时代邻里（09928.HK）2024年度管理层讨论与分析

证券之星消息，近期时代邻里（09928.HK）发布2024年年度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

业务回顾：

业务概览
      本集团是中国领先且快速发展的城市综合服务运营商,为住宅、产业园、公建以及其他城市空间等多元化业态提供高质量的社区服务、城市服务与创新服务。2024年,本集团就综合实力而言获北京中指信息技术研究院认可为2024年中国物业服务百强企业第11位。
      我们主要业务包含物业管理服务、社区增值服务、非业主增值服务及其他专业服务,全面涵盖了整个物业管理价值链。
      物业管理服务
      截至2024年12月31日,我们合约物业管理服务已覆盖82个城市,在管物业管理项目(不含城市公共服务20个项目)878个,物业管理在管建筑面积(「建筑面积」)约118.8百万平方米。此外,我们共有67项合约物业管理项目尚未移交予我们管理,未交付建筑面积约为6.9百万平方米。
      于2024年,我们战略性调整在管物业组合以追求较佳利润及回款表现。于年度内,我们主要通过内生扩展,以多样化我们的业务范围。
      (1)就我们管理的住宅小区及非住宅小区而言,新业务主要包括由物业开发商开发的新物业的前期物业管理服务合同及非住宅小区取代其先前物业管理服务供货商的物业管理服务合同。
      (2)该等终止包括我们自愿不续约某些物业管理服务合同。我们将资源重新分配给收益更高的业务,以优化我们的物业管理服务组合。
      本集团已深深扎根于大湾区逾20年,并不断扩大大湾区的物业管理范围,进一步巩固了在该区域的竞争优势。于2024年12月31日,本集团物业管理在管项目中,物业管理在管建筑面积约49.1百万平方米的项目位于大湾区,占物业管理服务在管建筑面积约41.3%。借助于大湾区项目的成功管理经验以及市场口碑,我们也实现了在其他城市的布局。
      在管物业组合
      我们管理多元化的物业组合,除聚焦于住宅、产业园与公建三大业态外,我们也管理商业物业、写字楼、城市空间等其他业态,并致力于丰富我们所提供的服务类型。
      下表载列我们截至所示日期按物业类型划分的物业管理在管建筑面积及于所示期间物业管理服务产生的收入明细:
      得益于我们持续努力扩大客户群及优化在管物业组合,施行有效的自主拓展,收获均衡及多样化的业态布局。截至2024年12月31日,住宅业态在管面积约72.2百万平方米,在管规模中比重约为60.7%。年度内住宅物业的管理收入所得约人民币979.7百万元,占物业管理服务收入的约53.9%。我们认为,通过管理多元化业态而积累的经验及知名度,将令我们可进一步扩大在管物业组合及客户群,为未来取得稳健的持续性收入。
      所服务开发商的性质
      我们加大向独立第三方市场拓展。凭借良好的服务品质、专业的服务团队及良好的口碑和声誉,从第三方市场拓展所获取的建筑面积占物业管理服务在管面积约71.4%。
      外拓物业的物业管理在管建筑面积所占百分比由2023年的约69.4%增长至2024年的约71.4%,管理外拓的物业所产生的收入由2023年的约人民币1,118.6百万元减少至2024年的约人民币1,008.1百万元。有关减少主要原因为优化在管项目结构,退出部分利润率较低的项目。
      社区增值服务
      作为物业管理服务的延伸,为满足业主及居民对便利性的追求,提升客户体验和增加其忠诚度,我们提供广泛的两类服务,即公共空间租赁及停车位管理以及生活服务。我们的生活服务主要包括拎包入住、房屋翻新、资产管理、社区团购以及家政服务等。
      2024年社区增值服务收入较2023年同期的约人民币309.7百万元减少约2.0%至约人民币303.6百万元,主要由于本年退出社区团购业务,导致该项收入大幅下降。同时,我们专注于美居服务和经纪业务,相关收入显著增长,使得社区增值服务收入总体变化不大。
      非业主增值服务
      我们为非业主(主要是物业开发商)提供广泛的物业相关业务解决方案,涵盖其整个物业开发过程,该等解决方案包括:(i)协销服务,即协助物业开发商展示及推销其物业,包括售前咨询、样板间管理、组织销售活动以及物业开发项目的访客接待;(ii)施工现场服务,例如咨询及安保服务;(iii)住宅、商舖和停车位等房屋中介服务;以及(iv)城市更新项目服务。
      2024年非业主增值服务的收入较2023年同期的约人民币69.6百万元下降约54.9%至约人民币31.4百万元。为应对中国房地产市场的周期性下行,本集团出于谨慎考虑及平衡回款节奏,调节非业主增值服务的规模,使年度内整体非业主增值服务的收入有所下降。
      其他专业服务
      我们向客户提供其他专业服务,包括(i)电梯服务(包括电梯销售、安装、维修及保养);(ii)智联科技服务;及(iii)城市公共服务。
      2024年,我们持续拓展城市公共服务项目,为该等项目提供市政环卫、安保巡逻、施工场地综合管理以及综合保洁等服务。2024年,城市公共服务收入从2023年同期约人民币128.3百万元增加至约人民币155.5百万元。于2024年12月31日,我们一共有城市公共服务项目20个,已签订总合约金额约人民币366.5百万元,年化合约金额约人民币148.3百万元。

业务展望：

迈入2025,我们更需要有「惟实励新,躬耕笃行」的精神。面对时代之变,以进取者的姿态躬身入局,以「三个坚定」的信念求真务实、开拓创新。
      第一,坚定为客户创造价值。深入洞察客户对美好生活的需求,以品质提升与服务创新为核心构建差异化价值体系。依托智能化工具与标准化流程将客户的隐性需求转化为系统性服务方案,通过数字化转型重塑服务内核,打造「资产增值+居住体验」双轮驱动的生态服务网络,完成从基础服务商向资产运营专家的价值跃迁。
      第二,坚定实现有质量的增长。深耕存量市场,纵深推进「星火计划」战略布局,在核心城市和重点区域构建服务生态圈,依托数字平台驱动城市服务资源精准配置,形成标准化服务包与定制化解决方案并行的产品矩阵,打造高密度、高效能的项目集群与服务生态网络。
      第三,坚定实现数智化转型。以「数字底座+智能中枢」驱动科技战略升级,实施「人才×科技」复合发展战略,通过组织效能革新与数字化转型构建敏捷智慧企业生态。
      未来,本集团将以科技重构服务边界,以生态培育增长韧性,让更多人享受美好生活。

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