金科股份深度报告：强激励铸金鼎，破千亿再攀登

销售高增,土储充沛,千亿之后再起航2019年 1-9月,公司实现销售金额 1255亿元,同比增长 45%,销售面积 1248万平方米,同比增长 29%。公司 2016年以来积极拿地,合理布局“三圈一带,核心 25城”,在好产品、快周转和强激励的促进下实现跨越式发展。 2019H1公司新开工面积 1156万平方米,可售面积约 5600万平方米,未来发展值得期待。

物业管理成长可期,多元化业务量质齐升物业管理行业处于高速发展的龙头形成时期,行业集中度持续上升。 2019H1金科物业合约管理面积达 2.39亿平方米,规模处于领先地位,并远大于公司开发面积,彰显公司物业服务强大的外拓能力,可保障公司物业管理面积的持续增长。物业管理业务2019H1净利润增长 260%。此外,公司非地产业务也量质齐升,新能源业务 2019H1营业收入增长 89%, 净利润增长 62%。

盈利质量改善,负债率处于行业低位公司 2019Q3实现营收 432.03亿元,同比增长 60.7%;归母净利润为 39.81亿元,同比增长 81.6%。公司重点布局的川渝区域及其他核心城市的市场发展态势良好,毛利率和净利率自 2016年的 20.7%和 5.6%提升至 2019Q3的 30.1%和 10.8%,盈利质量显著改善。同时,公司 2019Q3扣除预收账款的资产负债率为48.0%,较 2018年末降低 2.6个百分点。与其他重点房企相比,公司扣除预收账款的资产负债率处于较低水平。

风险提示房地产调控政策持续收紧,销售不及预期。

盈利预测与投资建议在好产品高周转强激励的促进下,金科股份自 16年开始实现跨越式发展, 18年销售规模成功突破千亿。公司土储充沛,“三圈一带,核心 25城”布局合理,融资渠道多样,成本较低。因此我们将公司 19-21年 EPS 由 1.02/1.32/1.57元上调至1.07/1.36/1.62元,对应 PE 为 6.4/5.1/4.3倍,评级由“增持”上调至“买入”,目标价为 8.89元/股。