大名城：华东土储危机丨透析房企布局

发布2019年度报告。

图片来源：大名城2019年度报告

报告期内，大名城全年实现营业收入130.43亿元，实现归属上市公司净利润7.44亿元，同比增长35.03%；每股基本盈利0.3004元，同比增长35.01%。

其中，房地产本期实现营业收入129.32亿元，华东区域营业收入41.57亿元,占比32.14%，营业收入比上年增长240.99%,毛利率18.40%,毛利率比上年减少24.02个百分点,在各区域中排名第二。

值得关注的是，报告期末，大名城房地产持有待开发土地的面积136.35万平方米，主要位于东南、西北以及大湾区，华东区域并无土地储备。

华东营收激增240% 毛利率下滑24.02个百分点

报告期内，大名城实现总营业收入130.43亿元，其中主营业务收入中，房地产本期实现营业收入129.32亿元，占比99.15%，较上年同比增加0.24%。地产业务毛利率为27.02%，净利率为7.65%，房地产业务的净利润率、净资产收益率较去年同期均有所下降。

图片来源：大名城2019年度报告

本期毛利率较上年下降8.79个百分点，大名城表示，主要系本期新增结转项目中华东区域的紫金九号、东南区域的中联名城、名城港湾八区、泰禾名城毛利率下降所致。

分区域看，大名城房地产及相关业务的营业收入中，华东区域营业收入41.57亿元,营业收入比上年增长240.99%,毛利率18.40%,毛利率比上年减少24.02个百分点,在各区域中排名第二。

图片来源：大名城2019年度报告

大名城产品可售货值主要分布于长三角及东南沿海重点城市。报告期内，公司70%以上的货值集中在东南沿海和长三角地区。各区域公司完成全年既定目标的90%以上，实现销售面积103.44万平方米，销售金额188.96亿元，较上年增长31.61%，销售回款160.41亿元。

报告期内，公司房地产销售项目主要位于华东、西北和东南区域，共计21个项目，其中华东有8个项目，较去年增加5个，占比38.1%。

图片来源：大名城2019年度报告

值得关注的是，报告显示，年内归属上市公司股东的净利润为7.43亿元，去年同期为5.50亿元。但对于同比增长率，年报则给出了同比增长35.03%，以及同比增长31.43%的结论。经计算，大名城2019年度归属股东净利润实际增长率为35.03%，截至发稿前，大名城尚未做任何更正。

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报告期末公司资产负债率65.98%，较上年减少6.32个百分点，净负债率46.96%，有息资产负债率25.07%。截至2019年末，大名城总资产419.53亿元，较上年减少12.31%。

土储不断减少 华东“挂0”

报告期内，大名城聚焦城市群的区域布局，在长三角及东南区域板块加大招拍挂参与力度；在港珠澳大湾区保持公司传统稳健的内生式发展模式，积极开展一二级联动开发，介入旧城改造、棚户区改造等三旧项目。

报告期内，大名城在房地产方面持有待开发土地的面积136.35万平方米，同比减少12.08%，且主要位于东南、西北以及大湾区，华东区域并没有土地储备。

数据显示，2017年-2019年大名城房地产方面持有待开发土地的面积分别为178.53万平方米、155.08万平方米以及136.35万平方米，一直处于下滑状态；而华东地区2017年-2018年分别持有6.78万平方米，5.09万平方米，2019年则首次出现0土储的现象。

据了解，2020年2月24日，大名城以约7.1亿元（71000万元）摘得上海临港奉贤园区二期04FX-0002单元B1002地块，出让面积51782.3平米，容积1.6，成交楼板价约8569.53元/平米，溢价率1.43%。

图片来源：大名城2019年度报告

大名城董事长俞培俤在展望2020年时表示，公司将继续聚焦发展一、二线城市，深耕已进入城市，做大规模占比作为对区域公司的重要考核指标，同时结合城市群内城市的不同能级，大力发展中心城市项目。大力发展以上海为核心的长三角一体化城市群项目的获取；继续保持以福州（含厦门）为核心的东南区域的市场占比优势和品牌优势；着力开拓以广州、深圳为核心的粤港澳大湾区城市群项目的落地，积极切入深圳“三旧”改造项目。

发展模式上，将从过往的“侧重于内生式增长”向“内生式增长与外延式增长并重”的发展方式转变。保持公司传统稳健的内生式拿地开发模式，在聚焦城市群的区域布局目标下，继续加大招拍挂参与力度，并积极开展一二级联动开发，介入旧城改造、棚户区改造。同时，采取更开放、更多元的合作模式实现规模的快速提升，并将合作拓展机制常态化。