华南城（01668.HK）2024年度管理层讨论与分析

证券之星消息，近期华南城（01668.HK）发布2024年年度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

业务回顾：

上财年,国际贸易摩擦依旧持续,地缘政治危机不断。国内层面,经济复苏不及预期,国家统计局数据显示,2024年中国GDP同比增长5%,增速较去年同期出现明显回落。市场销售方面,宏观经济疲软、消费信心明显不足,且经过行业下行调整后,观望情绪浓厚,整体销售处于弱复苏阶段,房企经营依然举步维艰。
      面对复杂环境带来的不利影响,公司管理层及全体同仁迎难而上,积极响应国家政策号召,把全力保交付放在第一位。同时及时调整运营策略,以招商运营为核心,加速推进资产去化,优化组织架构,降本增效,增加公司流动性,保持安全稳定运营。尽管如此,因外部环境变化,公司销售不及预期等多因素叠加,导致集团流动资金日趋紧张。
      投资开发板块
      投资开发团队主要专注于项目投资开发建设,为后期招商运营打下紥实基础。为满足各地项目的不同需要,本集团于多个项目发展各类商业综合体;本集团在郑州、重庆、南昌、深圳等多地均开发有多功能商业及配套的项目。2024年,本集团进一步深化降本增效、去化降杠杆,并优化人才队伍结构,营造稳定的企业发展环境。各城积极开展库存去化和大宗销售工作,其中郑州华南城大宗交易取得突破性进展,当地政府于2024年6月回购逾千套住宅,郑州干龙完成整体销售;此外,西安华南城实现多栋品牌馆整售;全集团顺利完成大部分的保交付工作。
      招商运营板块
      招商运营团队主要致力于本集团的项目招商及运营管理,为华南城的开发、投资、融资的全价值链各环节提供专业的运营、管理服务,业务范围包括商品交易中心、物流园、酒店、综合商贸中心、商业街区、邻里中心、住宅、多功能物业等多种类型物业。
      为了更好地统筹相关业务,招商运营团队围绕经营指标,加强计划统筹与经营管理;通过产业、政策研究和商协会、产业资源的对接与挖掘,为不同类型的物业进行业态定位与资源导入,在大招商方面取得了一定的突破,成功在家居建材、五金机电、酒店用品、食品等传统行业的招商方面取得了较好的业绩。另外,招商工作还积极在新能源汽车、香料中药材、职业技能培训、文化产业等方面积极布局,并在康养、文体旅、低空经济、跨境电商、宠物经济、「谷子」经济、新能源产业、智慧物流等方面积极探索。
      运营管理与企划会展工作,为在营商家提供优秀的运营服务,提升线上线下服务,组织宣传和会展活动,导入客流和消费需求,助力商家提升经营业绩和盈利能力,最大力度进行稳商、扶商、富商。报告期内,商管集团持续引入优质业态和商户,进一步提升招商运营和服务水平,于2024年5月30日,华南城集团与华美立家集团达成战略合作,稳步在南昌华南城落地总面积达45万平方米的家居建材品牌馆;2024年9月26日,清真食品(南宁)总部基地意向签约南宁华南城;2024年11月8日,重庆华南城与浮云池集团达成合作签约;2024年11月22日,乐尔乐超市落地南昌华南城并隆重开业。此外,合肥华南城与百度、数商云集意向合作打造人工智能基础数据基地,并积极推进汽车产业园项目落地;重庆华南城在现有优势业态基础上,稳扎稳打推进酒店用品和食品市场扩容,打造线上集采平台,进行数字化赋能,提升经营与服务。西安华南城,持续打造西北最大的五金机电产业集群,郑州华南城持续打造中原地区最大的家居建材市场和汽摩配市场。各地均举行线上线下展会等促销活动,有效助力商户经营,其中包括举办的华南城线上云展会、华南城春秋两季五金机电、家居建材联展、年货节等。
      华南城整体发展与国家和地方实施的「粤港澳大湾区」、「加快建设全国统一大市场」、「工业上楼」等重大发展战略高度契合,未来华南城将紧紧围绕中央和地方产业政策,带动整体商业环境和商业价值提升,充分利用及发挥国企平台资源优势,进一步巩固华南城在商贸物流行业内的领先地位。同时紧跟数字化和人工智能发展浪潮,提前谋划产业布局,探索利用大数据、人工智能AI等前沿技术,全面提升工作效率与质量,为集团发展注入新动力。
      奥特莱斯运营
      本集团旗下华盛公司专注奥特莱斯商业模式开发和运营,通过专业化、高效的商业资产管理模式不断提升其商业价值。报告期内,华盛奥莱举办13周年、冬季购物嘉年华等系列活动,成功吸引众多消费者前来参观采购。活动期间,七城客流量均有所增长,主力店品牌销售明显提升。此外,在中国奥莱会与新华报业传媒集团扬子晚报共同主办的第11届奥莱领秀峰会上,华盛商业斩获第11届奥莱领秀峰会「中国奥特莱斯50强」,深圳华盛荣获「2023–24年度中国奥特莱斯50强」,郑州华盛摘得「2023–24年度中国奥莱成长之星」奖项,华盛商业首个轻资产项目-珠海华盛奥特莱斯•印象城,也荣获了「2024–25年度最具期待奥特莱斯」奖。
      物流与仓储服务
