光大证券房地产行业投资策略：更积极地看待2020下半年

报告摘要

行业背景：政策面维持“约束中求平衡”，资金面充裕但约束仍在

新冠疫情冲击巨大，政策面侧重供给端纾困托底，地方引才力度增强，重申“约束中求平衡，房住不炒是底线，因城施策防失速”整体政策框架。宏观流动性充裕，资金面边际改善，整体均衡，但避免房地产过度吸收信贷资源而产生“资金黑洞”效应的内生约束仍在。需求侧按揭投放路径依赖，利率跟随LPR下降；供给侧资金来源此消彼长，发债放量，信托严控。

行业基本面：疫情后复苏态势明显，全年销售有望回正，预测投资同比+5％

需求侧：银行按揭投放路径依赖、疫情积压需求集中释放、房企加大推盘力度、置业情绪短期回温，短期销售反弹明显。预测2020全年商品住宅销售金额同比持平，销售面积同比-5％。土地市场：债券融资放量，资金面压力可控；地方出台购地支持措施，供地“质/量”均提升；部分房企仍存较强补货需求和规模扩张需求；预计全年土地市场供需两旺，成交金额有望保持正增长，成交结构向一线城市倾斜明显。供给侧：地产链“硬核反弹”持续，新开工受制于高基数/棚改退潮/饱和备货约束，全年预计-5％；开工库存回升，可售库存平稳，去化周期可控；竣工回归合同约束，复苏态势明显，边际波动，全年预计+6.5％；施工增速回升，净停工逐步收窄，全年预计+4.4％；施工类投资韧性较强，土地购置费继续增长，房地产投资全年预测同比+5％左右。

主流房企：销售和营收有望延续增长，利润端积极因素渐显

收入端：AH主流样本房企的2020年平均销售目标同比+11％，结算覆盖度仍在高位（A股25家约139％，H股20家约97％），竣工交付意愿积极，预计2020年AH龙头房企营收增长确定性较高；利润端：融资成本下行，拿地权益比例提升，积极因素渐显；股东回报：进一步下调派息比例的可能性较低。

投资建议：短期基本面升势明显，叠加外资回流预期，下半年建议积极配置

政策面平稳，资金环境相对宽松，为行业基本面持续修复奠定基础，短期升势明显。目前AH主流房企整体估值水平处于低位，高股息收益对长线资金具备较强吸引力。叠加海外资金回流预期，建议下半年对地产股配置可更加积极。推荐万科A/万科企业、保利地产、招商蛇口、金地集团、融创中国、中国金茂。

风险分析

新冠疫情冲击明显，全球经济整体降速，影响居民收入、信用扩张、按揭偿还及消费支出；房企还债高峰来临，部分中小房企信用风险提升；办公楼出租率及租金水平下降；消费支出下滑有可能导致零售和仓储物业租金下滑。