卓越商企服务（06989.HK）2024年度管理层讨论与分析

证券之星消息，近期卓越商企服务（06989.HK）发布2024年年度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

业务回顾：

I.业务概览
      主要业务分析
      (I)报告期内本集团的主要业务
      本集团作为中国领先的商务不动产服务运营商,专注于为客户提供涵盖资产全生命周期的维护服务以及全链条的解决方案,满足客户的综合价值期望,助力企业成就商业愿景。
      2024年全年,面对宏观经济下行的挑战,本集团持续执行长期主义的发展战略,灵活调整以适应市场波动,增强业务的自主性,减少对关联业务的依赖。公司秉持稳健发展的经营理念,以客户为中心,持续优化业务结构,深化数字化转型,聚焦价值创造,强化自身独立性、健康性和可持续发展能力。作为中国顶尖的商业不动产服务营运商,本集团专注于为客户提供涵盖资产全生命周期的维护服务以及全链条的解决方案,满足客户的综合价值期望,助力企业实现商业梦想。
      本集团主营业务包括基础物业管理服务、增值服务及其他相关业务。
      1.基础物业管理服务
      本集团的基础物业管理服务面向商务物业、公共与工业物业、住宅物业等多种业务类型。
      (1)商务物业管理服务
      本集团聚焦商务物业为发展的主航道,集二十多年管理经验于一体,形成了完善的商务物业服务模式。
      (cid:129)PM商业写字楼服务
      本集团服务众多CBD地标性写字楼及高新技术企业,形成在PM高端商务项目中的品牌优势,构建资产服务与企业服务有机结合的能力壁垒。
      服务范围涵盖前期顾问咨询、营销管理、空间管理、资产租售代理、智慧平台构建、设备设施运维、物业综合服务等业务。
      代表项目:深圳卓越世纪中心、深圳卓越前海壹号、深圳卓越城、青岛卓越世纪中心、深圳卓越大百汇
      (cid:129)FM综合设施管理服务
      本集团服务客户主要为世界500强及高新技术企业。致力于为客户提供全生命周期资产维护和全链条的综合服务解决方案,构筑健全的、体系化的后台支撑系统,形成以互联网、高科技、金融、现代服务业及制造业为主的优质客户矩阵。
      我们为企业提供定制化综合设施管理模式,确立策略性的长期规划,运用物联网、大数据、人工智能等尖端技术,打造数字化客户端。借助数字化经营管理技术,构筑全生命周期解决方案,涵盖运维管理、项目管理、空间管理、能耗管理、环境管理、安保管理以及综合服务等领域。提升项目管理效率,为企业客户创造最大价值。
      代表项目:大疆天空之城、OPPO滨海湾总部、华为苏州研究所
      (2)公共与工业物业服务
      本集团构建了统一的市场组织架构,采取多种渠道并进策略,在政府公建领域持续利用区位优势扩大轨道交通类客户,同时关注教育、医疗市场化趋势,持续发力新赛道,多引擎业务共驱发展。
      我们提供公共业态全方位运营服务方案,除基础物业服务外,针对不同公共项目开展特色服务,从专业化、国际化、创新化和科技化多个维度,不断提升在政府公建类物业服务领域的业务能力。
      代表项目:深铁物业塘朗城及朗麓家园、广州地铁一号线和广佛线
      (3)住宅物业服务
      依托卓越集团20多年地产开发经验,我们在全国众多城市打造高端住宅物业服务典范。提供包括前期介入及接管验收、装修管理、客户管理、环境管理、设备设施维护、消防管理等系统化服务。同时创新引进国际化服务标准,推出五心「悦」管家与「4INS美好生活」服务,以客户满意度为原点和核心,重构小区物理空间、人文空间、数字空间,为个人及家庭提供安全便捷、舒适美好的居住生活体验。
      代表项目:深圳蔚蓝海岸、深圳卓越维港、东莞晴熙云翠、深圳皇后道
