万物云（02602.HK）2024年度管理层讨论与分析

证券之星消息，近期万物云（02602.HK）发布2024年年度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

业务回顾：

行业变化之一:从确定到不确定,追捕确定
      基石松动,确定不再
      2018年至2021年是物企估值飞涨的三年,并购和增值服务带来的超高增速叠加关联地产公司稳定的项目输入,行业在资本市场上演著高歌猛进的扩张大戏。彼时的物业行业,藉著关联地产公司提供的高确定性扶摇直上。然而2022年,地产开发行业迎来转折点,自此之后房地产开发企业房屋施工面积和竣工面积逐年下降。水可载舟亦可覆舟,关联地产开发商自身难保的情况下,物企增长的基石出现松动。港股头部物业企业整体收入增速自2021年中期以来逐个业绩期出现下降。2024年上半年头部上市物企整体收入同比增速不足8%,远低于2021年中期超50%的增速。即使头部企业尚能维持基本盘,但行业龙头业绩预期时常失准,增长动能显现结构性衰减。
      以高分红给出「确定」
      值此青黄不接、晦朔未交的混沌时刻,物企普遍通过回归本业,同时提升股东回报来对冲地产下行所带来的不确定性。2024年上半年,共有16家上市物企宣布派息分红,分红企业数量较去年同期实现翻倍增长。其中,2家企业分红率超过了100%。这种高比例、稳定且可预见性高的分红政策切实增强了物企的投资价值。然而,行业更需要的是旺盛的客户需求、广阔的市场空间以及与AI结合的创新产品,持续证明业绩的质量和增长的可持续性方为正道。
      科技引领流程质变
      以DeepSeek为代表的AI浪潮呼啸而至——这个曾被视为劳动密集型的传统行业,正被算法重构服务动线,被数据重塑管理范式。AI不再高高在上,而成为工作与生活中的日常,AIAgent会是企业的一员,无需高昂的费用便可以实现专业平权,AI应用能力将成为物业行业关键的破局点。
      行业变化之二:头部优势显著,市占率加速提升
      2024年,头部物企凭借服务品质、品牌影响力和区域密度所带来的竞争优势,市占率进一步提升。据克而瑞数据,2024年TOP10物企新增合约面积均值为TOP11-30物企的2.4倍,头部企业与其他梯队之间的差距进一步扩大。
      一方面,物企扩张策略从单纯的规模优先转变为效益优先,区域聚焦和城市深耕已成为行业共识。越来越多的企业开始制定明确的城市深耕计划,设定单个城市甚至更小范围内的在管项目数量或规模目标,以集中资源提升项目质量和运营效率。
      另一方面,物企积极拓展服务边界至医院、学校、市政设施等新空间项目,超大管理面积和合同价值的大型项目成为物企眼中的香饽饽,但如何能够构建差异化服务能力和竞争优势并获取合理的利润是扩张能否成功的关键。
      第三,越来越多的甲方客户在物业招标中会提出B2B合作的要求,例如采购科技公司的云服务,提高金融企业的存款等,而这些只有规模企业才能应对。
      拥有足够规模底盘及长期研发投入的行业龙头,方具备解决行业矛盾的能力。保安与外卖骑手多年难以调和的矛盾在2024年迎来爆发,随之而来的并不是冲突的进一步升级,而是有数字化能力的物企快速与外卖平台企业实现数据对接,共建「骑手友好社区」,既便利骑手通行,又保障社区安全管理。截至2025年1月,「骑手友好社区」通行解决方案已累计服务超170万骑手,拓展至全国1.6万余个小区。「骑手友好」是智慧化项目的一个标签,未来,还会有更多的标签共同助力项目向智慧化项目转型,这对物企的数字化后台、智能化前台以及科技软硬件等综合能力提出了很高的要求。具备真正的科技能力和智慧化改造能力将会是未来头部物企的关键标志。
      行业变化之三:资产更迭焕发生机
      持有人变换带来新的需求
      近年来,伴随著房地产大宗交易的持续进行,越来越多的不动产持有人由地产企业转变为险资、企业乃至个人。对物企的服务需求从基础的物管服务向绿色、智能智慧等领域延伸,对物企的综合服务能力提出更高要求的同时,也代表著更多的物业服务机会从原地产企业关联物业服务商的口袋里流入了市场。
      过往,物业企业从传统的物业管理(PM)向设施设备管理(FM)延伸,从提供基础的物业服务到服务使用建筑物的客户的方方面面。而今,随著市场环境的变化以及业主、租户需求的日益多元化和精细化,服务边界进一步向深度介入到商业写字楼和商业综合体等资产的全生命周期管理中。物企需要分别围绕建筑物本身、建筑物使用者和建筑物持有者形成多种经营和服务能力。在传统的物业服务之外提供ESG咨询和建设、能源管理、商业租赁、资产管理等服务,构建多样化的服务能力以满足不同目标群体的需求是市场竞争的坚实护城河。
      从开发商前期物业合同到物业服务合同,存量市场打开空间
      业主委员会和物业管理委员会成立比例持续提升。以北京为例,自2020年5月《北京市物业管理条例》正式施行,四年来,北京成功组建物管会多达5,100余个,业委会和物管会的组建率从四年前的64%一路飙升至97%。与此同时,不少省市也在积极学习北京的先进经验,结合自身实际情况,对《物业管理条例》进行重新修订。业委会的广泛建立,是社会治理向基层延展的生动体现,有助于激发基层社会治理活力,提升城市治理的整体效能。业委会的成立,会标志性地把《前期物业服务合同》变更为《物业服务合同》,这个变更过程中,头部企业获得了更广阔的市场空间。
      过往,部分业主委员会运作曾一度被诟病为「少数人专政之机构」,治理失范问题引发社会关注。2024年,得益于法规体系的完善及监管力度的强化,业委会治理质效显著提升。多地颁布实施细则,明确要求业委会须定期披露小区公共收益及费用支出明细,以信息披露透明化重塑公信力,也为存量住宅物业市场打开了市场空间。

