李永前“大跃进”：谁蚕食了中交地产的利润？

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“深入学习”5年后，李永前回归中交地产。他希望将中交地产打造成第二个“绿城”。2019年7月，这位“强硬派”总裁履新之初，便给这家央企定下新目标：“2019年冲刺350亿，2020年冲刺500亿，2023年远在千亿之上”。

可惜，这个任务李永前没有完成。2019年，中交地产只完成不到300亿，权益销售额仅有192.26亿，权益销售回款也减少到了145亿。

4月6日，中交披露的2019年报显示，过去一年，其营收实现140.63亿元，同比增长57.17%，但同时成本大增，存货减值计提高达4.21亿，少数股东损益占比过大，归属公司股东净利润呈反比大降了33.01%。同时因为频繁融资，中交地产总借款也快速增加至214亿。

李永前大刀阔斧的改革和高喊的“六个一工程”仍在回荡，却在同一年规模追赶失利之下，又陷入增收不增利的尴尬之中。行业大环境依旧低迷的2020年，正处在改革中、举着央企前三目标的中交，将要何去何从？

被蚕食的净利润

得益于项目结转增加，过去一年中交地产总营收同比增长超过了五成，年度利润涨幅相对减少，但也增长了16.14%至17.91亿元，然而归属于母公司净利润一项，却下滑了33.01%，仅为5.43亿元。

乐居财经翻查各项数据发现，中交净利润同比下滑明显，主要在于土地成本翻倍增加、存货跌价计提，以及少数股东损益占比过大三个方面。

项目结转增加的同时，2019年中交的营业成本也同比增加了69.76%，高达104.97亿，而在营业成本中占比近半的土地成本一项，年内的增幅就达到了141.52%，从2018年的20.42亿翻倍增加到2019年的49.31亿。

另一方面，由于市场下行的影响，中交核心的房地产销售业务毛利率下降了5.46%，为25.01%，期内中交还对天津、武汉、青岛、长沙等城市的数个项目进行了存货跌价计提准备，共计4.21亿元，受此影响，中交的资产减值准备计提达到了4.22亿，加上信用减值准备的1.29亿计提，两项计提就使得净利润损失了5.51亿。

但5.79亿少数股东损益，才是中交净利润被蚕食最多的一项。

千亿规模目标的确立，迫使中交持续加大在土地市场的投入，在2019年权益销售额192.26亿元、权益回款145亿元的情况下，这家央企砸下了118亿元的权益土地金，获取了15个新项目共计229.54万平方米土地储备。截止去年末中交共计拥有55个项目，总土地储备为1465.83万平方米。

然而，在上述55个项目中，仅有7个为中交100%持有，而持股比例在50%以下的亦有20个。其中2019年新增的15个项目中，100%持股的仅有3个，持股比例少于50%的项目有5个。

乐居财经查阅年报发现，中交除了与万科、富力、金地、阳光城、金科等多家房企存在项目合作关系，同时还参与投资设立了不少合伙企业，并以此投资房地产项目，实现规模扩张。

小股操盘是中交合作及投资项目方式中较常见的一种。以中交祥松置业无锡公司为例，中交间接持有该公司30%的股权，另外江苏祥松贸易发展、宜兴嘉优合伙企业(有限合伙)、宜兴新双龙建材分别持有39%、1%和 30%的股权，几方约定由中交主导项目开发（操盘），拥有控制权同时纳入并表。

此外，中交持有9.25%股份的首铸二号(东莞)房地产有限公司，主要在东莞市开展房地产开发业务，为2018年与中交鼎信、中致(深圳)咨询管理等共同出资参与设立。中交与后两者签署了一致行动人协议，尽管实际持股不到一成，却能借此获得该公司投资经营的较大话语权。

合作项目比例增加令中交得以实现快速的规模增长，却也正是因为这些合作，导致项目营收利润要被合作伙伴大量分走，少数股东权益大增，最终2019年中交的少数股东损益增加了69.3%，比归属于母公司的净利润还要高0.36亿元。

最终体现在年报里的数据则是，中交的归属母公司股东权益27.35亿、少数股东权益35.26亿，若按净利润算，归属前者的净利润为5.43亿，归属后者的净利润却达到了5.79亿。

新掌门的“六个一工程”

过去几年，业务整合与高层人事变动是中交最为行业热议的两个话题。2018年9月10日，伴随着与中住地产的整合，赵晖接任“老臣”孙国强，出任中交房地产集团董事、董事长。但仅过了一年，原本掌管绿城数年的李永前便于去年7月回归中交，出任总裁兼董事，今年更正式担任董事长，成为这家要做千亿规模央企的新掌门人。

而在去年回归中交后，李永前就以曾经任职的绿城为模版，也同样进行了提出了大刀阔斧的架构改革，同时提出“六个一工程”战略，即在传统业务、投资布局基础上，大力发展融资代建、城市更新、TOD、健康养老、物流地产、文旅文创等新业务，探索产城融合领域的发展。。

2019年第四季度，“六个一工程”正式启动，中交也为此开始向新业务投入大量的资金。

传统的地产开发业务要实现“3年内500亿元，5年1000亿元”的目标，刚开始拓展的新业务也必须要有源源不断的资金支撑，因此刚刚在2018年回正的经营活动产生的现金流量净额再度变成了负数，投资活动的现金投入也持续增加。

年报数据显示，因为新增项目多，需要支付的土地款增加，2019年中交的经营活动产生的现金流量净额减少了179.56%，为-46.12亿元，投资活动产生的现金流量净额则由上一年的-0.77亿，继续加大到-7.71亿元，原因在于金融机构及股东借款增加。

需要投入的资金增加，但销售回款却从2018年的161.3亿，减少到了2019年的145亿，促使中交加大融资方面的力度，平衡现金流，但也因此导致其实际债务压力大大增加。

乐居财经了解到，2019年内，仅通过关联方借款一项，中交就获取了40.99亿元的资金。期内，通过子公司吸收少数股东投资、向控股股东、项目合作公司等关联方借款，以及发债等融资手段，中交共计筹集到了219.69亿元的资金，同时偿还部分债务、支付利息后，2019年中交通过筹资活动获得的现金流量金额为10.56亿。

截止2019年末，中交从银行贷款、发行公司债、关联方借款信托等融资渠道获取的融资余额共计214.06亿。同期所拥有的现金则为63.38亿。

不过从债务期限来看，中交的短债压力在增加。年报显示，中交一年内到期的非流动负债就已经有44.71亿元，仅此一项债务已达到其63.38亿现金的七成。

而长期借款中，包括抵押借款、质押借款、保证借款、抵押且保证借款几项，总计为65.76亿元，平均年利率为4.75%-8.80%。