      2.增值服务
      本集团持续为客户提供个性化、定制化、智能化的增值服务创新,深入挖掘客户多维度需求,实现从单一服务向多元服务的转变,重点发展方向包括资产服务、卓品商务、建筑机电服务等多种专业增值服务。
      (1)资产服务
      本集团提供前期物业顾问咨询服务,前置性的介入项目的规划设计、建设管理和验收移交阶段,给出合理化建议,从而达到节约建造成本、满足客户期望和使用功能、提高后期物业运行效率,规避运营风险。
      另外,我们为客户提供专业的租赁及二手房资产管理服务,打造全过程租赁增值服务,确保物业出租率和资产投资回报的最大化。
      (2)卓品商务服务
      本集团高端服务品牌「卓品商务」,融合「互联网+」、「供应链自建」、「礼宾高端服务」能力,以BtoBforC的模式,为高新技术及世界500强企业,提供商务办公一站式配套服务。主要包括高端商务服务、企业增值服务、供应链代运营服务、企业数字化赋能等多样化解决方案。
      (3)建筑机电服务
      本集团旗下机电业务,通过「硬件+软件+平台+服务」的综合解决方案,多板块体系化发展,奠定大机电生态圈,以科技与绿色发展驱动业绩增长。
      3.收并购
      本集团跟随国家重点区域和城市定位发展策略,在谨慎的态度下积极保持对收并购业务的持续关注,携手政府资源优势,允分发挥在商务物业领域的优势,共同开拓市场。
      通过积极审视优化布局、推动在一线及新一线城市的开拓,孵化赛道,继而助力市场发展,完善有竞争力的产业链条、构筑行业竞争优势。
      目前携手黄锦物业、北京环球财富物业管理有限公司(「北京环球」)等资源互补、强强联合,合作共赢,持续发展。
      (II)业绩概述
      本集团始终坚持「聚焦增长」的业务发展策略,积极应对市场波动,并在第三方业务拓展方面持续发力,保持了业务的韧性。2024年全年,整体业绩稳健前进,经营情况符合预期。
      在主航道业务方面,在持续高品质的业务交付能力和稳健的团队加持下,战略客户业务纵深发展成绩亮眼,深化商务物业赛道优势和第三方业务独立性。在增值业务方面,通过整合多业态服务场景,搭建统一的服务平台,并在细分领域深耕拓展,巩固在高端商企服务的领先地位。同时,公司在商业管理、空间资源等业务中持续探索,积极构建业务发展第二曲线的增长点。在核心能力建设方面,公司整合COE组织资源,聚焦解决方案建设和数字化业务部署,降本增效成果显著。通过内外部数字化转型部署,提高业务决策效率,助力业务拓展。同时,聚焦培养业务关键人才,基于业务敏捷汇聚人才,支撑业务健康可持续发展。
      于报告期内,本集团各业务类型的收入占比,其中商务物业占比55.2%,公共及工业物业占比14.0%,住宅物业占比16.3%,增值服务占比13.5%,其他服务占比1.0%。
      1.全盘业务稳健增长
      本集团持续围绕「1+1+X」战略,深耕大湾区,长三角两个核心优势区域,重点布局一线,新一线及其他高价值城市,实现全国化重点区域均衡发展。在管面积中,北京、上海、深圳、广州、成都、杭州、重庆等一线和新一线城市占比达75.1%,粤港澳大湾区和长三角两大核心经济圈占比达64.2%。
      于报告期内,本集团合约面积约为83.32百万平方米,较2023年同期增长约8.6%,在管面积约72.20百万平方米,较2023年同期增长约12.7%,其中来自第三方的在管物业面积占比达61.7%。
      积之变动:
      2.第三方业务快速增长
      2024年全年,本集团继续发挥在商务物业领域的核心竞争优势,深化商务物业赛道业务成效,并在第三方业务拓展方面持续发力,保持了业务的增长韧性。集团实行深入拓展战略客户的策略,持续提升高效经营管理能力,不断做大做深高科技、互联网客户群体;逐步纵深拓展细分行业,已延展至新能源、高端制造、算力╱数据中心、生物医药等新兴领域,且展现出优异的发展势头,为我们在市场细分领域的发展打下了稳固的基础。