业务展望：

2025-2027年,将是本集团能力建设的三年,AI御风而行,开发商等历史遗留问题逐步消解。本集团在过往以劳动力外包为底座的基础上,围绕「资产、智慧、低碳」,通过流程变革与科技应用提效,将逐步提供附加技术及知识含量更高的服务产品。
      继续打造可增长、可提效、可延展的升级版蝶城模式
      贯彻「质价相符」理念,发挥弹性定价能力进一步助力市场拓展。供应链持续提效,「灵石+飞鸽」挖掘新的提效增长点。积极开展房屋修缮和装修等资产服务,根据市场需求及底盘增长调整门店投入和布局。围绕持有的重资产社区商业项目,构建「蝶城+社商」运营模式并持续深化迭代,与属地街道共同打造「理想之地」。
      围绕客户多样需求,构建竞争护城河
      继续服务更多客户,并服务客户更多方面。发展细分能力垂类客户,服务更多优质赛道的龙头客户。并围绕建筑物核心需求,打造智慧+低碳的服务能力,打造建筑物全生命周期服务。提升各ToB业务协同,形成本集团内部各个业务条线的交叉销售,共同服务客户更多方面。
      全面应用AI,带来流程质变
      人工智能的发展速度一次次超出了人们的预期。本集团将继续积极拥抱人工智能,提升大模型等人工智能技术的应用,带来流程质变,实现专业能力与营运效率提升。围绕「灵石」产品,构建全空间数字化服务能力,以科技创新推动行业革新。
      秉承可持续发展理念,践行「万物云共同发展计划」
      本集团将持续践行「爱生命、爱成长、爱环境、爱社区」四大主题,减少在服务空间内非正常死亡,助力一线服务者多元成长,推进建筑节能减排与社区垃圾分类,实现物业更新及与周边小区共生。

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