东吴证券：守正主业，销售靓眼，招商蛇口业绩平稳增长

乐居财经讯 李礼 4月21日，东吴证券发布招商蛇口年报点评。

事件

招商蛇口发布 2019 年年报：2019 年公司实现营业收入 976.72 亿元，同比增长 10.6%；归母净利润 160.33 亿元，同比增长 5.2%；基本每股收益 1.99 元，公司拟每股派发红利 0.83 元（含税）。

点评

结转节奏有所不均，全年业绩略有增长。2019 年公司实现营业收入、归母净利润增速分别为 10.6%、5.2%；从单季度数据看，19Q4 营业收入 721.30 亿元，同比增长 32.4%；归母净利润 109.40 亿元，同比增长57.1%。2019 年公司业绩增长略低于收入增速，主要由于：1）销售规模增长迅猛，推动公司三项费用率达 6.9%，同比提升 0.6 个百分点；2）项目毛利率回归正常至 34.6%，同比下降 4.8 个百分点；最终推动净利率 19.3%，同比下降 2.7 个百分点。公司 2019 年预收账款 977.75 亿元，同比增长 29.8%，有效锁定未来公司业绩增长。

守正主业，销售增长靓眼，投资持平。2019 年公司房地产业务实现销售金额 2204.74 亿元，同比增长 29.25%；销售面积 1169.44 万平方米，同比增长 41.35%。2020 年公司销售目标 2500 亿元，同比增长 13%。在资源获取方面，公司实施一城一策，精准拿地，新进入汕头、肇庆、扬州、台州、长沙等 9 个城市；全年共获取 79 个项目，新增拿地建面 1423万平方米，同比增长 4.9%，是当期销售面积的 1.22 倍；拿地金额 976亿元，权益比例 54%；拿地均价 6859 元/平米，是当期销售均价的 36%。其中，海门市国际邮轮城项目的获取，是继深圳、厦门、湛江邮轮母港项目后，公司通过港城联动获取优质资源的又一成功案例。此外，前海土地整备及合资合作事项全面完成，合资公司正式拥有前海妈湾片区超千亿资产；妈湾片区的综合开发早已提前布局，周边配套的荟同国际学校开学、启动区一期项目实现销售，区域城市化格局初步显现。

杠杆水平持续下降，融资成本保持低位。2019 年末资产负债率 63.19%，同比下降 11.1 个百分点；净负债率 29.28%，同比下降 15.7 个百分点。公司融资渠道畅通，2019 年公司发行超短融规模 60 亿元，加权融资利率 2.90%；公司债规模 56 亿元，加权融资利率 4.02%；交易商协会 ABN规模 10.5 亿元，加权融资利率 3.79%。2019 年公司综合资金成本为4.92%，同比提升 0.07 个百分点，仍处于行业低位。

投资建议：招商蛇口作为招商局集团旗下房地产板块的旗舰公司，定位于领先的城市及园区综合开发和运营服务商，是集团重要的核心资产整合及业务协同平台。公司在粤港澳大湾区资源储备充足，未来将充分受益于湾区发展红利。预计公司 2020-2022 年 EPS 分别为 2.38、2.75、3.19元，对应 PE 分别为 7.1、6.1、5.3 倍，维持“买入”评级。

风险提示：行业销售波动；政策调整导致经营风险；融资环境变动；企业运营风险；棚改货币化不达预期。