      于报告期内,新拓第三方项目物业合同128个,总合同额人民币1,882.35百万元,年化合同额人民币705.08百万元。
      于报告期内,商务物业收入占基本物业服务收入的64.6%,第三方基本物业服务占基本物业服务收入的比重为61.4%。
      在公共与工业物业方面,2024年本集团新拓多个政府公建项目,打牢轨道交通领域业务基础。于报告期内,公共与工业物业收入与2023年同期相比增加23.9%。
      住宅物业方面,我们主要为卓越集团旗下众多城市高端开发项目提供服务,于报告期内,住宅物业业务收入与2023年同期相比增加20.4%。
      3.战略客户深耕发展
      本集团坚持战略客户深耕的策略,通过深化战略客户发展机制,2024年全年,实现了战略合作「高绩效,保续约,促增长」的业务目标。新拓战略客户合同额为人民币988.90百万元,战略客户保有率100%。
      2024年全年,本集团专注于提升服务水准与品牌价值,与战略伙伴的关系持续加深,并在高科技等领域开拓了众多示范合作项目。同时,凭借战略伙伴的带动作用和市场影响力,我们与新能源、高端制造、算力╱数据中心等新兴行业的领先企业签订了合作协议,逐步显现出战略伙伴的影响力。
      本集团将持续聚焦客户需求,强化基础运营,优化人才保障,进一步提高客户满意度,以建立稳固的战略合作关系,推动业务的纵深发展。通过市场传播,吸引更多的优质客户,促进业务的扩张,构建一个可持续发展的业务动力引擎。
      4.业主增值服务形成多元化服务矩阵
      2024年全年,本集团积极应对房地产下行,优化业务结构,推动独立市场化发展。业主增值服务占比整体增值服务由46%提升到62.2%;非业主增值服务主动压降至37.8%,业务结构完成结构化转型。本集团立足于高端商务服务领域,在业主增值服务方面始终保持著稳中有进的增长趋势。
      本集团高端商务品牌「卓品商务」围绕客户多元化需求,整合多业态服务场景,打造统一的增值服务平台,并通过细分领域深耕拓展,为客户提供更加高效、便捷的使用体验,从而创造可持续的价值提升,巩固了我们在高端商企服务的领先地位。
      于报告期内,业主增值服务全年营业收入为人民币355.38百万元,同比增长为13.8%,其中企业服务与社区增值服务连续增长,空间资源品类新增超10类业务,积极拥抱创新。
      核心竞争力分析
      (I)优质的品牌形象
      集团为多家五百强企业,包括众多知名高新科技企业、互联网企业、金融企业提供服务,并凭借业内领先的综合实力和服务水平,连续十七年被中指研究院评为「中国物业服务百强企业」。在IFM服务和办公物业管理领域被评为「2024中国IFM服务优秀企业(TOP2)」、「2024中国办公物业管理优秀企业(TOP2);2024年,被克而瑞物管&中物研协评为「中国物业服务企业综合实力(TOP11)」、「中国写字楼物业服务领先企业TOP2」、「中国FM设施管理领先企业TOP2」、「粤港澳大湾区写字楼物业服务力TOP1」;被广东省物协评为「2023-2024年广东省物业管理行业优秀企业」、「2024广东省物业服务综合发展实力企业TOP10」等奖项。此外,集团在管多个项目被评为中国物业管理标杆项目,其中「深圳中心」被评为「2024年广东省物业服务示范项目」,「卓越前海壹号」被评为「标杆示范基地(商业类)」。
      (II)完善的服务标准
      本集团集多年高端商务物业服务领域的成功经验,形成了完善的综合商务物业服务运营模式并先后通过了ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系、ISO45001职业健康安全管理体系、ISO50001能源管理体系等多项管理体系认证。标准的作业流程、完善的管理体系、深厚的管理技术沉淀为项目日常运营和新项目承接提供了有力的支持和保障。
