我爱我家：全产业链布局，存量时代地产服务大有可为

全产业链房产服务商，存量时代龙头受益，首次覆盖给予“买入”评级我爱我家作为全产业链房产服务商，公司经纪业务、资管业务、新房代销业务协同发展。房地产市场未来将逐渐进入存量交易时代，市场容量将稳步提升，公司作为房地产经纪龙头将受益。预计公司2020-2022年营收分别为96、112、128亿元，同比增速分别为-14.2%、16.1%、14.6%；归母净利润5.13、8.32、9.51亿元，同比增速分别为-37.9%、62.1%、14.2%，基本每股收益0.22、0.35、0.40元，当前股价对应PE分别为18、11、10倍，首次覆盖给予“买入”评级。

经纪业务标准化，有效提升租售撮合率目前业务已覆盖北京、上海、杭州、南京等国内19个大中型城市，拥有超过3400家门店，员工近5万人。2019年，公司二手房业务实现收入57.19亿元，同比增长4.3%。公司重点城市、核心区域二手买卖市占率保持领先优势，2019年北京、杭州、南京、苏州、太原、天津、无锡等城市市占率稳居前三，其中杭州市场占有率超过30%。二手房经纪领域市场巨大。长期看，按照国内存量城镇住宅3亿套计算，假设年化流通率3%、套均价格150万元、中介渗透率90%、交易佣金率2%测算，测算行业二手交易佣金规模2430亿元。

新房代销稳定增长公司新房业务包括代理、分销及电商等模式，“伟业顾问”、“汇金行”、“我爱我家”三大品牌联动，新房代销业务稳定增长。

多业态服务，资管业务大有可为1）房屋资管品牌“相寓”规模增长稳定。截至2019年，“相寓”在管规模27.6万套，实现收入18.72亿元，同比增长13.1%，全国全年平均出租率达95%，全年平均出房周期12.6天，其中2019年第四季度平均销控期同比缩短17%，运营质量和效率均为行业领先。2）收购“蓝海购”、商办业务上线官网，商业全产业链实现打通，商业地产营销及运营业务得到有效补充。

风险提示：行业销售规模大幅下滑；按揭贷款利率大幅上行；房地产政策收紧。