卧龙地产（600173）2024年度管理层讨论与分析

证券之星消息，近期卧龙地产（600173）发布2024年年度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

发展回顾：

一、经营情况讨论与分析

    2024年，中国经济在复杂的内外部环境下实现了稳定增长，全年经济增速达到5.0%，经济总量首次突破130万亿元大关。从季度表现来看，全年经济呈现“U型”走势，年初增速较快，年中有所回落，年末在一揽子增量政策刺激下，通过以旧换新促进消费、扩大投资、稳地产、稳外贸等政策，提升市场信心与预期，促进经济走势再度回升。

    2024年全国房地产开发投资100,280亿元，比上年下降10.6%。截至2024年底商品房待售面积75,327万平方米，比上年末增长10.6%，其中，住宅待售面积增长16.2%，市场整体仍处于去库存阶段。尽管政策端持续优化，包括降低首付比例、放宽限购等措施，但购房者信心恢复仍需时间，部分城市房价仍面临下行压力。

    2024年中国矿产资源进口量稳步增长，其中铜矿砂及其精矿进口量增长2.1%。出口方面，稀土等战略性矿产资源出口量增长6.0%，进一步巩固了中国在全球矿产供应链中的关键地位。面对错综复杂的国内外经济环境，公司董事会始终保持战略定力，坚定不移地推进年初制定的各项战略目标和经营管理任务。一方面，公司加大房地产业务的去库存力度，加速资金回笼，并通过严格的成本和费用管控提升运营效率；另一方面，公司积极拓展矿产贸易资源，优化资金周转和使用效率，并不断降低成本，提升盈利水平。

    2024年，公司实现营业收入36.11亿元，营业利润1.15亿元，归属于上市公司股东的净利润

    0.41亿元，归属于上市公司所有者权益37.58亿元。

    1、精准营销策略，精益智造体系，实现稳健运营

    报告期内，公司通过动态经营策略精准匹配市场节奏，销售端建立竞品动态监控体系，不断挖掘产品亮点，通过现房销售、精准促销等组合策略加速去库存，保证稳健经营；工程端精益管控，严格执行标准化施工流程，强化全周期质量追溯体系，确保项目品质稳步提升，在建项目保持正常施工节奏，工程节点有序推进，实现“保品质、控成本、稳交付”三重目标。2024年公司实现房地产开发与销售业务销售收入10.64亿元。

    2、稳链协同增效，优化客户结构，提升贸易韧性

    报告期内，受海内外矿山生产受阻频发影响，铜精矿供应渠道持续收紧，叠加铜精矿加工费（TC/RC）持续低位，一度跌至负值，采购端压力上升。公司精准洞察市场趋势，依托经验丰富的全球采购团队及与国内外各大矿山的建立长期信任关系，向全球中小型矿山采购匹配客户需求的矿源，并持续优化业务流程，推进业务精细化管理，优化客户结构，进一步增强盈利能力与盈利质量。全年实现矿产贸易业务销售收入24.77亿元。

    3、业财联动赋能，提高资金效率，优化资产结构

    报告期内，公司通过健全覆盖全链条的全面预算管理体系，完善财务分析机制，依托预算偏离度监测，强化经营预警与纠偏；强化资金管控，提升资金使用效率，合理控制负债规模与融资成本，维持良好的债务结构和资金状况；进一步优化资产结构，加速存货去化，保持良性现金流与合理负债水平。截至报告期末，公司资产负债率为35.82%，剔除房产预收款后的资产负债率为29.56%，有息负债率为9.69%，为战略转型升级筑牢财务底座。

    4、夯实管理基础，强化风险管控，合规深植闭环

    报告期内，公司坚持聚焦核心业务，持续完善各类专项合规管理制度，全面梳理各业务板块流程，瞄定流程控制关键点，深化落实合规管理要求，实现内部控制闭环管控。

    二、报告期内公司所处行业情况

    根据证监会行业分类规则，公司所属行业为房地产业。

    2024年，面对复杂多变的内外环境，国内经济形势总体呈现出“稳中趋缓”的态势，GDP同比增长5.00%。全年房地产销售面积和销售额同比有所下降。各级政府及机构从优化税收、购房补贴、严控增量、下调首套和二套房首付比例、取消全国房贷利率下限、下调公积金贷款利率等多方面发布政策，促进房地产市场止跌回稳。