      本集团不断引进先进的服务理念,对接国际化标准。先后成为国际建筑业主与管理者协会(BOMA)白金会员、国际设施管理协会(IFMA)会员、英国皇家特许测量师学会(RICS)会员。
      (III)战略性人才培养与发展
      本集团在保持业务稳健经营的同时,蓄势未来,深度布局战略人才培养与储备,持续构筑中长期核心竞争力。
      随著集团规模的迅速扩大和业绩的持续增长,从多方面对人才的培养和储备提出了更高的要求。长期以来,本集团高度重视人才培养生态链,以全面支持业务的快速发展和战略业务的高素质人才需求。我们将管培生视为新一代的活力源泉,不断培养出具有集团特色的综合管理人才,以完善我们的梯队建设。通过实施「卓将和卓跃计划」、引航领导力计划,我们确保项目关键人才的成长与项目发展紧密结合,使人员发展、个人领导力与企业活力相互促进,在企业内部形成人才与业务的强大发展合力,全面支撑业务的快速发展。
      (IV)持续的数字化变革创新
      集团专注于打造科技驱动的核心实力,坚定不移地推进数字化进程,以提升业务决策的效率,支持业务多元化发展,并增强我们的核心竞争优势。在经营管理领域,集团采用「业财一体化」的管理平台,实现财务与业务流程的全数字化管理。利用贯穿业务全流程的数字化系统进行数据采集,实现即时分析和生成统计报告,从而迅速支援业务分析和决策制定,提高项目全生命周期的风险控制能力。
      在业务运营方面,公司通过项目全流程业务数字化建设,通过「报价-合同-收入」以及「人力系统」等关键业务系统,实现数据链条的打通和流转,综合提升运营和管理效率。
      在客户服务方面,集团推进「智慧园区」应用的发展,并打造统一的增值服务平台,以提升客户的使用体验,以数据推动决策和运营效率。

业务展望：

(I)战略规划
      面向未来,集团始终围绕「中国领先的商务不动产服务运营商」的愿景,持续深化「夯实主航道业务+多元化增值服务」双轮驱动的战略方向,以「组织建设、数字化建设、能力建设」为坚实基础,我们将在主营业务及拓展业务上持续发掘潜力,为实现更高目标而奋斗。
      (II)业务发展策略
      本集团坚持长期主义的战略规划,始终秉持稳健增长的经营理念,积极推动独立市场化发展,并不断巩固自身独立、健康和持续发展的能力。
      2025年,本集团仍将持续致力于实施「聚焦增长」的外部策略,并通过内部驱动的方式提高组织效率,以形成强大的合力,持续聚焦于集团的中长期战略发展目标,打造稳定的护城河。
      1.聚焦增长
      本集团坚持多引擎业务共同驱动的策略,充分发挥内外部资源的协同效应,深化「夯实主航道业务+多元化增值服务」双轮驱动的战略,共同推动业务发展。
      (1)主营业务发展
      在FM领域,本集团将继续坚持战略客户深耕,通过良好的口碑和标杆作用推动主营业务的稳步拓展。始终面向客户交付高质量的服务和稳定的运营管理质量,建立牢固的合作关系。同时,本集团注重战略客户的人才培养需求,通过打造优秀项目启动和管理团队、专业化及关键岗位人才储备培养计划,为战略业务提供充足的人才保障。
      其次,在市场拓展方面,本集团将立足于高科技互联网版块的成熟拓展优势,进一步与其他头部企业建立合作,补齐高科技互联网优秀客户版图。同时积极响应政策号召和产业升级,在新兴产业和高端制造产业中逐渐建立客户群,整合企业服务资源,助力客户聚焦价值创造。此外,我们还将持续迭代渠道拓展资源和市拓机制,激发市拓组织活力,激发内外部全员营销和多渠道资源拓展潜力。在标杆项目打造和案例整理方面,本集团在已有优势业态的基础上,还将进一步开发高端制造和算力╱数据中心等新兴产业业态中的解决方案案例,充分展示我们的专业能力和优势,赢得客户的信任和认可。
