南都物业（603506）2025年半年度管理层讨论与分析

证券之星消息，近期南都物业（603506）发布2025年半年度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

发展回顾：

一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明

    2025年上半年，物业行业在复杂多变的环境中持续发展步入关键转型期，在市场与政策双重驱动下，发展态势呈现显著变化。

    1、政策端多维赋能提供转型引导

    2025年，物业行业在政策端迎来诸多变革与机遇，从国家顶层设计到地方具体举措，均对行业发展产生深远影响。自2024年国家发改委发布的《产业结构调整指导目录》将物业服务纳入“鼓励类”，首次明确涵盖住宅与非住宅全场景管理，2025年中共中央办公厅、国务院办公厅联合印发的《提振消费专项行动方案》提出将物业服务纳入鼓励外商投资目录，为行业引入外资、拓展国际化空间创造条件。

    此外，服务融合正成为政策引导的重要方向。此前，国务院印发的《关于促进服务消费高质量发展的意见》，倡导“物业服务+生活服务”模式，养老、托育、餐饮、家政等业态与物业加速融合。与此同时，2025年中央首个养老服务纲领性文件明确“社区+物业+养老服务”路径，要求纳入城市一刻钟生活圈，为物业企业开辟社区服务新场景。

    市场规范方面，部分城市前期推行的物业费限价、空置房打折等政策逐步调整，转向“优质优价”导向，推动行业从“价格竞争”向“价值竞争”转型。

    2、市场端告别高速增长，聚焦质效提升

    伴随房地产市场从增量开发步入存量经营时代，物业行业告别往昔规模高速扩张阶段。根据中指研究院的数据，截至2024年底，全国物业管理行业总管理面积为314.14亿平方米，预计到2029年将增长至近380亿平方米，行业总营收规模已突破1.7万亿元，超越部分传统服务业，彰显出强劲的发展潜力。但在房地产市场深度调整的大背景下，行业增速明显放缓，百强企业管理面积均值同比增速为2.18%，营收增速也降至5%以内，“存量时代”特征愈发显著，全面迈向质量与效益并重的新发展路径。许多企业退出管理密度低、跨区域协调成本高的项目，聚焦核心城市群，从追逐管理面积的“量变”转向深耕服务价值的“质变”，以提升整体运营质量。

    3、服务端提升品质多点发力

    2025年，物业企业在服务品质提升上积极作为，多维度探索突破路径，力求在“存量时代”契合业主不断升级的需求。服务模式创新上，“弹性定价”机制开始推行。物业企业提供详细服务清单，业主按需选择并定价，既化解“质价不符”质疑，又保障企业合理利润，为提供高品质服务奠定经济基础。同时，物业企业不断拓宽服务边界，将服务从基础的维修、保洁向新婚布置、宠物投喂、社区养老等多元场景延伸，力求全方位融入业主生活。

    科技应用也为服务品质提升提供了有力支撑。借助AI摄像头、各类传感器、智慧服务平台等，物业企业实现对小区安全、设施设备运行的实时监测与高效管理。此外，通过智能巡检设备、AI客服、数字维保系统等的使用，实现从被动服务向主动服务的转变，提升了服务响应速度和质量。

    在客户满意度调查中，尽管行业均值因部分物业企业低价竞争等因素小幅下降，但标杆企业凭借智能化技术赋能与多元化增值服务体系构建，满意度仍维持高位。

    （一）公司主营业务情况说明

    公司成立于1994年，是一家市场化运营的物业服务企业，现为中国物业管理协会副会长单位、浙江省物业管理协会会长单位。公司一直以来以“创百年卓越服务企业”为愿景，秉承以“客户第一”为核心的“七色花”价值观和“人文服务、智慧管理”服务理念，“生态+科技·NacityRobotics"战略为引领，以物业管理服务为基础，基于未来空间功能复合的发展趋势，建立覆盖全生命周期的服务质量管理体系，主张以科技手段和工具应用创新，实现服务管理的数字化、智慧化；坚持以人为本，为客户提供全业态、全场景、全生命周期服务，致力于向国内领先的城市运营综合服务商转型升级。

    物业基础服务：公司以“合理设计、高效提供、科学管理、质价相符”的服务质量方针为客户提供物业服务，兼顾各业态、各区域、不同物业费单价项目的共性及个性需求，设计服务内容及服务标准，包括综合管理、秩序维护、工程维护、环境保洁、绿化养护、装修管理、社区文化等，公司融合多年服务经验，持续提升管理层次，丰富管理业态，目前已覆盖包括住宅类、商写类、城市服务类等全业态服务场景，住宅包括多层住宅、高层住宅、排屋和别墅；商写包括办公写字楼、商业综合体、产业园区、工业园区、市场等；城市服务包括学校、医院、文旅、场馆、交通枢纽、市政环卫等。目前公司已实行由集团、战区/子公司、项目组成的三级品质检查管控体系，对开展的物业服务全过程监控和检验，确保服务提供过程及结果令客户满意。

