世茂服务（00873.HK）2024年度管理层讨论与分析

证券之星消息，近期世茂服务（00873.HK）发布2024年年度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

业务回顾：

业务概览
      本集团的目标是成为中国领先的综合物业管理服务提供商,为业主提供高品质的物业管理服务及贴近客户需求的多元增值服务。目前,本集团一共有四大业务板块:(1)物业管理服务;(2)社区增值服务;(3)非业主增值服务;及(4)城市服务。
      截至2024年12月31日止,本集团收入为人民币7,895.5百万元,毛利润为人民币1,564.3百万元;年度亏损为人民币223.0百万元,本公司权益持有人应占亏损为人民币272.4百万元。
      于2024年12月31日,本集团为1,447个项目提供种类丰富的服务,业态类型多样,包括住宅、高校、公建、产业园及医院等。在管建筑面积实现218.4百万平方米,合约建筑面积实现314.3百万平方米。
      物业管理服务
      –占总收入70.5%,占总毛利润71.6%
      2024年全年,本集团物业管理服务收入规模增加,利润率保持稳定。
      截至2024年12月31日止,本集团物业管理服务收入实现人民币5,564.3百万元,相较于2023年同期的人民币5,291.9百万元,同比上升5.1%,主要得益于(1)本集团积极开展第三方竞标外拓,新增在管建筑面积;(2)第三方竞标外拓团队能力突出,业绩优异,新获取项目的质量高于存量项目;(3)本集团提升物业管理服务品质,促进在管项目合同总金额的增加;及(4)世茂集团控股有限公司(‘世茂集团’)交付给本集团的在管建筑面积的增加,促进物业管理服务收入的增长。
      截至2024年12月31日止,本集团物业管理服务的毛利润实现人民币1,120.8百万元,相较于2023年同期的人民币1,065.4百万元,同比上升5.2%,毛利率为20.1%,相较于2023年同期的20.1%持平,主要是因为本集团自2024年5月开始,重点提升管理效能,优化在管项目组合;着力提升项目经营管理能力,降本增效,严格控制一线管理成本;推进节能改造,降低公用事业成本,促进保持物业管理服务业务的利润率。
      物业管理服务收入、毛利润及毛利率:
      2024年全年,本集团管理规模保持稳健,项目组合结构整体进一步提升。
      于2024年12月31日,本集团在管建筑面积为218.4百万平方米,相较于2023年同期的250.6百万平方米,同比下降12.8%;本集团合约建筑面积为314.3百万平方米,相较于2023年同期的332.3百万平方米,同比下降5.4%。
      于2024年12月31日,来自独立第三方开发商的在管建筑面积为156.1百万平方米,占比为71.5%;来自独立第三方开发商的合约建筑面积为238.1百万平方米,占比为75.8%,主要得益于本集团市场拓展业务能力的持续提升,第三方竞标外拓成为本集团最重要的在管及合约建筑面积来源,为本集团的业务发展提供动力。
      下表载列本集团分别于2024年12月31日及2023年12月31日的在管建筑面积与合约建筑面积,并按照物业开发商类型划分:
      于2024年12月31日,本集团住宅物业的在管建筑面积为139.6百万平方米,占比为63.9%,相较于2023年同期的57.0%,提升6.9个百分点;住宅物业的合约建筑面积为193.0百万平方米,占比为61.4%,相较于2023年同期的57.0%,提升4.4个百分点。
      于2024年12月31日,按在管建筑面积看,本集团有74.4%的住宅物业位于中国一线、新一线及二线城市。优质的管理项目及稳健的管理规模,不仅为本集团持续贡献物业管理服务收入,也为各项社区增值服务业务提供了发展基础及增长机会。
      下表载列本集团分别于2024年12月31日及2023年12月31日的在管建筑面积与合约建筑面积,并按照业态类型划分:
      截至2024年12月31日止,本集团终止在管建筑面积为60.9百万平方米,相较于2023年同期的56.8百万平方米,同比上升7.2%;本集团终止合约建筑面积为62.2百万平方米,相较于2023年同期的59.2百万平方米,同比上升5.1%。
      本集团聚焦经营能效,对所有在管项目进行系统性盘点,通过对标调研和项目评估,就各项目的发展潜力及经营贡献,主动匹配资源配置策略。促进了项目经营质量的明显提升,为本集团在市场竞争中筑牢根基,释放更多发展活力。
      –第三方竞标外拓质量高