      在PM领域,我们将在华东区域新增发力点,与优秀合作方进行战略合作,发挥在高端写字楼和商务方面的综合能力优势,以高效的运营手段,推动产业招商和写字楼平台合资模式的发展。
      在住宅领域,我们的核心目标是确保及时交付并提高客户满意度。以客户的利益为出发点,建立覆盖全周期的标准化操作流程及责任团队,推进工程交付质量和服务品质,确保每位业主安心入住,放心居住。
      (2)延申业务发展
      在增值服务方面,我们将进一步打造经受市场验证的明星产品,聚焦多业态客户高频需求,发力增值代运营和社区零售服务,整合B端C端供应链和渠道优势,推进客户裂变,助力增值服务高质量增长。
      在创新业务方面,本集团亦通过专项工作组牵头进行业务探索和试点,验证业务可行性和商业回报,挖掘增长潜力。
      2.持续聚焦核心能力建设
      公司持续围绕三大核心能力,构筑企业竞争力。持续完善专业能力建设、推进数字化转型,根据企业发展积极拥抱组织变革和长期人才培养建设,通过综合能力的升级和技术融合,重塑IFM服务管理模式与服务生态,构建标准化、数据化、协同化的服务体系,实现从传统的基础物业服务和设施管理向智慧服务的全面跃迁。
      (1)专业筑基,提供高质量服务
      本集团正加速构建标准化、可复制的解决方案体系,重点聚焦智慧园区与能源管理领域,形成模块化产品库并实现标准化案例库可供快速规模部署。通过集中采购、能源管理、设施改造、规模化共享服务等模式,沉淀降本增效方法论。
      未来,公司计划在部分自持项目和第三方标杆项目中,率先试点「人机协同」服务模式,在环境管理与安防巡检环节引入智能机器人,有效降低项目运维人力成本,提升服务响应速度。通过工单模式的创新变革,和标准化SOP的部署,推动基础物业服务模式改革和效率跃升,提升服务效率和成本竞争优势。
      (2)从数字化迈向「数智化」
      在核心业务场景中,融合AI技术打造企业智库,将深度赋能管理与服务。例如,通过构建企业动态知识图谱可快速响应员工的知识检索需求,AI生成的培训内容助力新员工快速上岗,落位标准化服务场景。此外,智慧园区将通过三维模型可视化展示设施运行状态,在部分项目率先实现维修进度或能耗数据实时呈现,增强服务透明度和客户体验。
      未来,本集团还将探索更多数字化转型在外部应用场景中的落地,逐步实现从「基础服务」到「价值共创」的转变。
      本集团将以「服务价值重构」为战略引导,实现三大转型:一是从被动响应转向主动服务,通过AI预判需求并提前介入;二是从经验驱动转向数据驱动,依托全流程数据沉淀提升决策科学性;三是从封闭管理转向开放生态,以技术能力赋能客户与合作伙伴,共同构建智慧服务生态。我们坚信,基础物业服务将逐步突破传统边界,最终实现服务效率、客户体验与商业价值的全面提升。
      (3)组织变革与人才建设
      2025年,公司将贯通「市拓流水线」机制,重塑销售团队与运营团队协同能力,增强前端作战能力,对市场商机与客户需求形成快速响应的渠道与能力。另一方面,作为劳动力密集性行业,集中劳务服务采购和服务分包作为成本的重要管控环节,公司将持续深耕供应链变革,通过战略供应商分级管理和评价系统,规模化标准品类和常用品类,引入优质合作伙伴,推动采购成本优化和服务质量提升。共享服务中心的全面落位将进一步实现财务、人力等职能集约化管理,有效降低后台运营成本,释放管理资源,驱动人均效能提升,为战略执行提供敏捷组织保障。
      面向未来,本集团将持续坚持以客户为中心,优化本集团治理架构,深耕数字化转型和核心能力建设,持续专注价值创造,来克服复杂多变的外部环境,厚积笃行聚势拓新。

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