    物业增值服务：公司积极探索实践城市空间运营和场景服务，围绕社区中C、B、G端业主不同需求，打造社区生活服务和企业增值服务两大物业增值板块，逐步完善增值服务全链。

    社区生活服务板块，覆盖业主老、中、青、幼全龄周期和衣、食、住、购、娱全生活场景，链接悦嘉家线上生活服务平台和线下邻里服务中心，打造城市一刻钟生活圈，提供社区零售、到家服务、美居服务、经纪服务、社区空间运营等一站式服务，让业主享受更便捷、舒适、愉悦、丰盛的生活。

    企业增值服务板块，围绕写字楼、产业园区、企业总部、政府大楼、商业综合体中的企事业单位及政府客户全周期、全场景服务需求，提供各发展阶段全链增值服务，完善后勤配套服务，降低设施运行成本，提升行政服务效率，为客户打造高效智能、便捷降本、绿色健康、有人文关怀的办公和商业环境。

    资产管理服务：资产管理业务主要包括产商运营、住宿运营两大业务板块。公司旗下全资子公司悦郡商管，以轻资产模式为主导，打通存量资产服务产业链，致力于为各类业主方提供全方位解决方案，践行“城市更新”与“存量不动产运营”的初心。

    产商运营板块，专注“空间、社群、服务、投资、生态”，用专业为产业、商业空间赋能，助力产业升级，实现资产的升值。陆续推出全体系招商运营闭环服务，包括前期招商执行、开业筹备，到后期的商业运营、物业服务，进一步夯实公司在商业和产业园区类物业的竞争优势，与物业管理服务形成产业协同效应。

    住宿运营板块，为追求精致生活的城市精英群体量身定制，群岛公寓致力于提供雅致、完善、有品位的居住空间，兼顾舒适度与杰出品味的私人居所；覆盖服务公寓、人才公寓、公租房等品类，打造“城市生活家”。

    非业主增值服务：主要包括案场服务及顾问咨询服务两类业务。

    案场服务：公司为开发商的售楼处现场提供标准化与专业化的客服、礼宾、保洁等服务，还包括物料管理、会务接待、后勤保障、设施设备的检查保修等。

    顾问咨询服务：按服务对象可以分为前期物业顾问业务和物业管理顾问咨询业务两类。

    1、前期物业顾问业务：主要面向房地产开发商、承建商，公司参与房地产的规划设计、设施设备选型等，为今后物业的投入使用提供意见和建议。

    2、物业管理顾问咨询业务：主要面向中小型物业公司，公司凭借多年的管理经验与健全的管理体系，向对方输出管理经验，提供专业化的培训，帮助其培养物业管理团队。

    二、经营情况的讨论与分析

    2025上半年，公司主动寻求战略升级，积极布局新兴赛道，持续夯实“住宅、商写、城市服务”全业态发展，全面推进战略落地。

    报告期内，公司实现营业收入91373.24万元，归母净利润12994.77万元，较去年同期上涨532.87%。扣非归母净利润5536.06万元，较去年同期上涨2.80%。

    （一）“生态+科技”战略引领，深化智慧布局

    1．战略升级

    近年来，随着人工智能、具身智能技术的快速发展，叠加政策对AI科技发展、智慧化应用等方面的大力支持，物业服务场景正成为AI科技技术落地的重要场景。基于此，公司主动寻求战略升级，以“生态+科技·NacityRobotics"战略为引领，通过"基础服务筑牢底盘、增值服务拓展边界"的多元业务生态，构建"生态赋能科技落地、科技反哺生态升级"的双核驱动模式，将人工智能、具身智能等前沿技术深度融入物业服务全链条，推动科技与生态的深度融合，实现公司高质量发展。

    2．投资落地

    报告期内，公司为深化战略落地，投资杭州云象商用机器有限公司（以下简称“云象机器人”）。本轮投资由南都物业领投，杭州高新金投控股集团有限公司下属伍零伍零基金跟投。投资完成后，公司将成为云象机器人最大的机构股东与产业方股东。通过投资云象机器人，公司与云象机器人双方可形成“研发+应用”生态协同。一方面，公司可深度参与云象机器人的产品设计、技术研发、实地测试等重要环节，从自身需求出发定制化功能型机器人产品，在降本增效的同时优化服务流程，提升服务满意度；另一方面，云象机器人可依托公司全业态的应用场景，根据场景实际运行数据，加速产品迭代与技术升级，并不断构建“算法+硬件+场景”的闭环生态，推动人工智能、机器人技术在智慧物业场景的规模化应用。