      2024年全年,本集团锐意进取,加大对第三方项目的拓展,凭藉优质的服务产品,赢得市场认可,第三方竞标外拓成绩再创新高。截至2024年12月31日止,本集团第三方竞标外拓新增年化合同额为人民币1,482.7百万元,相较于2023年同期的人民币1,156.5百万元,同比上升28.2%;新增合约建筑面积43.1百万平方米,相较于2023年同期的41.7百万平方米,同比上升3.4%;新增在管建筑面积21.5百万平方米,相较于2023年同期的28.8百万平方米,同比下降25.3%。第三方竞标外拓新增项目平均物业管理费为人民币2.9元╱平方米╱月,相较于2023年同期的人民币2.3元╱平方米╱月,同比上升26.1%。
      第三方竞标外拓的新增住宅物业合约建筑面积占比达到42.9%,其中,全新住宅物业占比为18.3%,二手住宅物业占比为24.6%,对平均物业管理费和利润率产生积极影响。
      尽管房地产市场持续低迷,本集团第三方竞标外拓的年化合同额依然能够屡创新高,中标项目的质量节节攀升,示范效应持续增强,充分体现了本集团新管理团队的开拓精神和业务能力。
      第三方竞标外拓之新增在管建筑面积与新增合约建筑面积,并按照业态类型划分:
      社区增值服务
      –占总收入15.3%,占总毛利润18.2%
      截至2024年12月31日止,本集团社区增值服务收入为人民币1,207.7百万元,相较于2023年同期的人民币1,362.9百万元,同比下降11.4%,主要是因为(1)受到房地产行业整体下行的影响,部分与房地产行业关联度较高的业务规模下降明显,例如车位资产运营服务和美居服务;及(2)国内经济形势发生变化,整体的消费环境发生改变,消费意愿趋于谨慎,使得社区资产管理服务面临一定的挑战。
      自2024年5月起,本集团对社区增值服务的发展战略进行优化调整。一方面,将业务重点聚焦于贴近居民日常生活,积极探索和培育新的业务模式,构建便捷高效的‘5分钟生活圈’,为客户提供更加贴心、即时的服务体验。另一方面,基于对市场竞争力和盈利能力的综合考量,本集团决定暂停部分优势不够突出、利润率相对较低的业务,集中资源和精力,全力提升核心业务能力。
      截至2024年12月31日止,本集团社区增值服务毛利润实现人民币284.3百万元,相较于2023年同期的人民币355.5百万元,同比下降20.0%,主要是由于板块业务规模下降以及毛利润结构变化所致。
      社区增值服务收入,并按照类别划分:
      –社区资产管理服务,收入为人民币243.1百万元,相较于2023年同期的人民币280.8百万元,同比下降13.4%
      2024年全年,由于受到房地产行业整体市场低迷及经济形势变化导致消费趋势改变等多种因素影响,致使客户对于社区空间服务及到家服务的需求减弱,影响收入。
      –智慧场景解决方案,收入为人民币81.9百万元,相较于2023年同期的人民币85.6百万元,同比下降4.3%
      2024年全年,本集团开展多场景智慧化解决方案输出业务,提供解决方案、设计、工程、调试、运维一站式服务;开展智能化产品研发、销售业务,提供全屋智能设备、智慧停车及智慧通行等产品,收入基本持平。但受到房地产行业整体低迷及整体消费承压的影响,毛利率同比下降。
      –车位资产运营服务,收入为人民币264.6百万元,相较于2023年同期的人民币294.6百万元,同比下降10.2%
      2024年全年,由于受到国内房地产行业依旧整体下行的影响,业主对停车位的购买需求降低,影响停车位销售业务的收入。
      –美居服务,收入为人民币69.7百万元,相较于2023年同期的人民币126.5百万元,同比下降44.9%
      2024年全年,由于受到房地产行业持续低迷的影响,市场整体新建项目和新交付项目持续减少,导致业务规模萎缩,影响收入及利润率。
      –校园增值服务,收入为人民币361.1百万元,相较于2023年同期的人民币412.7百万元,同比下降12.5%
      2024年全年,由于受到整体经济形势变化的影响,部分事业单位收缩服务需求,影响收入。但本集团积极应对市场变化,增强经营管理能力,加强控制成本,基本维持毛利率。
      –养老服务,收入为人民币187.3百万元,相较于2023年同期的人民币162.7百万元,同比增长15.1%
      2024年全年,上海椿祺集养老服务有限公司(‘椿熙堂’)团队积极发展业务,新开辟浙江舟山市场,扩大了收入来源。椿熙堂与世茂服务联动,共同开发市场,共享客户资源,建立高效的服务模式,向客户提供高品质的服务产品,取得收入增长。
      非业主增值服务
      –占总收入2.2%,占总毛利润1.9%
      截至2024年12月31日止,本集团非业主增值服务收入实现人民币176.0百万元,相较于2023年同期的人民币213.1百万元,同比下降17.4%,主要原因是受到房地产行业持续低迷影响,商品房新开工数量下降,导致案场业务大幅萎缩,影响收入及利润率。
