万科A:业绩表现超预期，财务安全性高

事件概述万科A发布2022年中报，公司实现营收2069.2亿元，同比+23.8%；实现归母净利润122.2亿元，同比+10.6%。

业绩稳定增长，融资优势显著2022H1，公司实现营收2069.2亿元，同比+23.8%，归母净利润122.2亿元，同比+10.6%。报告期内，公司毛利率和净利率为20.46%和8.75%，分别同比-2.48pct和-0.93pct，短期盈利水平仍有压力。上半年，公司剔除预收账款后的资产负债率为68.4%，净负债率为35.5%，现金短债比为2.1,三道红线保持绿档，同时，综合融资成本较2021年下降0.19个百分点至4.08%，低成本融资优势凸出。

销售稳居行业前33，拿地质量提升2022H1，公司实现销售金额2152.9亿元，同比-39.3%，销售面积1290.7万平方米，同比-41.1%，销售增速优于行业，稳居克而瑞销售排行榜前3。报告期内，公司拿地总价386.8亿元，拿地金额占销售金额的18%，同比-13.8pct，拿地趋于保守，但整体土地质量有所提升，一二线城市在上半年投资额中占比为95.6%。

多元业务持续向好，收入保持增长2022H1，物业业务营收143.5亿元，同比+38.2%，物流业务营收18.6亿元，同比+39.1%，租赁业务营收14.8亿元，同比+12.3%，商业业务营收40.1亿元，同比+10.4%，多元业务持续发力，各项收入持续攀升。

投资建议万科A业绩稳定增长，低成本融资优势显著，土储布局优质，财务状况良好。受疫情及利润率下滑所影响，我们下调公司22-23年营收528.3/567.9亿元的预测至505.8/564亿元，新增24年营收为622亿元，下调公司22-23年EPS为3.94/4.20元的预测至2.18/2.44元，新增24年EPS为2.68元，参考2022年9月2日收盘16.8元/股，对应PE分别为7.7/6.9/6.3倍，维持公司“增持”评级。

风险提示销售不及预期，结转毛利率持续下滑，政策出台不及预期