万科A公司动态点评:销售稳增,疫情长期影响预计有限

事件:2月6日,万科发布2020年1月销售及近期新增项目情况简报,1月公司实现合同销售面积333.5万平方米,同比增长;实现合同销售金额549.1亿元,同比增长12.34%。1月公司新增权益计容建面56.5万方,同比增长;对应权益地价22.74亿元,同比下降68.68%。

销售增长稳健,疫情影响尚未体现:1月公司实现合同销售面积333.5万平方米,同比增长,环比下降;实现合同销售金额549.1亿元,同比增长,环比微降;销售均价16465元/方,再回高位。综合来看,受春节影响公司销售表现较上月小幅走弱,但在销售面积与销售均价同步上涨下依然实现同比稳健增长。值得注意的是因为1)疫情爆发期与春节假期重叠,2)数据有一定滞后效应,疫情对销售的影响并未体现在公司1月经营数据中,其影响或将在2月有所体现。但基于公司强劲的推售能力,我们认为公司销售端受疫情损害有限,不改长期稳健增长势头。

拿地谨慎,布局均衡:1月公司于上海、南通、郑州、乌鲁木齐、重庆、太原等地获6宗开发项目,总体权益比例81%,布局均衡。对应新增权益计容建面56.5万方,同比增长,环比下降;对应权益地价22.74亿元,同比下降,环比下降70.76%;拿地均价4025元/方,较上月大幅下降,主要因除上海项目外其余5宗项目地价较低。拿地金额占比销售金额,较上月减少9.43pct;拿地面积占比销售面积16.94%,较上月小幅上升2.62pct,拿地总体维持谨慎。

投资建议:从历史数据来看,受春节及气温影响一季度向来是房地产公司销售与开竣工的淡季,疫情预计对行业一季度影响有限,疫情的发展仍需密切关注,资金面稳健的龙头企业或将呈现较大优势,另一方面经济下行压力下宏观及行业政策面或有稳增长政策出台。公司一直是国内地产行业龙头标杆企业,运营稳健,2018年进一步将其战略定位迭代升级为“城乡建设与生活服务商”,并围绕开发主业积极开展物业、商业、租赁、物流、度假等新兴业务,主业与新兴业务间协同发展,未来业绩稳健增长依然可期。考虑到公司过去几年开竣工较大背离,随着竣工逐步提升,我们预计公司19~21年分别实现归母净利润406.2、477.6及565.7亿元,同比分别增长20.3%、17.6%及18.4%,EPS3.68、4.33及5.12元/股,对应PE7.6、6.4及5.4倍,维持“推荐”评级。

风险提示:疫情发展超出预期,地产政策超预期收紧,销售结算增长不及预期。