      本集团旗下干龙物流是综合性现代物流企业,旨在打造以「园区运营平台」为基础、以「仓储服务平台」为核心、以「集运配送平台」为主体的三大业务平台,为客户提供全供应链综合物流解决方案。作为电商物流信息产业园区的专业运营公司,干龙物流大力发展大湾区乃至长三角的物流资源,构建并运营标准化、现代化电商物流产业园,结合大数据、人工智能、自动化设备、可视化、传感器等各类技术手段和设备应用,全方位向智能化、数字化现代物流转型升级。报告期内,通过转让郑州等部分项目,实现现金回流,充实集团现金流。
      第一亚太物业(联营公司)
      第一亚太物业作为华南城园区的物业服务提供方,推行多元化物业管理模式,确保稳定收入来源及追求未来可持续发展。住宅、商业、写字楼、产业园、专业市场、会展等协同发展,因地制宜不断调整和优化业务重点。经过多年发展,第一亚太物业已拥有国家一级资质物业服务,成为国内少数兼具管理超大型商品交易中心、商用物业以及住宅物业能力的综合物业管理公司。报告期内,第一亚太获多项荣誉,除荣获「2024广东物业行业综合实力企业」等四项荣誉外,截至2024年,成功取得3A级企业信用等级证书以及ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系、ISO45001职业健康管理体系、ISO27001信息安全管理体系、ISO50001能源管理体系共五项认证证书,行成五体系并轨运行,推动公司高质量发展、引领公司管理全域升级。
      展会及活动
      报告期内,本集团举办多项品牌展会及活动,不仅助力园区商户经营,并积极带动区域经济发展。其中包括,深圳华南城举行的龙岗区第二届直播+跨境电商选品大会暨购物嘉年华活动,相关政府代表亲临现场,不仅为园区企业提供了交流平台,更推动了深圳华南城跨境电商产业的集聚发展;重庆华南城会展中心成功开办第二届家居建材展,吸引了来自南康、成都、广东等地近200家家具厂商;郑州华南城成功主办「2024华南城家居建材博览会暨第12届郑州华南城•中部(春季)建材五金展销会」,本届展览会总展出面积达4万平方米,共有约1,500个标准展位集中展出,开展首日便吸引数万名从全国各地远道而来的经销商;南宁华南城举办的第8届春季窗帘订购会吸引了上千名专业采购商,不仅为商家提供一个展示最新产品和技术的平台,且有效协同带动区域经济发展;华盛奥莱举办13周年庆和冬季超级购物嘉年华系列活动,带动七城业绩,其中郑州华盛奥莱同比增长44%,合肥华盛奥莱同比增长38%;此外,集团主导的2024华南城(秋季)五金机电、家居建材联展顺利举行,郑州、重庆、合肥、南宁、南昌、西安、深圳等多城联动,同步开展,助力商户经营,多城展会现场人气火爆,成交和影响力再上新台阶;2024年底推出的华南城年货节,郑州、深圳、合肥、南宁、重庆等多城同步开展,深入周边社区宣传年货节主题特色和产品,打造一站式、高性价比年货采购平台,对带动园区商户经营亦起到积极作用。未来,本集团将继续开拓筹备多样品牌展会及活动,积极整合园区资源,促进园区商户稳定经营,进一步带动区域经济发展。
      土地储备
      按其独特且富灵活性的商业模式,本集团将保留物流及仓储设施、酒店等商业物业及若干的商品交易中心商铺作为自营或长期出租用途,以获得稳定持续性收入以及资产增值,而余下若干商品交易中心商铺及住宅物业,本集团将逐步出售,为本集团发展提供所需的现金流。
      下表载列于2024年12月31日本集团附属公司及联营公司所开发的总土地储备明细:
      本集团及其附属公司开发的物业
      本集团及其附属公司开发的土地储备小计30,099,600
      本集团及其附属公司开发的土地储备权益小计30,099,600
      本集团联营公司开发的物业
      本集团联营公司开发的土地储备小计3,131,900
      本集团联营公司开发的土地储备权益小计959,900
      总计33,231,500
      权益总计31,059,500

业务展望：

展望新财年,本集团将继续坚持以「招商运营」为核心的可持续发展战略,高度关注国家发展政策,紧跟市场发展需求,不断优化升级业务结构,继续保持谨慎的财务管理,加速推进资产去化和降本增效,以进一步降低有息负债。此外,本集团将肩负社会责任,继续全力保交楼,以招商运营为核心巩固发展根基。在业务层面,本集团将寻求与更多企业的深化合作,深挖园区资源,创造新的业务增长点。未来集团亦将在国家政策指引下,在稳定现有优势产业的基础上,积极布局康养、文体旅产业、低空经济、宠物经济、「谷子」经济、新能源产业、智慧物流等新兴产业,以回报股东、客户以及业务伙伴对本集团的信任及支持。
      最后,我们谨代表董事会,向一直以来信任及支持本集团的股东、客户以及业务伙伴致以最诚挚的谢意,同时亦向华南城全体管理层及员工致以最衷心的感谢。
      联席主席
      李文雄及郑松兴
      管理层讨论及分析

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