    2024年海外经济形势呈现分化复苏态势，主要受地缘政治冲突、通胀压力缓解、货币政策调整等多重因素影响。近年来，主要受铜冶炼产能扩张的推动，国内铜精矿需求持续增长。2024年中国铜精矿进口量为2,811万吨，同比增长2.1%。进口金额为4,820.53亿元，较上一年度增长14.5%。为应对产能过剩和原料不足问题，中国发布了《铜产业高质量发展实施方案（2025-2027年）》，旨在优化铜冶炼产能结构，提升原料保障能力。政策提出推动低效产能退出、提升产业创新能力、培育优质企业等措施。未来，铜产业形成产业结构合理、技术创新水平高、质量效益好、全球竞争力强的发展格局。

    三、报告期内公司从事的业务情况

    报告期内，公司主要从事房地产开发与销售业务和矿产贸易业务。

    房地产开发与销售业务：

    公司作为一家成熟的区域性房地产企业，深耕具有多年项目开发的熟悉城市，业务经营模式为房地产开发与销售自行开发的商品房，集中在清远、绍兴、武汉三个区域，目前主要在售楼盘有清远博睿苑、武汉万诚府、绍兴石泗里；受房地产市场销量下滑、开发投资下降，楼市进入深度调整态势等影响，公司房地产业务受到一定程度的影响，2024年房地产开发与销售业务实现销售收入同比下降15.35%。

    矿产贸易业务：

    通过研判行业经济趋势、下游客户产品需求与市场生产能力等情况，与主要客户采用先签订年度销售框架性协议的方式，预先确定价格、付款条件、质量保证及交付方式等合约条款，获取年度长单；同时依托标的公司多年从业经验的全球采购团队、与国际各大矿山长期建立的信任关系，向全球各大中小型矿山提出供货需求并采购匹配下游客户需求的合适矿源，目前已建立与多家供应商长期稳定的合作关系。经营模式为以铜精矿为主的贸易，销售给国内冶炼厂。2024年矿产贸易业务实现销售收入同比减少28.62%。

    四、报告期内核心竞争力分析

    公司秉承“诚、和、创”的企业文化，以“客户至上、服务第一”为经营宗旨，在以下方面具备一定的核心竞争力。

    1、良好的品牌影响力：公司通过人性化的产品设计、严格的品质控制、注重区域深耕和产品品质，树立了良好的企业形象，稳健发展确保企业行稳致远。

    2、有效的管控机制：公司坚持以客户为中心，将项目获取、销售管理、采购管理、成本管控等核心职能下放子公司，建立“目标承诺-资源匹配-绩效考评”机制，激发决策机制活力；依托OA及CRM系统构建双平台中枢，实现销售进度、工程节点、财务数据的实时穿透监控。

    3、健全的营销体系：房地产板块紧跟市场动态，灵活调整营销策略，通过团队协作，激发团队积极性；矿产贸易板块凭借国际化视野和精准市场预判，深耕全球资源节点，采用灵活的交易模式抢占市场份额，打造高效的营销团队。

    4、稳定安全的供应系统：房地产板块构建"战略集采+招投标+询价比价"三级灵活采购体系，优化供应链成本与效率，增强抗风险能力；矿产贸易板块凭借经验丰富的全球采购团队，与国内外各大矿山建立了长期信任关系，精准采购符合下游客户需求的矿源。

    5、精细化的成本控制：公司通过各项目公司经营责任制考核、招投标管理、目标成本管理等制度实施，全面提升企业整体营运质量，多措并举实施降本增效。

    6、成熟的管理团队：公司不断优化人员结构，发挥房地产及贸易业务团队优势，提升专业能力，丰富行业经验，打造狼性团队，持续为客户创造价值。

未来展望：

(一)行业格局和趋势

    2025年，随着“十四五”规划的深入推进和“双循环”新发展格局的加速构建，我国经济将迎来新的发展机遇。政府将继续实施积极的宏观调控政策，推动经济结构优化和高质量发展，为各行业注入新的活力。

