万科A:基本盘业绩稳定性高,地产+价值逐步凸显

2019年利润释放节奏 趋于 平滑,中期内业绩稳定性较高2019年公司营收、归母净利润分别同比+23.6%、+15.1%。拟派发每股现金股息 1.045元,与 2018年持平,派息率下滑 5pc 至 30%。

我们认为公司 2019年盈利兑现趋于平滑。一方面,竣工面积未完成全年计划,四季度低基数下(2018Q4营收-3%)营业增速环比放缓。另一方面,盈利水平下滑部分来自于计提土增税同比多增 100亿元(+51%)、计提表内项目减值损失 11亿元、计提表外项目减值损失 21.5亿元等非趋势性因素。

展望后续,公司中期内业绩稳定性较高。1)可结算基础扎实,竣工铺排平稳增长,收入端弹性较好。2)中西部利润贡献将继续提高,项目减值准备相对充分,预计后续毛利率下行幅度可控。3)土增税计提比例进一步提升概率不大,并且随着精益运营落实,以及融资成本下行,费用率将持续改善。

短期内土储无需过度担忧,拿地权益比例回升趋势明显截止 2019年末,估算公司总可售面积约 9500万方,仍可满足未来 2年以上的销售需求,短期内无需过度担忧供货压力。

2019年公司拿地权益比例(按金额)同比提升 17pc 至 70%,或在 2-3年后开始带动权益利润率逐步企稳。

地产+ 业 务健康发展,价值将逐步凸显2019年万科物业收入同比增长 29.7%至 127亿元。截止 2019年末,万科物业累计签约面积达 6.4亿方,商业平台印力管理面积近 900万方,物流平台万纬物流可租赁物业建筑面积达 1086万方。

估值与评级考虑到疫情对公司销售、拿地、竣工的短期影响,我们小幅下调 2020-2021年预测 EPS 至 3.96、4.55元(原为 4.04、4.69元),引入 2022年预测 EPS为 5.17元,3年 CAGR 约 14.5%。公司经营风格稳健,信用优势明显,拥有较强的抗风险能力。中长期来看,重点布局的地产+领域均具备广泛需求,可提供充足的发展空间。综合考虑,我们维持公司 A 股目标价 33.83元,对应 8.5倍 2020年预测 PE 估值;维持 H 股目标价 33.55港元,对应 7.7倍 2020年预测 PE 估值;维持“买入”评级。

风险提示:

新冠疫情影响存在超出预期的可能;公司补货规模不及预期,导致中期内销售增速受限;部分新业务盈利兑现不及预期。