房地产海外研究：新加坡商业REITs表现跟踪

（以下内容从中国银河《房地产海外研究：新加坡商业REITs表现跟踪》研报附件原文摘录）
核心观点
市场表现：市场对新加坡资产的需求韧性或依然较强，可能得益于新加坡资产的避险属性以及前期借贷成本的下降。这有望支撑优质物业业主的资产净值（NAV），尤其是拥有新加坡核心资产标的。我们认为，资产价值韧性有助于企业处置资产、回笼资金并循环投资，从而释放存量价值；但资本化率下行，或将削弱新加坡收购项目对派息的增厚效应。因此，具备成熟资产增值改造/再开发能力、资本循环操作规范且资产负债表稳健的S-REITs或更具优势。
工业地产REITs：拥有新加坡优质物业、具备结构性需求红利，且资产更新/再开发存在明确增值空间或相对优异。租金上涨依然是物业净收入内生增长的关键驱动力。市场基本面持续向好。根据JTC工业地产数据显示，一季度市场净吸收量约230万平方英尺，高于约140万平方英尺的新增净供给，带动租金环比增长0.4%、同比增长2.3%，空置率收窄至11.1%。人工智能、半导体和精密制造企业持续拉动高标准工业厂房需求。现代仓储物流、高标准工业厂房、数据中心和具备再开发能力的资产或更具有运营优势。
零售地产REITs：根据新加坡市区重建局（URA）的数据，新加坡全岛零售物业出租率维持在93.7%的稳定水平，接近2024年四季度后的高点。尽管如此，由于经营成本高企、消费情绪走弱以及租户整合/缩减规模，整体零售市场或持续面临压力。因此，我们认为具备优秀资产的S-REITs有望较整体零售市场具有更强的韧性。
办公地产REITs：根据URA，2026Q1新加坡中心城区写字楼租金指数200.2，较2025年Q4下降0.4，空置率进一步收紧至10.8%。根据戴德梁行，2026年新加坡CBD甲级写字楼新增供应年均仅40万平方英尺，远低于过去10年年均90万平方英尺的净需求量，预计到2026年末将支撑CBD甲级写字楼空置率保持在4.0%以下。新加坡CBD甲级写字楼的新增供应有限，寻找优质办公场地的租户或将面临更激烈的租赁竞争，并有望支撑持有优质CBD写字楼资产的办公类REITs维持高出租率和正向的租金调升率。
投资建议：新加坡REITs市场是全球主要的REITs交易市场，商业地产是其中的主要底层资产之一。按照资产类型分类，新加坡工业地产的需求表现较好，2026年Q1的净吸收量高于新增净供给量；新加坡零售地产的出租率维持在相对稳定水平；新加坡办公地产的CBD甲级写字楼新增供应有限，出租率有望维持高位。新加坡商业REITs发展具有引导意义，目前我国商业REITs稳步推进，商业地产REITs有望盘活优质资产。建议关注具有优秀商业地产资产的公司、具有商业地产经营运营能力的公司。
风险提示：全球宏观经济不及预期的风险；新加坡利率快速飙升的风险；2027-2028年新加坡水电气等成本重新定价的风险；新加坡消费不及预期的风险；新加坡企业退租办公楼的风险；全球游客出行骤降的风险；新加坡产业规划推进不及预期的风险。