中国海外宏洋集团（00081.HK）2025年中期管理层讨论与分析

证券之星消息，近期中国海外宏洋集团（00081.HK）发布2025年中期财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

业务回顾：

二零二五年上半年,房地产市场整体上延续止跌回稳复苏走势:新房供求均呈现出环比持增,同比回落走势,上半年供给约束依旧显着,而成交基本与去年同期持平。得益于高得房率的新规住宅入市,市场热度得以高位维持;二手房仍延续以价换量的态势,成交量同比实现增长,但增长动能已经明显放缓,一方面源于学区置业热潮已过;另一方面,优质新盘入市也客观上分流了部分改善客群。本集团透过不断提升管理刻度,聚焦支持一线业务,稳中求进,于稳健中寻求发展。回顾期内,本集团系列公司合约销售额为人民币166.10亿元,同比下跌12.7%;合约销售面积为1,472,400平方米,同比下跌11.1%。应占权益合约销售额实现人民币142.46亿元,同比下跌8.9%,根据克而瑞数据,行业排名20位。本集团持续推进库存去化,住宅平均销售价格约每平方米人民币12,200元,同比下降2.1%。于回顾期末时,累积认购未签约额为人民币2.07亿元,其总合约面积为19,200平方米。
      于回顾期内,本集团进一步推动项目精细运营,强化投运衔接,推行卓越刻度,实现新项目快开提速。二零二五年上半年本集团有8个新项目开盘,平均工效102天,较二零二四年全年平均开盘工效缩短42天,受益于新项目的开盘工效的提升,项目的入伙工效也实现同步提升。
      于回顾期内,本集团商业物业经营规模稳步增长,重点项目高效推进。二零二五年上半年营收2.35亿,同比增长11.3%;本集团系列公司已出租面积48.0万平方米,同比增长2.9%。写字楼项目出租情况良好,北京中海国际中心、合肥中海观园及兰州中海广场等项目均实现90%以上出租率;小镇业务和酒店经营业绩稳步提升,汕头黄金海岸五一期间营收同比增长182%,水上乐园客流超8万人次,同比增长120%,惠州汤泉酒店荣获‘2024至2025年度中国旅游住宿业金光奖’;惠州希尔顿酒店、潍坊环宇天地、吉林环宇城和遵义环宇城多个项目筹备工作稳步推进。
      本集团坚定‘中而美’的发展定位,聚焦深耕重点二三线城市,于布局城市优势明显,市场占有率位居前列。19个城市的销售金额位列当地的前三名,其中在兰州、赣州、银川、呼和浩特、泰州及唐山等8个城市排名第一。
      本集团坚持‘三个主流’的投资原则,布局主流城市,投资主流地段,发展主流产品;发挥‘中海地产’的平台和品牌优势,主动出击,精准研判,以确保项目利润兑现度和现金流快周转的要求找项目造项目,积极补充优质土地。结合行业周期与二三线城市的特点,本集团立足所在市场,发挥精准客研、精益产品、央企品牌等比较优势,把握每一个城市的结构性投资机会;同时在城市基本面良好与行业基本面健康的市场,寻求进一步深耕扩大市场份额。二零二五年上半年,本集团系列公司通过公开市场招拍挂,合共获得十一个优质项目,补充土地储备,增加公司在当地的市场份额和竞争力。新增总楼面面积1,328,300平方米,新增总土地价格为人民币61.87亿元。新增权益楼面面积1,195,700平方米,新增权益土地价格为人民币53.56亿元。
      截至二零二五年六月三十日止,本集团系列公司拥有土地储备的总楼面面积为13,541,900平方米,其中,本集团权益楼面面积为11,459,500平方米。
      本集团秉持长期主义,聚焦产品标准化研究,建立‘低成本、高品质、快交付’的精益产品开发体系。标准化体系高效助力南通臻如府二期、呼和浩特学仕里等项目提升经营效率及销售业绩,全面积段户型谱系初步搭建完成;快速适应市场要求,深度推进产品模块标准化研究,并根据城市的市场特点和购买能力,为部分城市制订本地化的产品标准。
      本集团交付能力领先,予客户充分信心,2025年上半年入伙套数约为9,200套,交付满意度为96%,交付满意度超行业95分位。在行业调整期保证了项目的品质交付,赢得了客户的信任与认可,品牌优势进一步突显。
      本集团于行业调整期间,财务保持稳健,期内持续加强经营性现金流管理,强化销售回款,回顾期内本集团系列公司销售回款达人民币169.47亿元,经营性现金流连续三年为正。现金储备达人民币285.26亿元,净负债比率为33.5%。‘三条红线’保持‘绿档’,财务稳健。本集团于二零二五年上半年的加权平均融资成本为3.5%(二零二四年上半年:4.3%),保持行业低位。港币及美元之有息债务比例从去年末的19.0%调整至14.2%,持续优化汇率风险管理及债务结构。
      本集团贯彻落实可持续发展理念,积极推进ESG工作与主营业务融合发展。将星级建筑、城市更新、低碳建材、可再生能源、能耗监测等议题纳入公司及项目实际经营管理中。本集团凭藉卓越ESG表现,在WindESG评级中连续三年获评房地产行业AA级,评分提升至9分且排名行业前三。同时,旗下‘中海河山大观’项目成功入选2024-2025年度国家绿色低碳‘好房子’示范案例,成为公司绿色建筑实践的又一里程碑。绿色融资工作持续推进。于香港,本集团可持续发展表现挂钩人民币贷款达人民币52.28亿元。
      本公司附属公司深圳市中宏低碳建筑科技有限公司逐步开拓ESG及衍生业务,以市场化方式为绿色发展赋能。持续拓展建材行业碳足迹盘查项目、承接深圳前海深港智汇风华产业零碳园区低碳综合服务,该项目为粤港澳大湾区构建‘标准协同、技术共研’的绿色产业生态的重点项目之一。
      本集团坚持科技赋能企业创新发展,推进‘好房子’落地,在新项目中全面推进分散式能源、智慧工地、智慧家居、智慧社区等一系列绿色低碳健康技术集成应用与数字化业务开展。