    在“双碳”政策的领导下，各地政府积极出台政策支持新能源产业发展，包括扩大光伏、风电装机规模以及加强储能和氢能基础设施建设。全球范围内对新能源产业的支持力度持续加大，加速实现低碳目标。新能源行业整体呈现快速发展态势，光伏、风电、储能和氢能等领域成为重点发展方向。2025年，全球新能源装机规模预计将持续扩大，技术进步和成本下降将进一步提升行业竞争力。新能源行业将通过技术创新、产业链优化以及国际化布局，向高质量、可持续方向迈进。

    在“房住不炒”政策基调下，房地产市场逐步回归理性，房价涨幅趋缓，市场供需关系趋于平衡。政府通过完善长效机制、优化土地供应和加强金融监管，有效防范了市场风险。2025年，绿色建筑、智能建造和数字化转型将成为行业发展的主要方向，推动房地产行业向高质量、可持续方向发展。

    2025年，随着全球经济复苏和新能源产业的快速发展，铜需求将进一步增长，铜精矿长单加工费（TC/RC）大幅下降至每吨21.25美元，同比降幅达73.4%，创下1992年以来的最低水平，这反映了全球铜矿供应紧张和冶炼产能扩张之间的矛盾正在加剧，而矿产贸易业务的机会与威胁并存，对资源整合能力提出了更高的要求。

    (二)公司发展战略

    在新能源板块，公司将以多维优势全面融合为核心，推动风光氢储业务协同发展，积极响应国家“双碳”政策，着力加强核心技术能力的建设，积极寻求新兴、快速、可持续的增长点，为后续业务拓展奠定基础，实现良好的经济效益和社会效益。在房地产板块，积极响应国家“去库存、稳市场”政策导向，重点推进存量去化，优化库存管理，加快资金回笼；在矿产贸易领域，遵循国家资源高效利用和环保政策，注重高质量可持续发展，确保业务稳健运行。

    (三)经营计划

    （1）全年预计营业收入55.36亿元，预计营业成本费用52.12亿元；

    （2）2025年全力发展新能源板块业务，打通海外销售渠道，建立成熟团队，积累优质客户，加强全球化布局；

    （3）新开工面积10.62万平方米，竣工面积21.45万平方米；

    （4）聚焦实抓矿产贸易购销统筹，进一步提升交付质量，夯实运营管理，高标准防范风险，确保经营稳健。

    (四)可能面对的风险

    1、宏观调控政策风险

    国家对土地供给政策、地价政策、税收政策、住房政策、财政货币政策、贸易政策等方面的变化，都将可能对公司的经营产生一定影响，且新能源项目开发具有政策敏感性强的特点，属于政策驱动型行业，项目开发周期受政策调整影响显著，行业标准和技术路线可能随政策变化而更新。公司积极跟踪研究产业政策的发展和变化，严格遵守行业相关法律、法规及政策，确保公司持续发展。

    2、业务市场风险

    公司新能源业务技术迭代快，市场竞争较为激烈，若未快速响应市场变化实现技术迭代升级，可能造成项目开发进度延迟、投资收益不及预期等风险。公司房地产开发项目集中在武汉、清远、绍兴等城市，项目所在地房市行情的变化，对公司经营收益波动影响较大。公司矿产贸易业务主要为铜精矿贸易，其中铜价是参照国内及国际两个市场而确定，宏观经济的发展情况直接影响总消费需求，故而铜需求也将随宏观经济周期的变化而变动，且铜下游市场需求可能发生变化，从而给公司未来业务发展带来影响。

    3、房地产项目开发风险

    房地产项目开发具有环节多、周期长和投资大的特点，属于资本密集型行业。项目开发周期一般在两年以上，开发流程涉及多重环节和合作单位，同时项目开发过程中须获得政府许可与审批，任何环节的不利变化，都将可能导致公司项目开发周期延长、成本上升等风险，造成项目预期经营目标难以如期实现。

    4、参股公司经营管理风险

    参股公司君海网络属游戏行业，受外部环境竞争激烈、新游戏上线流水表现不确定等因素影响，经营业绩可能存在未达预期及导致公司长期股权投资减值的风险。

    5、存货跌价风险

    房地产市场价格受供求关系影响，去化率和项目周转进度对房地产去库存极为重要，而当前房地产库存压力依然存在，部分地区商品房结构性过剩，销售不畅，存在存货跌价的风险。

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