英皇国际（00163.HK）2025年度管理层讨论与分析

证券之星消息，近期英皇国际（00163.HK）发布2025年年度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

业务回顾：

本集团总部位于香港,主要从事物业发展及物业投资业务。本集团于香港发展优质住宅项目以提高盈利能力,并于大中华区及海外的黄金地段拥有及管理投资物业以产生稳定收入。
      物业销售
      本集团坚守一贯的策略,专注于提供豪华综合大厦以及低层独立洋房等优质住宅物业。借着本年度减息带来的利好投资气氛,本集团加快推售其住宅物业-OneJardine’sLookout全部单位均已订立销售合约。
      发展中项目-已完成预售
      OneJardine’sLookout为一幢位于跑马地的27层高住宅大楼,提供123个单位,项目实用面积约47,400平方尺。其位处香港岛传统豪宅地段,方便来往铜锣湾和湾仔等主要购物及商业区,并邻近香港赛马会、香港养和医院及香港大球场等主要设施。其于2024年9月以预售形式推出市场。在减息的催化下,预售的市场反应非常热烈,并录得超额认购。透过两轮连续的预售展销会,所有可供预售的单位均于数小时内签约。于本年度,所有单位均已签订销售合约,合约总额达约950,900,000港元。所有单位预计于2025年9月底前完成交付,相关销售收益将于下一财政年度上半年入账。
      现楼可供发售之项目
      澄天为一幢楼高23层的住宅及零售大楼,提供110个单位,项目实用面积约38,800平方尺。其位于香港仔中心地带,乘坐各种公共交通均方便抵达,且位处粤港澳大湾区一小时生活圈内。于本年度,共75个单位已完成交付,并入账销售收益473,100,000港元。另有33个单位合共182,700,000港元已签订销售合约,有关销售收益将于下一个财政年度入账。
      位于半山之半山捌号为楼高29层(包括地下低层)的精品住宅大楼,提供99个单位。截至2025年3月31日,累计95个单位已完成交付,其中28个单位于本年度完成交付并入账销售收益164,600,000港元。另有3个单位合共19,400,000港元已签订销售合约,有关销售收益将于下一个财政年度入账。
      位于港岛南区的寿臣山15号为标志性豪宅项目,项目实用面积约97,100平方尺。该地块邻近香港仔隧道以及名校网络,提供15幢低密度豪华洋房,并备有完善配套设施。本集团拥有该项目50%股份。截至2025年3月31日,累计7幢洋房已完成交付,其中5幢于本年度完成交付。于本公告日期,余下8幢洋房可供出售。
      畔海为位于屯门大榄之住宅项目,其包括8幢独立海景豪华洋房,项目实用面积约32,000平方尺。截至2025年3月31日,累计4幢洋房已完成交付,其中1幢于本年度完成交付。另有3幢洋房合共165,800,000港元已签订销售合约,有关销售收益将于下一个财政年度入账。
      发展中项目
      过去位于半山般咸道24–30号之大楼已被拆除,并将重建为一幢楼高27层的住宅大楼,项目实用面积约91,000平方尺。从其步行至港铁西营盘站仅5分钟路程。该重建项目计划于2026年或之后完工。
      租金收入
      本集团之投资物业组合主要为处于优越位置的商业大厦及优质零售地舖,总楼面面积合共逾2,400,000平方尺,分布于香港、中国内地、澳门及伦敦,形成一个地域分布均衡之物业组合。此举可使本集团之租金收入来源多元化,并可减低市场波动造成的影响。
      香港
      于2025年3月31日,本集团于香港的投资物业的出租率超过90%。
      本集团持有多个优质办公、商业及工业大楼,特别是位于湾仔的英皇集团中心、中国华融大厦及广发大厦;位于中环的英皇商业中心;位于上环的英皇荷里活中心。本集团亦从多个位于受欢迎的住宅及购物地区之零售商舖产生租金收入,特别是位于浅水湾的thepulse及铜锣湾罗素街的多间地舖,以及位于尖沙咀弥敦道、海防道及汉口道的地舖。
      于本年度,本集团完成多项出售,涵盖位于香港的商业单位、零售舖位、住宅单位、工业单位及工业大厦,总代价为约1,242,400,000港元。该等出售所得款项净额有效强化本集团的财务状况。
      于2025年2月28日,本公司一间直接全资附属公司(「卖方」)与英皇钟表珠宝有限公司(香港股份代号:887)的一间直接全资附属公司订立买卖协议,以代价79,800,000港元出售本公司一间间接全资附属公司(「目标公司」)之全部股权及欠付卖方之贷款。目标公司间接拥有香港九龙尖沙咀广东道4-8号2至4楼物业及广告位。有关决议案于2025年4月16日举行之本公司股东特别大会上获通过。是项出售详情载于本公司日期为2025年2月28日的公告、本公司日期为2025年3月31日的通函以及本公司日期为2025年4月16日的投票表决结果公告。是项交易预计将于2025年8月完成。
      其他地点
      位于中国北京长安东大街的北京英皇集团中心为一幢楼高28层(不包括三层地库停车场设施)的甲级办公大楼以及配备豪华电影院的高级大型购物中心,总楼面面积约1,062,000平方尺。其能吸引知名办公室租户、多个国际顶级珠宝、钟表及高优质生活用品品牌以及来自各个国家的流行特色餐饮租户进驻。
      位于澳门半岛中心的英皇南湾中心为一幢多层高级零售购物中心,总楼面面积约29,600平方尺。其已成为集购物及生活品味产品于一体的黄金购物热点,设有健身中心、运动服装、化妆品及珠宝店。
      本集团的业务范围已由大中华区扩展至英国。其拥有一幢位于牛津街181–183号的7层(包括地库)零售及办公大楼,总楼面面积为20,000平方尺;一幢位于牛津街25–27号的9层零售及办公大楼,总楼面面积为19,300平方尺;以及位于牛津街111–125号的Ampersand大厦,总楼面面积约为112,500平方尺(仅作零售及办公用途)。

业务展望：

于本年度后,美国宣布大幅上调进口关税,引发全球股市急挫。面对全球利率走势不明朗,投资意欲受挫,潜在买家变得审慎,惟发展商仍透过不同定价策略维持新盘推售步伐。根据土地注册处数据,2025年4月本地物业成交量急升至五个月高位。监于土地供应有限及住屋之刚性需求,本集团将密切监察市况,适时调整发展项目推盘时间表,以把握市场机遇。
      展望未来,本集团预期零售及写字楼租赁业务仍将面临挑战。本集团将继续与租户保持紧密沟通,因应市况变化及时调整策略,务求实现业务稳健发展。

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