    5月，公司为进一步拓宽人工智能及具身智能领域的产业布局并提升综合竞争力，联合浙大网新（600797.SH）、景业智能（688290.SH）、浙江赛智伯乐股权投资管理有限公司共同设立“赛智助龙基金”，基金主要关注人工智能、机器人、具身智能等领域，重点支持浙大系、“六小龙”生态圈企业及AI、具身智能等优质创业项目，和上市公司从事相关业务、上下游有产业协同的创新企业发展，促进各方相互赋能，重点打造浙大系人工智能+具身智能产业链。

    6月，“赛智助龙基金”正式启动投资，首个投资项目为杭州云深处科技有限公司。

    （二）生态构建筑底，夯实发展根基

    1．物业基础服务

    报告期内，公司持续完善市场拓展组织架构，深化区域聚焦战略。上半年新签项目41个，新签面积491.64万方，其中江浙沪区域面积占比91.98%。截止报告期末，公司总签约项目674个,总签约面积8788.83万方，其中江浙沪区域面积占比85.88%，较2024年底提升0.3个百分点。

    从业态分布来看，截止报告期末，公司总签约面积中，住宅项目占比63.10%，商写项目占比26.55%，城市服务项目占比10.35%；上半年新签约面积中，住宅项目占比13.74%，商写项目占比59.73%，城市服务项目占比26.53%。

    报告期内，公司亦新签多个代表项目，商写领域，公司成功签约中国移动通信集团浙江有限公司湖州全域，以及嘉兴、台州、杭州部分标段物业服务项目，浙盐杭州食盐配送有限公司杭配大楼园区、如皋宝林科技园等项目；城市服务领域，上半年成功签约常熟文旅景区、龙游河生态公园三期、朗城村环卫等项目；住宅领域，成功签约北杭宸章府、维港名苑、尚璟名筑等项目。

    2．多元增值服务

    （1）物业增值服务

    “悦市集”方面，公司结合品牌活动、传统节日、时令特色等策划运营社区文化活动市集和便民服务市集，开发尝试运营新场地，拓展沟通外部物业，共计完成62场摆展，收入超百万；到家服务方面，截止披露日，公司线下洗衣门店“净邻衣舍”成功开业，下半年正式进入运营状态。积极探索新领域，首次开展无人机外墙检测服务，获得甲方好评，并在多个项目持续推广；新零售方面，上半年重点打造品牌联名产品，年货节、端午节等节礼销售破千万，同时新增打造“市场化供应链平台”，多维度构建起“产品创新-场景销售-供应链支撑”的业务闭环；房修服务方面，公司积极开展市场化拓展，深耕承接查验、房修代理服务，继续开展适老化改造，上半年合计收入超800万；企业服务方面，更新企业服务手册2.0版本，积极拓展公司内外项目，报告期内，企业服务合同签约超500万，其中第三方企业增值服务占比超30%。

    （2）资产管理服务

    报告期内，公司住宿运营板块多举措降低整体租赁成本，目前在管3个长租公寓项目，管理公寓套数598套，出租率83%，较2024年末略有提升；产商运营板块以轻资产运营为主，打造“物业服务+资产运营”一体化模式，上半年成功签约文鸿顾问咨询、之江未来社区顾问咨询项目。

    （三）精耕细作，提升服务品质

    公司始终以提升服务品质为核心，多个维度扎实推进各项工作，全力为业主营造安全、舒适、和谐的环境。公司深知“安全无小事”，始终将项目的安全平稳运营放在首位。为进一步筑牢安全防线，公司积极开展“百日安全检查行动”，组织专业团队对消防设施、电气设备、公共区域等进行全面排查，对发现的问题及时整改，确保项目在安全方面无死角、无盲区；公司提出“一年一策、一项一策”的精准服务理念，深入调研业主的实际需求，针对不同项目特点、业主的需求差异等因素，制定个性化的服务方案，对各项服务内容进行细化和优化，让服务更贴合业主的生活所需，切实提升服务的针对性和有效性。

