化妆品表现亮眼，房地产开发业务剥离进展顺利

（以下内容从国金证券《化妆品表现亮眼，房地产开发业务剥离进展顺利》研报附件原文摘录）
鲁商发展(600223)
业绩简评
3.30 公司公告 4Q22 营收 44.22 亿元、 同降 26.47%， 归母净利润-1.08 亿元（去年同期-1.41 亿元）， 亏损较多主要系 1）对部分健康地产项目产品计提存货减值准备； 2） 健康地产结算项目主要为毛利率较低的刚需产品或首期销售房源。
旗下山东福瑞达医药 22 年营收/归母净利润 26.1/2.04 亿元、同比+20%/+13.5%、归母净利率 7.8%（同比-0.4PCT）。 22 年经营性现金流量净额 9.98 亿元、 同降 85.43%，主要系健康地产板块受市场环境影响本期销售回款减少影响所致。
经营分析
化妆品：“4+N”矩阵持续推进， 瑷尔博士收入破 10 亿元。 2H22化妆品营收 9.56 亿元、 同增 9.52%（较上半年 62.78%的增速放缓）。 1）颐莲： 2H 营收 3.2 亿元、 同比-14%， 23 年围绕“玻尿酸+” 进行产品升级、品类延展。 2）瑷尔博士： 2H 营收 5.2亿元、同增 18%， 23 年重点发力益生菌面膜/洁颜蜜等优势产品多渠道的进一步破圈渗透、提升市占率， 借力褐藻专利、产品布局逐步从“微生态+保湿”延展至“微生态+抗初老”高端线、客单价有望提升。 3）其他品牌：快速增长， 2H 营收1.1 亿元、同增 101%， 诠润/贝润表现亮眼。
2H22 医药增速转正、 原料/房地产及物业同比下降。 1） 原料及衍生产品、添加剂： 积极抢占市场份额、 布局胶原蛋白赛道， 添加剂领域大单品纳他霉素全球市占率 40%+， 2H 营收1.26 亿元、同比-10%； 2）医药： 2H 营收 3 亿元、同比+11%（1H 同比-22%）； 3） 房地产及物业： 2H 营收 64.57 亿元、 同比-4%。
房地产开发业务剥离进展顺利。首批 6 家公司资产已完成交割，第二批次（菏泽置业、临沂置业） 预计 23 年 11 月前完成交割、交易完成后将不再从事房地产开发业务。
盈利预测、估值与评级
化妆品“4+N” 矩阵成长性强， 23 年预计完成房地产开发业务剥离。 预计 23-25 年归母净利润为 3.47/4.38/5.06 亿元，对应 23-25 年 PE 分别为 30/24/21 倍，维持“买入”评级。
风险提示
地产业务波动； 化妆品竞争加剧，新品牌孵化不及预期。