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大悦城控股:重组一年,打开估值新空间

2020-04-01 10:12:26 来源:乐居财经
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(000031.SZ)来说,是具有里程碑意义的一年。

自2019年3月27日完成重组以来,大悦城控股实现了一个平台下商业地产和住宅开发协同发展的目标,在“持有+销售”、“产品+服务”的双轮双核战略轨道上,朝着“高质量发展”方向有序推进。

“重组整合”对于大悦城控股而言,数量上是做减法,但质量上却是做“1+1>2”的加法。在过去的369天里,大悦城控股实现战略投资者引入、市值大幅增加、融资成本降低以及负债率显著改善,并自信地喊出了“三年销售型业务签约破千亿”的小目标。

3月30日,大悦城控股发布2019年业绩报告,各项财务指标保持稳步增长,实现营业收入337.87亿元,同比增长52.41%;归属于上市公司股东的净利润23.78亿元,同比增长15.27%;基本每股收益为0.61元/股,同比增长15%。公司拟向全体股东每10股派现金红利1.70元,即现金分红金额7.29亿元。

总土储创新高,凸显多业态协同优势

在销售难、拿地难、融资难的2019年,大悦城控股仍在冲击规模的赛道上不断加速奔跑,且持续保持高增长的销售态势。2019年报显示,大悦城控股销售签约金额618.54亿元,同比上涨27%;销售签约面积259.55万平米,同比上涨71%;销售回款达到600.95亿元,同比上升80%。

同时,大悦城控股住宅类项目实现结算面积96.59万平方米,结算收入282.78亿元,商品房销售及一级土地开发业务收入同比增加64.95%。住宅销售的提速,也大大助推了大悦城控股于2021年前达成“销售破千亿”的目标。

在2020年的销售计划中,大悦城控股将进一步加强精细化管理,加快去化速度,提高存货周转效率,预计今年计划新开工项目23个,新开工面积334.41万平方米。

在拿地方面,大悦城以“精准投资”为纲,以低成本获取优质土地,新增土储规模和质量再上一个新台阶。2019年,新拓展7个城市,获取22个项目,新增土储近500万平方米,且新获取土地聚焦二线及强三线城市,覆盖包括天津、重庆、宁波、苏州、沈阳、哈尔滨等城市。

截至2019年末,大悦城控股土储总量创历年新高,达到约2429.16万平方米,为其高质量发展储备充足的动能。未来,大悦城控股将继续以“3+X”城市群布局为主线,以核心新一线及二线城市为主要拓展区域,在现有32个城市布局的基础上,加强城市深耕,严格城市选择并进一步拓展。

在大悦城控股2019《致股东》中提及,随着国内房地产销售市场规模的逐步见顶,房地产板块开始摸索新的估值体系。拥有多元化业态业务,支持产业实心化的企业将在下一轮发展中获得更多的机会,市场也将给予其更多的估值。

作为多产业链的“地产航母”,大悦城控股业态丰富,除了住宅,它还横跨商业、产业地产、酒店、写字楼、长租公寓等领域,其丰富的业态和科学合理的布局节奏可见一斑。

这些多业态项目产品也都在2019年实现了各类创新突破。报告期内,酒店经营收入 8.42 亿元,与上年同期相比增加 14.87%,物业及其他管理收入6.92亿元,同比增加40.77%。

此外,大悦城控股积极推进产业地产布局,依托中 粮集团核心主业发展产业地产的商业模式初步形成,通过招商、运营服务等方式提升产业地产资产价值,经营情况继续保持较高水平。2019年新开园项目包括创芯研发中心项目、大悦创邑031项目。

商业租金收入突破50亿,积极战疫

2019年,大悦城控股表现最为抢眼的业务板块,当属持有商业。从2007年第一家大悦城商业综合体西单大悦城开业为起点,以大悦城为品牌的城市综合体商业地产在中国商业地产市场一直处于领跑位置。

“大悦城”作为内资商业地产标杆,卡位一二线核心资产,拥有极强的招商、运营和品牌力,历年租金稳定增长。2019年报披露,由于持有型项目运营效率提升,租金单价增加相应收入增加,其投资物业和相关服务实现租金收入51.44亿元,同比增加17.43%。

在2019年战略及中期业绩发布会上,中 粮集团副总裁,大悦城控股董事长,大悦城地产董事长周政曾提到,“竞争加剧与消费升级倒逼商业地产的产品升级,大悦城走上了线上线下融合的新零售之路,通过商业的创新和服务的提升给客户更好的体验,勇敢创新是大悦城商业的特色。”

