万科A:业绩稳健增长，债务结构优化

事项：公司公布2020年三季报，前三季度实现营收2414.9亿元，同比增7.9%，归母净利润198.6亿元，同比增8.9%，对应EPS为1.741元/股，符合市场预期。

平安观点：业绩稳健增长，未结资源充足。公司前三季度营收同比增长7.9%，归母净利润增长8.9%；扣非后归母净利润同比增长3.9%。受结算结构及限价影响，期内整体毛利率同比下降6.1个百分点至29.9%。疫情影响下竣工节奏有所放缓，期内竣工面积1805万平，同比增长10%，完成全年目标54%。由于销售金额远大于同期结算，期末集团并表已售未结资源达7248.8亿元，较上年末增长19.0%，为未来业绩释放奠定基础。

单季销售快速回升，新开工完成度高。前三季度公司实现销售金额4927.6亿元，同比增长3.6%；销售面积3264.8万平米，同比增长6.6%；销售均价15093元/平，较2019年全年下降1.6%。其中三季度实现销售额1722.8亿、销售面积1187.9万平，同比增21.7%和30.3%。前三季度新开工面积2830万平方米，同比减少12.7%，完成全年计划96.9%(2019年同期为89.9%)。

下半年拿地趋于积极，土储相对充足。随着行业金融监管趋严，土地市场逐步降温，公司积极把握拿地契机，三季度新增土储建面851.3万平，拿地销售面积比72%，较上半年47%明显提升。前三季度累计新增土储1832万平，拿地销售面积比56%，较2019年全年下降34个百分点；平均楼面地价6573元/平，地价房价比43.5%，较2019年全年上升2.8个百分点。期末在建及规划建设项目面积（剔除已售未结）约1.1亿平米，可保障未来2-3年销售。

在手现金充足，债务结构优化。公司坚持以现金流为基础的真实价值创造，不断提高资金管理的计划性和精细度。期内实现经营性现金净流入333.8亿元，期末在手现金1730.5亿元，远高于短期借款和一年内到期有息负债总和850.7亿元；有息负债占总资产的比例为14.1%，且有息负债中66.8%为长期负债，债务结构持续优化；期末净负债率28.5%，较上年末下降5.4个百分点，继续保持行业低位。

多元化业务延续良好发展。物业方面，公司正式推出国内首个以城市服务为定位的全新品牌“万物云城”，并试点发布城市服务智慧运营平台；租赁住宅方面，期内新开业0.85万间，累计开业13.58万间，期末成熟期项目（开业半年及以上）出租率达95.3%；商业地产方面，印力集团荣获“2020中国商业地产领先品牌”称号，8月上海南翔印象城MEGA盛大开业，成为上海最大单体购物中心，开业首月总客流突破300万人次；物流仓储方面，三季度新获取4个项目，总建面32万平，期末物流仓储服务业务总建筑面积约1106万平。

投资建议：维持原有盈利预测，预计2020-2022年公司EPS分别为3.96元、4.56元、5.20元，当前股价对应PE分别仅6.9倍、6.0倍和5.3倍。短期来看，行业金融监管趋严背景下，公司财务结构稳健、融资成本占优，有望把握潜在的拿地窗口期、进一步提升市场份额；中长期来看，中央坚持“稳地价、稳房价”等导向下，行业将从粗放型发展向精细化运营转变、由土地红利向管理红利、品牌红利迈进，房企拿地容错率大幅下降。公司融资管控、品牌优势突出，稳健经营、居安思危的基因更契合未来行业发展趋势，同时多元化布局打开新的增长空间，有望进一步扩大行业领先优势，维持“强烈推荐”评级。

风险提示：（1）若新型冠状病毒肺炎疫情持续时间超预期，或令公司销售承压，同时开工进一步延期，也将对后续可推货量、竣工节奏产生负面影响；（2）受疫情影响，若行业需求释放持续低于预期，房企普遍以价换量，可能带来公司项目减值风险；（3）2016年起受楼市火爆影响、地价持续上升，而后续各城市限价政策陆续出台，未来公司毛利率面临下滑风险。