专题报告：如何理解本轮地产政策

（以下内容从信达证券《专题报告：如何理解本轮地产政策》研报附件原文摘录）
摘要：
4月我国工业生产景气度较高，与假日错月有关。2024年4月工业增加值同比增速为6.7%，比上月加快2.2个百分点。从环比来看，4月工业增加值环比，为2012年以来同期最快增速（除2020年疫情影响以外）。根据统计局的解释，工业增加值增速较高一定程度上受到假日错月的影响。去年“五一”假期有两天安排在4月份，今年全部落在5月份，这也就是说，今年4月份的节假日比上年4月份少了两天。
4月经济有3个特征，一是出口对经济的支撑作用在延续，二是地产仍处于下行趋势，三是边际上服务业有所降温。（1）受到全球制造业上行的拉动，4月份出口交货值同比增长7.3%，比上月加快5.9个百分点。从高频数据来看，5月SCFI、CCFI两个与出口相关的指标均较4月上行，反映出口的强势有望延续。（2）地产销售、投资数据仍较为低迷。房地产供需格局发生变化的背景下，“金三银四”成色不足。（3）服务消费的热度出现下降。服务业当月生产指数同比增长3.5%，比上月有所回落1.5个百分点。5月PMI出现回落，也显示出服务消费的热度可能出现下降。往后看，如果后两项继续转弱，仅靠出口可能难以巩固经济向好的趋势。以此为背景，政府果断出手稳地产，打出了一套政策的“组合拳”，或有利于稳定市场预期，推动经济加速恢复。
4月政治局会议以来，新一轮地产政策拉开序幕。截至目前，本轮房地产相关政策主要包括：（1）政府收购存量商品住宅，并投放至公共租赁住房等保障性住房市场，如杭州、郑州已出台相关政策。（2）央行层面，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，下调公积金贷款利率、降低首付比。（3）杭州、西安等地全面取消限购。
在这些政策当中，我们判断，政府收储的影响最为直接，且存在一定的预期差。根据我们的测算，住宅出清周期已处于历史高位，库存压力较大。我们判断，住宅出清周期存在一个合意水平，我们基于此来测算收储的潜在规模。住宅出清周期是反映住宅库存健康程度的重要指标，该指标下降有利于稳定楼市预期，并对房价能够起到托底的作用。由此我们判断，住宅出清周期存在一个合意水平。另外，政府收购商品住宅可能存在一定的折价。假设住宅出清周期存在一个合意水平为2013年以来的平均水平，收购的折价为80%，则我们测算收储的潜在规模为1.73亿平方面，需要资金1.43万亿元。
风险因素：政策明显收紧；海外经济下行对出口影响超预期。