业务展望：

展望二零二五年下半年,预期政策将进一步加强稳定楼市,尤其城市更新和土地收储,将在供求两端进一步改善行业库存压力,房地产市场有望加快实现供求关系的新平衡。本集团综合研判所在城市的市场和项目情况,坚定‘中而美’的发展定位,聚焦深耕重点二三线城市。‘中’指的是规模中等;‘美’体现在好房子、好效益。本集团围绕主责主业进行专业化经营,把安全性和高周转放在首位。
      然面临严峻的行业发展压力,本集团坚信在所深耕城市仍有发展空间。首先,中国的城市化进程仍在推进,二三线城市作为区域中心,仍然拥有很大的发展潜力,部分经济发展较好的城市,继续保持人口净增长,本集团的主要市场仍然大有可为。其次,现时二三线城市有能力参与竞争的房企数量大幅减少。本集团在资源整合能力、机会把握能力、本地化深耕的品牌影响力等方面,将有更大的竞争优势。第三,‘中海地产’的品牌影响力、成熟的产品体系、供应链成本优势,以及专业敬业的团队,将推动本集团进一步提高核心竞争力。
      房地产市场进入下半场,是考验企业韧性、展现综合实力的时候。本集团将坚持按‘做精存量,做优增量’的思路部署具体工作。存量方面,我们将精益平衡、精挖细探,把握好量价关系;增量方面,我们将坚定聚焦,以敬畏之心作好投资;审慎研判,充分发掘结构性机会,确保实现项目回报。
      在新的市场竞争格局下,深刻洞察客户需求的变化,提供满足甚至超出客户预期的好产品与好服务,重要性更为凸显。本集团将系统推进好房子建设,打造符合客户预期的安全、舒适、绿色、智慧的产品。通过提供贴心服务和优良产品,继续维持客户满意度行业高分位;交付准时且高质量的产品,强化‘中海地产’品牌影响力,实现可持续之业务发展。
      对行业调整和多变的金融资本市场,本集团一直坚持稳健和谨慎的财务管理,持续强化现金流管理、成本和风险管控能力,着力保持充足的财务弹性。本集团经营性现金流强劲,资产负债表稳健,并定期检讨债务结构和融资成本,保证充足在手现金,财务维持强韧,‘三条红线’保持‘绿档’。作为一家重视财务效率的企业,本集团亦持续关注外围政治及经济形势、利率及汇率对财务及业务运作的影响,灵活应变及调整。
      市场的不断变化对本集团的人力资源管理工作都带来了巨大的挑战,经营效率和员工福祉,本集团都同样重视。为应对当下的竞争态势,本集团不断加快数字化转型,除了信息化系统的搭建外,聚焦提升每位员工的数字化技能;房地产市场持续调整,人力资源政策更注重成本控制,本集团优先保留核心技术和管理人才,不断优化组织架构、精简冗余岗位,平衡公司效益和人力成本开支。
      工是企业宝贵的资产,吸引和培养人才是集团繁荣发展的关键。为回馈员工的贡献,本集团建立了完善的人力资源制度、安全的工作环境以及全面的培训发展,与员工共享企业发展成果。本集团坚持‘海纳百川、以人为本’的人力战略资源统筹组织招聘活动,不断地招聘、选拔市场上的精英人才,同时坚持择优上岗,鼓励员工选择适合自身的成长路径和发展方向,提升岗位匹配度与员工胜任能力,把员工的个人发展融入企业的发展中。本集团重视人力资源基础建设与梯队管理,以制度完善和文化建设为纲,系统性平衡公司和员工共同发展诉求,致力打造简单、透明、阳光、向上的工作氛围。
      展望未来,中国经济有望在政策支持、消费增长和投资扩大的共同作用下实现稳健发展。中国房地产市场亦会延续筑底调整的态势,购房者的信心和预期持续修复。本集团将于充裕的财务空间下,把握结构性机会,发掘不同城市、不同购房群体的结构性需求,做好产品创新与升级迭代,以攻守兼备的阵势应对市场的挑战。

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