    存量项目接管工作是上半年的重点任务之一。公司出台了《存量项目进驻标准化操作指引》，为保障新接管的存量项目顺利进驻，公司提前介入，组织专人全面了解客户的需求和期望。在接管过程中，迅速落地客户关注的现场品质改善动作，针对业主反映的痛点、难点问题，第一时间组织力量研究解决方案并采取相关举措。同时，加强与业主的沟通引导，及时告知各项工作的进展和成效，有效提升客户体验感。

    （四）聚焦组织效能，强化人才建设

    为切实贯彻“以客户为中心”的服务理念，提升服务品质，公司着力构建“资源共享、专业协助、责任共担”的新型项目管理模式，推动属地项目的集约化管理，建立了项目专业合伙机制；设立项目群，打造“1+N”核心管理团队，通过团队成员的专业互补，共同攻坚克难，实现了管理的集约化。

    在人才队伍建设方面，公司将提升员工综合素质作为重点，致力于打造学习型组织，并积极鼓励员工进行学历提升，不断充实自己，为公司的发展储备更多高素质人才。

    此外，管家带教体系在上半年全面落地，通过经验丰富的管家对新人进行手把手带教，帮助新人快速熟悉工作流程和业务技能，为公司管家队伍的建设注入了新的活力，也为提升客户服务质量奠定了坚实基础。

    为凝聚团队力量，营造“幸福南都快乐奋斗”的活力氛围，公司举办了以“与春同行步步福临”为主题的西溪福行活动，不仅丰富了员工的业余生活，更增强了团队的向心力和凝聚力。

    （五）数字化赋能，筑智慧服务基石

    报告期内，公司贯穿数字化建设全周期推进工作，全面推动各项业务向智能化、高效化转型，为物业服务品质的提升注入科技动力。

    为提升物业服务数字化程度，公司成功上线缴费小程序，不仅显著提升了收费工作效率，更让业主的缴费体验得到优化，实现了便捷高效的缴费服务；为保障管理区域内项目各类关键设备安全稳定运行，提升日常巡检效率，公司推动设施设备巡检系统上线，实现管理规范化和数据可追溯，让设备管理更具科学性；全面上线新收入中台系统，通过信息化平台提高项目服务效率，实现服务过程的数据化监控；上线财务共享平台实现了“合同数据可查、付款进度可控、资金风险可视”的全链路闭环管理，为财务工作的精准化和风险防控提供了有力支持。

    此外，集采商城的上线是采购模式的突破，商品以图形化交互方式引导项目采购，并对供应商货品铺排进行集中管理，替代了原流程审批的采购管理模式，标志着采购模式向数字化、规范化迈出了关键一步。

    三、报告期内核心竞争力分析

    公司成立于1994年，2018年上市成为首家登陆A股市场的物业服务企业。深耕物业服务行业三十余年，公司沉淀了机制优势、品牌优势、全业态服务优势、组织管理优势及智慧服务优势等核心竞争力。

    （一）机制优势

    公司较早实现了市场化运作，能够基于标准化基础为各类物业项目提供定制化的服务，在当前激烈的市场竞争环境下，能够做到快速反应、独立决策，始终保持与五大相关方（顾客、员工、股东、供应商、社会公众）的双向沟通，积极营造改进创新企业环境。公司的灵活机制优势，令公司更专注于客户体验和市场需求，使得公司的战略规划得到贯彻与延续，确保公司持续发展，实现战略目标。

    （二）品牌优势

    公司作为首家登陆A股的物业服务企业，已通过职业健康管理体系、质量管理体系、环境管理体系、企业诚信管理体系、商品售后服务评价认证、SA8000社会责任管理体系、污水和垃圾处置、公共卫生及其他环境保护服务、合规管理体系、生活垃圾分类服务能力认证、资产管理体系、反贿赂管理体系、物业服务认证、食品安全管理体系、HACCP危害分析与关键控制点认证、信息安全管理体系、信息技术服务管理体系、能源管理体系、设备维护保养服务认证、园林绿化养护服务认证等一系列体系认证，多年来公司一直侧重于品质管理与标准化建设，具有较完整的管理运行体系和丰富的管理经验。

    公司凭借较强的品牌影响力、不断提升的综合实力，自2018年起持续入围全国物业服务企业综合实力前二十强。报告期内，公司荣获杭州物业管理协会、中国指数研究院、克而瑞物管、中物研协、中物智库等组织评选的“2025中国物业服务综合实力百强企业”第12名、“2025中国物业服务企业综合实力20强”第18名、“2025中国物业服务企业品牌价值100强”“2025中国物业品牌影响力百强企业”“2025中国物业服务华东品牌企业30强”“2025中国物业管理上市公司20强第16名”等荣誉，同时，公司旗下控股子公司江苏金枫物业服务有限责任公司获“2025中国物业服务企业综合实力100强”第57名，浙江中大普惠物业有限公司获“2025中国物业服务企业综合实力100强”第68名。