      城市服务
      –占总收入12.0%,占总毛利润8.3%
      截至2024年12月31日止,本集团城市服务收入为人民币947.5百万元,相较于2023年同期的人民币1,334.8百万元,同比下降29.0%,主要原因是受到宏观经济环境改变的影响,部分地区政府收缩了对城市服务的需求。本集团及时应对市场变化,积极调整:(1)处置了无锡市金沙田科技有限公司(‘无锡金沙田’);及(2)主动退出了部分利润率较低及账期较长的项目,着力提升管理经营能力,维持毛利率水平。
      股份奖励计划
      董事会于2021年6月28日(‘该采纳日期’)采纳本公司的股份奖励计划(‘股份奖励计划’)。股份奖励计划的目的为表彰本集团的若干入选雇员之贡献,并激励雇员继续为本集团之持续经营和发展效力,及为本集团进一步发展吸引合适之人才。
      股份奖励计划由该采纳日期起生效,有效期为十年。根据股份奖励计划,可授予奖励的股份之最高数量为本公司于该采纳日期已发行股份总数的3%(即70,919,190股股份)。于截至2024年12月31日止十二个月内,本公司概无根据股份奖励计划授出奖励股份。有关股份奖励计划的进一步详情将适时于本公司之2024年年报内列载。
      上市所得款项
      本公司于2020年10月30日在香港联合交易所有限公司(‘联交所’)主板上市,扣除包销费用及相关开支后,上市所得款项净额为5,917.4百万港元(约等同人民币5,126百万元)。有关上市所得款项的实际用途或拟定用途详情如下:
      上文载列的所得款项还未动用的主要原因是本集团未能成功收购此前潜在的目标项目。本集团将继续寻找合适的收购标的及投资目标,而管理层将继续本着审慎进取的原则综合考虑,促进募集资金动用,以实现业务稳健发展及股东长远利益。
      股本集资活动及所得款项用途
      根据一般授权配售现有股份及以先旧后新方式认购新股份(‘先旧后新配股’)于2021年10月19日,本公司与MorganStanley&Co.Internationalpl(c‘配售代理’)、世茂集团及卖方BestCosmosLimited(‘BestCosmos’)订立配售及认购协议(‘2021年配售及认购协议’),据此,配售代理有条件同意按悉数包销基准以每股15.18港元之配售价配售115,000,000股本公司现有普通股股份予不少于六名独立的专业、机构及╱或个人投资者,而BestCosmos有条件同意认购且本公司有条件同意按配售价向BestCosmos配发及发行与配售代理所配售的配售股份数目相同的新普通股股份。认购股份的面值为1.15百万港元,及按签立2021年配售及认购协议前的最后一个完整交易日于联交所所报收市价每股16.82港元计算,市值为1,934.3百万港元。每股认购股份的净价格为15.09港元。配售现有股份于2021年10月22日完成,及根据本公司于2021年股东周年大会通过的普通决议案授予董事的一般授权(‘一般授权’),本公司于2021年11月2日向BestCosmos配发及发行115,000,000股普通股股份。
      经扣除相关费用及开支,本公司收到的所得款项净额约为1,735百万港元。本公司拟将该等所得款项净额用于潜在收并购、业务扩展、一般营运资金及一般企业用途。董事认为配售事项及认购事项为本公司集资并扩大其股东及资本基础的良机,及将加强本集团的财务状况,并为本集团提供营运资金。有关进一步详情,请参阅本公司日期为2021年10月20日及2021年11月2日之公告。
      有关以上股本集资活动之所得款项净额合共约为1,735百万港元(约等同人民币1,426百万元)的拟定及实际用途详情如下:
      由于房地产行业整体下行导致物业管理服务行业的发展受到影响,行业整体增长率明显放缓。因此,本集团管理层将战略重心由收并购转移至第三方竞标外拓,如项目招标、市场渠道扩展及营销团队建设上,发展自身的市场拓展能力。本集团管理层将在行业复苏或时机理想之时,继续物色合适的收购目标,以审慎灵活的原则,有效使用所得款项,促进本集团业务长远稳健发展。
      关连交易-车位及仓储单位购买协议
      于2024年4月24日,上海润尚房地产经纪有限公司(为本公司间接全资附属公司)的若干分公司与世茂集团控股的若干间接全资附属公司订立若干协议,据此,本集团将自世茂集团收购若干停车位及仓储单位(‘目标资产’)。目标资产包括世茂集团两个项目合共180个停车位及10个仓储单位,总对价约为人民币36,473,237元。
      目标资产所在的两个项目均已竣工,并交付予业主。由于该等项目的房地产营销团队即将撤出该等项目,而本集团为提供持续物业管理服务的供应商,本集团认为收购事项及接管目标资产将更方便本集团未来管理、销售或租赁该等资产。此外,该等项目的住户对停车位及仓储单位仍有稳定需求,本集团认为该等收购事项将为该等项目的业主提供更佳服务,亦将为本集团提供机会变现有关资产,并为股东带来有价值的回报。有关以上关连交易之详情,请参阅本公司日期为2024年4月24日之公告。

