀的职业经理人团队。精准投资布局：以宁波和杭州为双核，深耕浙江，面向长三角城市群进行战略布局，并以财务为导向精准投资，提升投资质量，实现项目利润与现金流的平衡，确保高质量发展。

    深化组织建设：坚持“风险共担、利益共享”的原则，不断完善激励机制，将股东利益、公司利益和员工利益紧密结合在一起，更好地吸引和留住优秀人才，培育人才，为公司长远发展提供强有力的组织保障。

    财务资金管控：保持财务稳健及合理的负债率水平，提高资金使用效率；根据公司发展需要，充分发挥资本市场融资功能，不断优化融资结构，有效控制融资成本。

    不断提升产品硬实力和销售软实力：秉持工匠精神，追求一流的产品与服务，让客户感受尊贵，让城市提升品位。通过产品品质与贴心服务打动客户，通过优秀的销售团队强执行，加快各项目销售去化。

    标准化运营：贯彻落实“运营标准化、产品标准化、营销标准化、施工标准化”等全流程标准化运作，严控工程节点，不断提高工作效率，优先保障开盘、结顶、交付等重要节点。

    成本精细化管控：在保证高品质的同时，以成本精细化管理杜绝无效成本。

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