在商业产品创新打造上,大悦城控股拥有大悦城购物中心、大悦春风里和祥云小镇三条产品线。在过去的2019年,大悦城持有已开业10个大悦城购物中心及1个祥云小镇项目,分别位于北京、上海、天津、沈阳、成都、杭州、烟台、西安8个城市。

2019年,大悦城购物中心可出租面积共计86万平方米,平均出租率97%,实现租金收入31.8亿元。此外,大悦城还通过管理输出模式运营天津和平大悦城项目及昆明大悦城项目。

年报显示,大悦城控股拥有在建及拟建的大悦城8个,位于北京、武汉、重庆、成都、济南、三亚等城市;在建拟建的大悦城春风里3个及祥云小镇项目1个,位于北京、苏州、青岛等城市。

去年7月,北京大兴大悦春风里所代表的城市更新项目创新模式引发关注。该项目是大悦城控股用资管平台模式整体运作的商业综合体项目,也是公司首次和国内市场化资本共同设立基金管理平台,以全流程基金逻辑操盘的城市大型商业项目。这一创新做法为对中国城市更新领域存量市场的资产价值提升和合作模式创新,具有引导意义。

2020年开年,一场突如其来的疫情给中国商业带来空前考验。在战“疫”期间,大悦城控股践行央企责任,不仅向武汉慈善总会捐款1000万元,同时对全国9个城市13个商业项目的入驻商户减免疫情期间的租金、费用,降低经营压力,惠及商户超过4400家,涵盖经营面积大约212万平。

此外,在商业项目上,大悦城控股还通过微信小程序、移动大悦城线上平台等途径,以线上线下融合的方式逐步带动场内商户生产经营,为商户带客售货,进一步释放顾客消费需求。

截至目前,大悦城购物中心已全部开放运营,商户复工率超过91%。进入第二季度,大悦城控股将结合抗疫,以“调保结合,快速补位、SP先行、提高到店转化”为经营要点;至下半年,全国商业发展将进入加速期和爆发期,它将以发力和回追为目标,力争实现客流的彻底回升。

低融资成本与低负债

在资本市场上,重组整合为大悦城控股打开了一扇融资大门。重组完成后,大悦城控股形成“A控红筹”架构,这种架构能让其充分兼顾内地香港两地资本市场优势,进一步拓宽融资渠道,实现跨越式发展。

2019年12月,大悦城控股成功完成非公开发行股份足额募集资金24.26亿元,为自2018年以来唯一一单A股房地产股权融资成功足额发行的案例。同时,它通过混改方式,引入持股比例超过5%以上的险资战略投资者太平人寿,优化公司资本和治理结构。

事实上,周政此前就曾提到,重组以后大悦城控股可以更市场化、更专业化,也可以进行多元化混改、引进战投,减持国有比例,但是国有单一大股东的地位不变,管理地位不变。

债权融资方面,子公司大悦城地产有限公司完成8亿元美元银团贷款低息融资;中 粮置业投资有限公司于2019年年初发行23.6亿元公司债券,又于第四季度成功获批30亿元公司债券、10亿元中期票据及30亿元可续期中票。

2019年,在行业融资收紧、资金成本高企的背景下,作为超低资金成本的拥有者,大悦城控股的财务管理优势愈加凸显,整体融资成本进一步降低,融资成本为5.225%。截至2019年末的资产负债率为76.78%,同比减少0.98个百分点,剔除预收账款后的资产负债率为56.27%。

低融资成本和低负债率的“双低模式”,为未来大悦城控股的规模增长埋下伏笔,同时进一步提升抗风险能力,可有效抗击疫情对企业造成的资金压力。

2019年,大悦城控股现金流状况改善明显,经营活动现金流量净额40.65亿元,同比增长260.75%;现金及现金等价物净增加额79.99亿元,同比增长638.21%;受本年商品房销售回款增加影响,本年末货币资金为275.98亿元,较年初增加44.31%。

业内人士评价,公司现金流充裕,后续发展资金充裕,2020年可通过加大推进各项目的销售力度,加快资金回笼,提高资金使用率。

2020年,对于大悦城控股而言是“不平凡”的一年。站在新起点再出发,它将以‘归零“心态再出发,不断满足人民对美好生活需求的向往,实现股东和合作伙伴良好回报。

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