中南建设公司首次覆盖报告：高成长风华正茂，快周转提速增效

规模、杠杆、激励多位一体，首次覆盖给予“买入”评级。

中南建设近年来从上到下进行了系统性战略调整，在优秀人才引进、激励加强的助力下运营效率持续提速。基于公司销售高增，盈利能力持续改善，业绩迎来快速释放。我们预计2020-2022年公司归母净利润70.4、90.1、103.3亿元，同比增速分别为69.1%、28.0%、14.7%；EPS 分别为1.86、2.38、2.73元，当前股价对应PE 为4.7、3.7、3.2倍。首次覆盖给予“买入”评级。

地产销售增速迅猛，投资力度持续回升。

中南建设在引进职业经理人团队、引入优秀人才、加强激励后，周转逐渐提速。

2019年公司实现销售金额约1961亿元，同比增长34%，过去5年复合增速72%；

销售规模位列行业第16名，自2013年排名持续上行。截至2020H1，公司已进入内地109个城市，覆盖全国400毫米等降水线以东多数人口密集省份。在项目类型上，公司逐渐摒弃了早年的超大盘模式，转为更加灵活的中小盘拿地。严格的土地投拓体系、叠加行之有效的管控、运营体系，公司盈利能力底部回升。

债务结构合理，杠杆水平持续回落。

截至2020H1，公司有息负债781.4亿元，同比增加14%，其中短期债务占比仅30.3%。公司2020H1净负债率为147%，自2017年以来一直保持下降趋势，降负债效果明显。同时有息负债利用效率持续提高，2019年公司单位有息负债撬动2.8倍销售规模，该指标自2014年以来持续提升，年复合增长率达26%。

高业绩考核目标彰显公司未来发展坚定信心。

2020-2022年公司股权激励行权条件为归母净利润较2017年增速不低于560%/1060%/1408%，对应归母净利润分别为39.8/69.9/90.9亿元；目前激励计划激励对象已经包含公司董事、高管及业务骨干人员，有效加强对管理层和业务骨干的激励，形成了管理团队与股东的利益绑定。

风险提示：行业销售波动；政策调整导致经营风险；融资环境变动；企业运营风险；棚改货币化不达预期。