中洲控股（000042）2024年年报关键审计项：存货跌价准备的计提、房地产销售收入的确认

据证券之星公开数据整理，近期中洲控股（000042）发布2024年年报，该份财报由德勤华永会计师事务所(特殊普通合伙)给出了标准无保留意见的审计意见，并对财报中的关键审计项目说明如下：

1. 存货跌价准备的计提

项目内容

• 账面余额：2024年12月31日，中洲控股公司存货的账面余额为人民币22,882,620,074.62元，其中房地产开发成本和房地产开发产品的账面余额合计为人民币22,828,690,306.90元。
• 跌价准备：相应的存货跌价准备为人民币4,491,726,726.01元。
• 会计政策：按照中洲控股公司的会计政策，期末存货按照成本与可变现净值孰低计量，当存货的可变现净值低于成本时，计提存货跌价准备。
• 重要性：鉴于存货的账面价值重大，且管理层在计提存货跌价准备时运用了重大判断和估计，因此将其确定为合并财务报表审计的关键审计事项。

审计应对

• 实地抽查盘点：对本年末的存货项目进行实地抽查盘点，观察是否存在长期未予开发的土地、长期停工的项目以及长期未能出售的项目，判断相关存货是否存在跌价的情形。
• 获取相关资料：获取计算存货跌价准备的相关资料，抽样复核本年计提的存货跌价准备金额是否正确。
• 分析已完工产品：对于已完工的开发产品，在抽样的基础上，将管理层估计的售价与已签署销售合同的产品价格或周边楼盘价格进行比较，将管理层估计的销售费用及相关税费与已售项目实际发生的销售费用及相关税费进行比较，分析管理层确定可变现净值时所使用数据的合理性。
• 分析在建产品：对于在建的开发产品，在抽样的基础上，将管理层估计的售价与已签署销售合同的产品价格或周边楼盘价格进行比较，将管理层估计的至完工时将要发生的成本与内部成本预算进行比较，将管理层估计的销售费用及相关税费与已售项目实际发生的销售费用及相关税费进行比较，分析管理层确定可变现净值时所使用数据的合理性。

2. 房地产销售收入的确认

项目内容

• 营业收入：2024年度，中洲控股公司合并财务报表中列报的营业收入为人民币4,323,648,747.25元，其中房地产销售收入为人民币3,270,859,275.39元。
• 占比：房地产销售收入占中洲控股公司2024年度合并营业收入总额的75.65%。
• 重要性：鉴于房地产销售收入对本年经营成果构成重大影响，因此将其确定为合并财务报表审计的关键审计事项。

审计应对

• 测试内部控制：测试和评价与房地产销售相关的关键内部控制运行的有效性。
• 检查合同条款：抽样检查房地产销售合同条款，评价房地产销售收入确认政策是否符合企业会计准则的要求。
• 检查支持性文件：在本年确认房地产销售收入的项目中选取样本，检查销售合同、竣工验收备案文件、入伙通知书或房地产交付证明等支持性文件，判断相关房地产销售收入是否按照收入确认的会计政策进行确认。
• 核对备案记录：针对主要房地产开发项目，在抽样的基础上，将本年确认房地产销售收入的合同与当地房地产管理局的备案记录进行核对，检查房地产销售收入的真实性。
• 检查资产负债表日前后确认的收入：在资产负债表日前后确认房地产销售收入的项目中选取样本，检查与房地产交付相关的支持性文件，评价相关房地产销售收入是否在恰当的期间确认。

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