业务展望：

经营宗旨与导向
      2025年,本公司将以良性健康运营为核心经营宗旨。围绕此,第一,着力调整现有的经营结构,对资源进行更合理地配置;第二,积极开辟第三方竞标外拓市场的新赛道,紧跟行业趋势和市场需求,把握新兴领域的业务机会;第三,大力挖掘新资源,深度挖掘各项目中的潜在资源,紧密围绕小区业主的生活场景与实际需求,通过创新服务模式和方法,提供便捷服务,来实现创收。
      业务经营策略
      针对住宅业务板块,保持业务规模,通过优质的服务和良好的口碑,稳固客户群体,提高市场份额。通过优化成本和拓展增值服务,贡献稳定利润。
      针对非住宅业务板块,将其与住宅业务拆分,重点培养非住宅业务的独立运营能力。组建专业的非住宅业务团队,建立独立的市场拓展、运营管理和客户服务体系,以实现未来的独立经营。
      四大战役
      收入规模
      ‘保存量’。重视客户留存,提供优质且多元的服务,深度契合客户需求,增强客户与企业之间的情感纽带,稳固存量业务根基。
      ‘增多营’。丰富增值服务业务类型,从用户实际需求出发,挖掘新的服务增长点。优化场地资源配置,提升坪效,实现单位空间产出最大化。
      ‘扩增量’。积极开拓市场,凭藉专业的服务能力和竞争优势,突破市场边界,实现业务规模的持续扩张。
      成本管控
      ‘提人效’。通过优化人员配置、加强培训,提高员工工作技能与效率,提升人均产出及元均利润。推动业务流程优化,精简管理环节,降低管理费效。
      ‘降成本’。深度剖析成本构成,实施精益化成本管理。严格把控预算,从采购、现场作业等环节入手,加强成本监控与分析,确保成本有效管控。
      品质提升
      住宅业务板块。实施形象、标准、服务的全面焕新,为业主带来全新感受,确保服务细致入微。强化反馈与创新,充分收集业主意见,及时复盘调整服务策略。开展专项赋能培训,提升员工专业素养。
      非住宅业务板块。引入操作设备,利用智能化管理系统,提高运营效率与精准度。推进服务标准化、专业化建设,为客户提供优质、高效、规范的服务。通过打造创优项目,促进提升服务质量。
      管理提升
      管理培训。以打造‘未来森林学院’为依托,针对不同层级人员开展专项培养计划,全面培养员工的经营管理能力,扎实推进核心员工梯队建设。专业赋能。为基础岗位安排定岗培训,全面提升员工基础业务能力。管理层深入一线,帮助解决实际工作问题,实现对客服务能力的迭代升级。
      社会责任
      世茂服务作为一家深具社会责任感的企业,在不断追求自身发展的同时,始终铭记企业肩负的社会责任,实现与社会、员工、客户及投资者的共同繁荣,积极践行责任与担当。
      在国家‘物业服务+生活服务’的政策宣导下,在2024年,世茂服务聚焦‘硬件改善、软性提升、社区文化建设’三大方面开展品质提升行动,为业主打造温馨、有温度的美好社区。
      打造环境友好型项目,减少自身运营对环境的影响。在住宅业务板块,通过建立节能降耗管理机制、设定节能目标,实现对能耗的常态化管理,与业主共同建设生态型小区。在非住宅业务板块,聚焦废弃物处理、可再生能源利用及环卫一体化业务,推动城市循环经济发展,提升绿色产业发展水平。
      2024年,世茂服务获摩根士丹利资本国际公司(MSCI)上调环境、社会及管治(Environmental,SocialandGovernance)‘(ESG’)评级,由BB级提升至BBB级,并获得‘2024中国物业管理上市公司领先企业ESG可持续发展TOP10’及‘2024中国上市物企最佳ESG实践’奖项。
      人工智能技术及大数据应用。借助人工智能技术,物业管理服务企业可以实现智能化管理,精准管控业务流程,辅助设备稳定运行,降低管理成本,提高经营效率。通过应用大数据,达到对客户偏好的深度理解,为业主提供更优质的个性化服务及更便捷的服务体验,从而提升业主满意度以及社区归属感。
      切入新赛道。随著人们对生活品质要求的不断提高,例如社区养老服务、宠物服务等新赛道涌现出大量机会。物业管理服务企业凭借自身对社区与商业空间的熟悉度,快速切入这些新赛道,发掘新的业务增长点,实现多元化发展。
      转向技术型。从劳动力密集型向技术型转型,本公司将降低人力成本,提升服务质量与管理水平,重塑物业管理服务的业务模式,在激烈的市场竞争中筑起经营壁垒,打造核心竞争力,实现长期可持续发展。

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