    公司多年来坚持诚信经营、品质为基的品牌形象，积极履行社会责任，近年来获评浙江省市场监督管理局评定的浙江省AAA级“守合同重信用”企业、西湖区人民政府颁发的“西湖区政府质量奖”、中共杭州市委创建“平安杭州”领导小组颁发的杭州市“平安示范单位”、杭州市人力资源和社会保障局颁发的“杭州就业援助公益示范企业”、西湖区古荡街道办事处颁发的“2024年度古荡街道经济高质量发展突出贡献企业”、中物研究院颁发的“2024中国物业社会责任贡献领军企业”等多项荣誉，连续多年被浙江省住房和城乡建设厅评为浙江省物业服务企业信用等级AAA。

    公司在业务分布的主要区域，形成了良好的口碑效应，曾获得浙江省服务业重点企业、杭州市十佳物业服务企业等称号，目前为浙江省物业管理协会会长单位，对存量项目的续约及规模的扩张产生积极影响。

    （三）全业态服务优势

    通过多年的服务产品研发及标准化服务体系建设，公司积累了规模住宅、商业、办公、园区、学校、医院、文旅、场馆、交通枢纽、市政环卫等多种业态的专业服务能力。2024年4月，公司在三十周年之际，推出“南都嘉寓”“南都云邸”“南都联行”“南都城服”四大业态子品牌，并发布各个业态的标准化服务手册。公司多个在管项目曾被评为国家、省、市级优秀示范项目，服务的主要业态领域多次获得行业协会等机构认可，近年来荣获“2025中国物业城市服务企业TOP10”“2025中国公建物业服务领先企业”“2025中国行政办公物业服务领先企业”“2025中国产业园区物业服务企业TOP20”“2024中国写字楼物业服务领先企业”“2022中国交通枢纽物业服务领先企业”、“2020中国特色物业服务领先企业-保障房服务”等多项荣誉。

    近几年公司加快全国化布局，已完成向全国性城市综合运营商转型，通过战略牵引，将美好生活的外延扩展至城市空间，尝试探索城市物业的服务产品开发，积极拓宽服务业态类型，形成了细分品类专业化的服务产品。同时，公司将清洁服务、维修服务、装饰装修、存量资产管理、餐饮服务等业务独立运行，提供更加标准化、专业化、精细化的服务。

    （四）组织管理优势

    优秀的人才及团队是公司核心竞争力和支撑品牌的重要支撑因素，公司融合智能化科技系统，制定自身管理规范运营框架及流程并持续整合优化，形成统一、规范、智慧和相对稳定的组织管理体系，强调跨部门之间横向沟通、消除部门壁垒，为快速反应提供有力保障。同时，公司为实现规范管理，针对不同岗位制定标准工作流程，使所有员工均可根据对应的工作标准，实现日常工作的流程规范化、决策规范化、控制规范化。

    公司非常重视组织架构的作用，持续进行组织架构的调整与优化，根据发展战略和人力资源规划，建立人才培育流程和计划，鼓励员工主动参与企业管理，对有一定贡献的员工给予物质和精神奖励。

    （五）智慧服务优势

    公司根据战略规划和长远发展，通过外部合作和自主开发建立了大数据平台，通过智能设施设备引入、移动互联网应用，打造以实现多种生态设计理念和各类场景应用的智慧服务平台，同时不断完善和改良各种设施设备传感设备，可全天候地对设施设备的运行情况进行监管，通过智慧车管、智慧消防、远程监控等技术手段提高项目管理效率与经济效益。凭借在设施管理领域的专业实力及物业数字化建设，公司荣获克而瑞物管、中物研协、中物智库评选的“2025中国物业FM设施管理领先企业”“2025中国物业智慧物业服务领军企业”。公司自主研发的社区生活服务平台，已推出面向住宅社区客户的终端“悦嘉家”、面向园区企业客户的终端“悦园区”、面向物业企业员工的终端“悦服务”三大APP，目前已应用于旗下各个物业项目，并迭代至7.0版本，实现业主、员工、企业需求数据的融合互联，不断驱动管理进阶及服务提质增效。旗下全资子公司悦都科技获“国家高新技术企业”认定，通过智慧化平台实现对园区的人、财、物、事等重要指标日常运行的监测及资源的综合调度，实时、可视化掌握各系统运行状态，结合大数据与AI技术，为运营提供决策分析依据，有效赋能智慧园区建设。

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