大悦城：商住并进营收高增，Q3拿地力度明显回升

结算提升营收高增, 处置资产增厚利润。 2019年前 3季度公司实现营收 223.32亿元,同比增长 68.28%, 营收高增主要由期内地产结算规模提升和投资物业收入提升贡献, 归母净利润 24.35亿元,同比增长47.08%。利润率方面,期内实现毛利率和归母净利率分别为 48.4%和10.9%,分别同比提升 2pct 和下降 1.6pct,净利率下滑以及利润增速低于营收增速的主要原因是去年同期处置 W 酒店导致的投资收益高基数,同时高毛利项目结算提升导致土增税增加和金融结构借款增加导致财务费用同比高增进一步摊薄了利润。 期内公司将持有的上海长风大悦城及西安大悦城项目资产相关股权注入境外并购改造基金,增厚前 3季度投资收益至 7.47亿元。

销售稳增结算充裕,拿地力度明显回升。 销售方面, 根据克而瑞数据,前 3季度公司实现全口径销售额 510亿元,同比增长 31%, 权益销售额 330亿元, 操盘面积 157.03万方, 推高预收账款至 317亿元, 同比增加 40.2%,分别覆盖当期营收和 18年营收的 1.4倍和 2.5倍, 可结算资源相对充裕。拿地方面, 根据公司公告统计, 公司前 3季度总计新增土储 403万方,对应拿地金额 214亿,拿地金额/销售金额为 42%,其中单第三季度拿地金额为 151亿元,占比全年累计拿地金额的 63%,土地投资力度 3季度明显回升。

融资规模提升,杠杆指标改善。 截至期末公司有息负债余额为 693亿元, 相较 18年底增加 338亿元, 公司在提升融资规模的基础上较好地控制了负债率, 期末公司净负债率水平为 125%,相较去年同期下降47pct, 改善明显。 现金短债比为 132%, 相较去年同期提升 2.4pct,短期偿债无虞。

给予公司买入评级, 预计 2019、 20、 21年 EPS 分别为 0.69、 0.78、0.94元,对应的 PE 分别为 10.7、 9.5、 7.8倍。

风险提示: 一二线城市调控继续加码、融资环境持续收紧、新拓展的自持项目租金上涨不及预期。